Die Sanierung von Fertighäusern des Herstellers Okal aus den 1970er Jahren stellt Bauherren und Eigentümer vor eine anspruchsvolle Aufgabe. Die bereitgestellten Quellen liefern wertvolle Einblicke in typische Problembereiche, Sanierungskonzepte und bauliche Gegebenheiten solcher Häuser. Insbesondere das in mehreren Beiträgen angesprochene Modell „Typ 117“ aus dem Baujahr 1973 dient als zentrales Beispiel für die baulichen Besonderheiten und die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen. Die Häuser weisen ein klassisches Holz-Ständer-Wand-System mit einer Fassade aus Klinker auf, wobei die Wandaufteilung im Inneren aus Spanplatten und einer Innenraumfläche aus Glaswolle besteht. Häufig beklagt man sich über mangelhafte Dämmung, mangelhafte Abdichtung und mangelhafte Luftdichtheit. Besonders auffällig ist zudem das Vorkommen von Geruchsbelästigungen, die auf eine schlechte Innenraumluftqualität hindeuten könnten. In Kombination mit der Tatsache, dass die Häuser ab 1970 entstanden sind, ergeben sich hohe Anforderungen an die fachgerechte Sanierung, um den Wohnkomfort und die Energieeffizienz nachhaltig zu steigern.
Typische Baumängel und strukturelle Probleme
Bei der Sanierung von Okal-Fertighäusern aus den 1970er Jahren sind strukturelle Schwächen ein zentrales Thema. Die Fassade ist oft nicht winddicht. Dies ermöglicht das Eindringen von Feuchtigkeit in die Wand, was zu Schimmelbildung führen kann. Eine winddichte Fassade ist daher ein essenzielles Ziel der Sanierung. Dies erfordert in der Regel das Neuerlegen der gesamten Fassade und eine sorgfältige Verlegung der Dämmung.
Ein weiteres Problem ist der oft verbauten Dämmung. Die ursprüngliche Dämmung aus Glaswolle mit einer Dicke von 80 mm entspricht nicht mehr den aktuellen Anforderungen an den Wärmeschutz. Um die Energiekosten zu senken und den Wärmeschutz zu verbessern, wird empfohlen, eine Mindestdämmung von 150 bis 200 mm einzuplanen. Dabei muss die Dämmung winddicht und wasserabweisend ausgeführt werden.
Die Innenraumluftqualität ist ein weiteres wichtiges Thema. Es wurde berichtet, dass Bewohner von Okal-Häusern einen muffigen Geruch bemerkt haben, der auf eine schlechte Innenraumluftqualität hindeutet. Dieser Geruch könnte auf eine schlechte Lüftung, Feuchtigkeit oder Schimmelsporen zurückzuführen sein. Eine Raumluftanalyse ist dringend erforderlich, um die genaue Ursache zu ermitteln. In einigen Fällen ist es notwendig, die gesamte Innenraumfläche neu zu verlegen und die Lüftung zu erneuern.
Gesundheitliche Aspekte und Schadstoffe
Ein besonderes Augenmerk bei der Sanierung von Okal-Fertighäusern aus den 1970er Jahren gilt der Gesundheit der Bewohner. In mehreren Fällen wurde berichtet, dass Bewohner einen muffigen Geruch bemerkt haben, der auf eine schlechte Innenraumluftqualität hindeutet. Für chemikaliensensitive Bewohner ist eine wohngesunde Sanierung oberstes Gebot.
Fertighäuser der 60er, 70er und Anfang der 80er Jahre sind oftmals mit einer Reihe herstellerspezifischer Schadstoffe belastet. Zu nennen sind hier Formaldehyd, Lindan und möglicherweise auch PCP, TCP sowie PCB und Phosphorsäureester. Diese Schadstoffe im Innenbereich können weder gerochen noch gefühlt werden, weshalb eine entsprechende Analyse zwingend erforderlich ist. Experten empfehlen, sich frühzeitig mit einem erfahrenen Baubiologen in Verbindung zu setzen. Die Europäische Gesellschaft für gesundes Bauen und Innenraumhygiene bietet Informationen und Beratung für Betroffene und kann bei der Suche nach Fachleuten behilflich sein.
Energieeffizienz und Wärmeschutz
Die Sanierung von Okal-Fertighäusern aus den 1970er Jahren muss sich grundsätzlich auf die Verbesserung der Energieeffizienz und den Wärmeschutz konzentrieren. Die derzeitige Dämmung aus Glaswolle mit einer Dicke von 80 mm ist im Vergleich zu heutigen Standards unzureichend. Laut heutigen Vorgaben sollte eine Mindestdämmung von 150 bis 200 mm empfohlen werden, um die Energiekosten zu senken und den Wärmeschutz zu verbessern. Eine ausreichende Dämmung der Fassade ist notwendig, um Wärmeverluste zu minimieren und die Heizkosten zu senken. Zusätzlich ist es wichtig, dass die Dämmung winddicht und wasserabweisend ist.
Planung und Vorbereitung der Sanierung
Eine erfolgreiche Sanierung erfordert eine sorgfältige Planung. Die Planung sollte in mehreren Schritten erfolgen. Zuerst sollte eine umfassende Bestandsaufnahme des Hauses durchgeführt werden, um alle Mängel und Mängelstellen zu erfassen. Danach sollte ein Bauplan erstellt werden, der alle Maßnahmen enthält, die notwendig sind, um das Haus auf einen sicheren Zustand zu bringen.
Ein wichtiger Punkt ist die Baubegleitung. In mehreren Fällen wurde berichtet, dass die Baubegleitung durch einen Fachmann durchgeführt wurde, der die Baustelle kontrollierte und Mängel dokumentierte. Diese Baubegleitung ist notwendig, um sicherzustellen, dass alle Maßnahmen ordnungsgemäß durchgeführt werden und keine Mängel entstehen.
