Strategien und Praxisbeispiele für die energetische Gebäudesanierung in Großwohnungsunternehmen: Ein Expertenbericht der degewo

Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden stellt eine der zentralen Herausforderungen für die moderne Bauwirtschaft und die Wohnungswirtschaft dar. Angesichts steigender Energiepreise, strengerer gesetzlicher Vorgaben und des dringenden Bedarfs an Klimaschutz müssen Immobilienbesitzer und Bauunternehmen innovative Wege gehen, um den Gebäudebestand zukunftsfähig zu gestalten. Insbesondere große, landeseigene Wohnungsbaugesellschaften stehen hierbei im Fokus der öffentlichen Aufmerksamkeit, da ihre Sanierungsstrategien direkten Einfluss auf den Wohnraum von Tausenden Mietern haben.

Dieser Artikel beleuchtet die Sanierungsstrategien der degewo AG, einer der größten Wohnungsbaugesellschaften Berlins. Basierend auf den vorliegenden Informationen aus Unternehmensberichten und Fachpublikationen wird analysiert, wie die Gesellschaft die energetische Transformation bewältigt. Der Fokus liegt dabei auf den technischen Ansätzen, den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, den sozialen Aspekten sowie den konkreten Maßnahmen, die in Pilotprojekten umgesetzt werden.

Die strategische Ausrichtung der degewo auf Klimaneutralität

Die degewo AG hat sich ambitionierte Ziele gesetzt: Bis zum Jahr 2045 möchte das Unternehmen nahezu klimaneutral sein. Dieses Ziel ist Teil einer umfassenden Klimastrategie, die alle Bereiche des Unternehmens umfasst – vom Neubau über die Sanierung und Bewirtschaftung bis hin zur Energieerzeugung und nachhaltigen Finanzierung. Klimaschutz wird hierbei nicht als Sprint, sondern als Marathon verstanden, der eine langfristige und konsequente Umsetzung erfordert.

Ein zentraler Hebel zur Erreichung dieses Ziels ist die nachhaltige Sanierung des Bestands. Die degewo verfolgt hierbei einen sogenannten 4-Säulen-Ansatz, der eine Balance zwischen ökologischen, ökonomischen, sozialen und baukulturellen Aspekten anstrebt. Dieser Ansatz geht weit über die reine Verbesserung der Energieeffizienz hinaus und zielt darauf ab, klimafreundliche Gebäude und zukunftsfähige Lebensräume zu schaffen, die bezahlbar, lebenswert und ästhetisch ansprechend bleiben.

Der ökologische Ansatz: Technische Leitthemen mit größter Hebelwirkung

Im Fokus der ökologischen Sanierungsstrategie stehen Maßnahmen, die die größte Wirkung für das Klimaziel entfalten. Die degewo hat sechs Leitthemen definiert, die in ihren Nachhaltigkeitshäusern konsequent umgesetzt werden.

Ein Kernthema ist der Einsatz von Wärmepumpen in Kombination mit Solarstrom. Durch den Betrieb von Wärmepumpen mit eigenem grünen Strom sollen fossile Energieträger schrittweise ersetzt und der CO₂-Ausstoß nachhaltig gesenkt werden. Ergänzt wird dies durch die Installation von Photovoltaikanlagen, die grünen Strom direkt vor Ort liefern und zu langfristig stabilen Energiekosten beitragen.

Ein weiterer wichtiger Baustein ist die umfassende Dämmung der Gebäudehülle. Durch die Dämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke wird die Energieeffizienz des Gebäudes um zwei Klassen verbessert, was zu einer erheblichen Reduzierung des Wärmebedarfs führt. Hierbei wird die Dämmstärke gezielt auf das erforderliche Maß beschränkt, um die energetischen Zielwerte zu erreichen und gleichzeitig Ressourcen zu schonen. Interessanterweise werden bei dieser Strategie bereits modernisierte Fenster beibehalten, anstatt diese auszutauschen, was zusätzliche Ressourcen schont.

Die ökologische Strategie umfasst zudem die extensive Begrünung von Dächern. Maßnahmen wie ein extensiv begrüntes Dach tragen zur Artenvielfalt bei und können als Retentionsdach Regenwasser vorübergehend speichern, was auch angesichts der zunehmenden Extremwetterereignisse an Bedeutung gewinnt.