Ein weiterer Punkt ist die Baugenehmigung. Da es sich um eine Sanierung handelt, die das Aussehen des Hauses verändert, ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich. Die Genehmigung sollte vor Baubeginn beantragt werden.
Ein weiterer Punkt ist die Auswahl der Bauteile und Baustoffe. Es ist ratsam, auf hochwertige Baustoffe zu achten, die den heutigen Standards entsprechen. Besonders wichtig ist hierbei die Verwendung von wasserdichten und witterungsbeständigen Baustoffen.
Kostenfaktoren und Wirtschaftlichkeit
Die Kosten für die Sanierung eines Okal-Fertighauses sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Ohne eine detaillierte Analyse, was überhaupt an Sanierungsmaßnahmen notwendig ist, lässt sich das nicht sagen. Danach gilt es, Lösungsmöglichkeiten für die notwendigen Sanierungsarbeiten zu finden und deren Kosten zu planen.
Die Kosten hängen entscheidend ab von: - der Größe und dem Baujahr des Hauses - der individuellen Schadstoffbelastung des jeweiligen Hauses - dem technischen Zustand des Hauses - dem Umfang der Sanierungsarbeiten und den eingesetzten Sanierungsmethoden - der Preisgestaltung der ausführenden Unternehmen
Eine Erneuerung der kompletten Elektroinstallation sowie der Wasser- und Abwasserleitungen sollte bei Häusern aus den frühen 70er Jahren ohnehin auf jeden Fall ins Auge gefasst werden. Die elektrische Anlage entspricht dann in keinem Fall mehr den modernen Anforderungen („klassische Nullung“ verbaut) und auch die Wasser- und Abwasserleitungen haben dann das Ende ihrer Lebensdauer bereits erreicht, wenn nicht zuvor schon saniert wurde.
Schadstoffbelastung und Entsorgung
In den Häusern vorhandene (verbaute) Schadstoffe kann man weder riechen noch erfühlen – sie müssen also von einer entsprechenden Analyse ans Tageslicht gebracht werden. Für eine solche Analyse sollten mindestens 1.000 EUR bis 1.500 EUR inklusive der entsprechenden Beprobungen gerechnet werden.
Danach sollte eine baufachliche Begutachtung erfolgen, um eine grobe Übersicht über die notwendigen Sanierungsmöglichkeiten und deren Kosten zu bekommen. In vielen Fällen wird das auf eine Komplettentkernung hinauslaufen, mit gleichzeitiger (teurer) Entsorgung vieler schadstoffbelasteter Bauteile. Für eine solche Kernsanierung, bei der dann sehr häufig auch das Holzständerwerk im Erdgeschoss gegen Mauerwerk getauscht werden, sollten dann auf jeden Fall Kosten von mindestens 1.000 EUR pro m² Wohnfläche veranschlagt werden, in besonders schwierigen Einzelfällen möglicherweise auch mehr.
Gewöhnlich geht man schon bei gewöhnlichen Kernsanierungen von Sanierungskosten nahe 100 % des Kaufpreises aus, im Fall von Okal Häusern sind noch höhere Kosten zu rechnen, da in Teilen auch die Tragstruktur ausgetauscht werden muss (sollte) und bei den Entsorgungskosten auch die hohe Schadstoffbelastung der einzelnen zu entsorgenden Bauteile zu deutlichen Kostensteigerungen gegenüber „normalen“ Kernsanierungen führen kann. Zu bedenken ist in diesem Fall, dass vermutlich auch ein Abriss nicht günstig ist, wenn eine entsprechende Schadstoffbelastung vorliegt.
Eine Kernsanierung, bei der dann sehr häufig auch das Holzständerwerk im Erdgeschoss gegen Mauerwerk getauscht wird, sollte dann auf jeden Fall Kosten von mindestens 1.000 EUR pro m² Wohnfläche veranschlagt werden, in besonders schwierigen Einzelfällen möglicherweise auch mehr. Mit Kosten von rund 400 EUR pro m² bis 600 EUR pro m² Wohnfläche werden Sie in den meisten Fällen rechnen müssen, das kann bei einer notwendigen Kernsanierung auch bis zu 1.000 EUR pro m² und noch mehr gehen, wenn komplette Bauteile komplett entfernt werden müssen (wie das mit belastetem Holz gebaute Erdgeschoss).
Abrisskosten
Sollte auch ein Abriss in Frage kommen, sind auch hier Kosten zu erwarten. Rechnen Sie mindestens mit 25.000 Euro bis 35.000 Euro für den Abriss eines normalen Hauses. Bei einer entsprechenden Schadstoffbelastung können diese Kosten höher ausfallen.
Fazit
Die Sanierung eines Okal-Fertighauses aus den 1970er Jahren ist ein komplexes Vorhaben, das eine fundierte Planung und die Hinzuziehung von Fachexperten erfordert. Die Bausubstanz weist spezifische Mängel auf, insbesondere im Hinblick auf die Winddichtheit, die Dämmung und die Innenraumluftqualität. Die hohe Schadstoffbelastung erfordert spezielle Analysen und eine aufwändige Entsorgung, was die Kosten erheblich beeinflusst. Eine sorgfältige Bestandsaufnahme, baufachliche Begutachtung und die Einhaltung von Vorschriften sind entscheidend für den Erfolg der Sanierung. Letztlich kann eine fachgerechte Sanierung den Wohnkomfort und die Energieeffizienz nachhaltig steigern, setzt jedoch eine realistische Kalkulation der Kosten voraus.