Konkrete Sanierungsprojekte und technische Umsetzung

Die theoretische Strategie wird in konkreten Projekten erprobt und umgesetzt. Die vorliegenden Informationen beleuchten zwei besondere Vorhaben, die den Anspruch der degewo auf hohe energetische Ambitionen verdeutlichen.

Das Pilotprojekt „Nachhaltigkeitshaus“ in der Horstwalder Straße

Das achtgeschossige Wohngebäude aus den 1950er Jahren in der Horstwalder Straße dient als Pilotprojekt für ein innovatives Baukastensystem. Das Ziel dieses Forschungsprojekts ist es, Wege aufzuzeigen, wie die anstehende Sanierung von Bestandsgebäuden mit einem höchstmöglichen Grad an energetischer Nachhaltigkeit erfolgen kann. Die Sanierung zielt darauf ab, den Energiebedarf künftig weitgehend mit lokaler und regenerativer Energie zu betreiben.

Das Besondere an diesem Projekt ist, dass die technischen Optionen getestet werden, die über die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) deutlich hinausgehen. Es wird ein sehr umfassendes und energetisch ambitioniertes Gesamtkonzept realisiert. Wissenschaftlich wird der Betrieb des Gebäudes über zwei Jahre evaluiert, um die Übertragbarkeit des Konzepts oder von Teilen davon auf zukünftige Sanierungsobjekte zu bewerten. Finanziell verfolgt der Bauherr hierbei das Ziel einer "schwarzen Null", was bedeutet, dass das Projekt ohne Gewinn, aber auch ohne Verlust realisiert werden soll.

Das Sanierungsprojekt in der Schlangenbader Straße

Ein weiteres Beispiel für die Komplexität von Sanierungsmaßnahmen ist die Schlangenbader Straße. Hierbei handelt es sich um ein ikonisches Bauwerk mit komplexen Anforderungen. Die degewo präsentierte ihre Planung und Umsetzung im Rahmen eines Roundtables der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz e. V. (DENEFF). Der Fokus lag hier auf den Möglichkeiten der Dekarbonisierung sowie der konkreten Planung und Umsetzung. Das Projekt verdeutlicht, wie die konstruktive Zusammenarbeit der Fachbereiche zum Erfolg führen kann.

Modernisierung von Badeinrichtungen: Robustheit und Langlebigkeit als Kriterien

Ein oft unterschätzter, aber essenzieller Teil der Sanierung ist die Erneuerung von Badeinrichtungen. Die degewo saniert jährlich rund 1.000 Bäder im Neubau und 1.000 in der Bestandssanierung. Bill Tony Faber, Projektleiter in der Abteilung Sanierung und Großinstandsetzung, betont, dass Bestandsbäder in der Regel nach ca. 30 Jahren saniert werden. Aufgrund unterschiedlicher Fluktuationen in Ost- und Westteilen Berlins variiert dieser Zeitraum: Im Westteil mit höherer Fluktuation und geringerer Pflege durch Mieter können die Bäder bereits nach ca. 15 Jahren erneuert werden müssen.

Bei der Auswahl von Badkeramiken und Sanitärausstattung legt die degewo besonderen Wert auf Robustheit und Langlebigkeit. Die Erfüllung der Normen ist selbstverständlich, aber ebenso wichtig ist die Verfügbarkeit der Produkte in größeren Stückzahlen und ihre schnelle Einsatzbereitschaft. Als bewährtes System wird hier häufig die Badserie Geberit Renova eingesetzt, die als Klassiker für ästhetische Badmodernisierungen gilt und es ermöglicht, alte Bäder zeitgemäß und wirtschaftlich zu sanieren.

Wirtschaftliche Aspekte und Auswirkungen auf die Mieterschaft

Sanierungen dieser Größenordnung sind mit erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden. Die wirtschaftliche Dimension ist ein zentraler Faktor in der Planung und Umsetzung.

Kosten und Finanzierung

Die Sanierung von Bestandsgebäuden erfordert hohe Investitionen. Die degewo setzt dabei auf die Optimierung der wirtschaftlichen Aspekte durch die Nutzung verfügbare Fördermittel. Zudem werden die ökologischen und ökonomischen Ziele miteinander verzahnt, um eine nachhaltige Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten.

Die Finanzierung der Modernisierungen erfolgt in fast allen Fällen über Kredite. Diese werden durch "regelmäßige Ertragswertsteigerungen über Mietanpassungen des Bestandes" gegenfinanziert. Dies ist ein sensibles Thema, da die Modernisierungen zu höheren Kosten für die Mieter führen können.

Der Mieter im Fokus: Soziale Verantwortung und Transparenz

Der 4-Säulen-Ansatz der degewo beinhaltet auch die soziale Verantwortung. Die Bedürfnisse der Bewohnerinnen und Bewohner stehen im Mittelpunkt der Sanierung. Eine transparente Kommunikation über das Projekt und die geplanten Maßnahmen wird als essenziell angesehen, um Vertrauen zu schaffen und Klarheit zu gewährleisten.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Erhaltung bestehender Strukturen, wie etwa Seniorenwohnen. Diese sollen erhalten und bei Bedarf weiterentwickelt werden. Zudem werden in halböffentlichen Bereichen Ideen der Mieter umgesetzt, um die Aufenthaltsqualität zu verbessern und das Miteinander zu fördern. Ziel ist es, ein Wohnumfeld zu schaffen, das die Gemeinschaft stärkt und die Lebensqualität steigert, ohne die bezahlbarkeit des Wohnraums übermäßig zu belasten.

Die Debatte um Warmmietenneutralität

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung räumt ein, dass auf Mieter durch Modernisierungen höhere Kosten zukommen. Das Ziel der Warmmietenneutralität, also einer Sanierung ohne Anstieg der Warmmiete, wird zwar grundsätzlich angestrebt, lässt sich in der Praxis jedoch faktisch nicht immer erreichen. Die Kosten sind für die Unternehmen schwer zu kalkulieren.

Politische Forderungen, wie die der Partei Die Linke, sehen vor, dass die Miete nach Sanierung nur so stark steigen darf, wie Kosten bei Energie und Heizung durch die Sanierungsmaßnahmen eingespart werden. Dies unterstreicht die Bedeutung von Sanierungen, die nicht nur energetisch, sondern auch wirtschaftlich für die Mieterschaft effizient sind. Die degewo-Angaben, wonach sie ihre CO₂-Emissionen pro Quadratmeter bis 2033 um deutlich über 30 Prozent senken will, zeigen den enormen technischen und wirtschaftlichen Aufwand, der hier geleistet wird.

Baukulturelle Aspekte und respektvoller Umgang mit Bestandsbauten

Neben der energetischen und wirtschaftlichen Effizienz spielt auch die baukulturelle Qualität eine wichtige Rolle. Die degewo sanieren respektvoll die Fassaden und stärken damit die architektonische Identität der Gebäude. Dies ist besonders bei ikonischen Bauwerken wie in der Schlangenbader Straße relevant, wo komplexe Anforderungen an die Erhaltung des Bestehenden und die Integration moderner Technik bestehen.

Der Ansatz, vorhandene Strukturen wertzuschätzen und in die Sanierung einzubeziehen – sei es durch die Beibehaltung von Fenstern oder die respektvolle Fassadenerneuerung – ist ein wichtiger Baustein für eine nachhaltige Stadtentwicklung, die den Charakter der Quartiere erhält.

Fazit

Die Sanierung des Bestands durch die degewo AG zeigt einen umfassenden und zukunftsorientierten Ansatz. Die Strategie basiert auf klaren Zielen (Klimaneutralität bis 2045), einem strukturierten Vier-Säulen-Modell und konkreten Pilotprojekten, die technische Innovationen jenseits der gesetzlichen Mindestanforderungen testen.

Technisch stehen die Umstellung auf regenerative Energien (Wärmepumpen, Photovoltaik), eine hohe Dämmqualität sowie ressourcenschonende Maßnahmen im Vordergrund. Gleichzeitig wird durch die Auswahl robuster und langlebiger Materialien, wie im Sanitärbereich, die Lebensdauer der Renovierungen verlängert. Wirtschaftlich wird versucht, durch Fördermittel und effiziente Planung eine Balance zwischen Investitions- und Betriebskosten zu finden. Sozial wird durch Transparenz und die Einbindung der Mieter versucht, die Akzeptanz und Lebensqualität zu steigern. Diese integrierte Herangehensweise ist notwendig, um die immense Aufgabe der Dekarbonisierung des Wohnungsbestands zu bewältigen.