Die energetische und funktionale Modernisierung von Bestandsgebäuden stellt eine zentrale Aufgabe der modernen Bauwirtschaft dar. Besonders bei Hochhäusern aus den 1970er Jahren, die aufgrund ihrer Bausubstanz und Energieeffizienz oft sanierungsbedürftig sind, erfordert jede Modernisierung eine sorgfältige Planung und Umsetzung. Ein herausragendes Beispiel für eine solche umfassende Gebäuderevitalisierung ist die Generalsanierung des Verbandshauses des Rheinischen Sparkassen- und Giroverbandes (RSGV) in Düsseldorf. Dieser Prozess bietet wertvolle Einblicke in die Möglichkeiten und Herausforderungen der Hochhaussanierung.
Ausgangslage und Gebäudecharakteristika
Das Gebäude des Rheinischen Sparkassen- und Giroverbandes in der Kirchfeldstraße 60 in Düsseldorf ist ein typischer Vertreter der Bauweise der 1970er Jahre. Nach einer durchgeführten Machbarkeitsstudie seitens der ARGE Meyer Architekten RKW Architektur+ wurde der Umbau des Bestandsgebäudes in Angriff genommen.
Laut der Planungsunterlagen wurde das Bauwerk ursprünglich im Jahr 1973 in Stahlbetonbauweise errichtet. Eine erste bauliche Erweiterung fand 1992 statt, als das Gebäude um zwei Geschosse aufgestockt wurde und somit insgesamt acht Obergeschosse erreichte. Die Dimensionen des Gebäudes sind beträchtlich: Es ist circa 66 Meter lang und 42 Meter breit. Die Grundrissfläche verkleinert sich dabei stufenweise von unten nach oben. Die maximale Höhe über Gelände beträgt 39,40 Meter, wobei der Technikaufbau inkludiert ist. Strukturell gliedert sich das Gebäude in drei Untergeschosse mit einer Tiefgarage, das Erdgeschoss, acht Obergeschosse sowie ein abschließendes Technikstaffelgeschoss. Es handelt sich um ein Eckhaus mit einer zweiseitigen Straßenfassade. Eine Besonderheit im Erdgeschoss stellt die überbaute Durchfahrt zum Innenhofbereich dar, der über eine Rampe zur Tiefgarage zugänglich ist. Ein Teil dieser Hoffläche ist ebenfalls überbaut.
Umfang und Ziele der Generalsanierung
Die Sanierung des Hochhauses wurde als Generalsanierung konzipiert, was einen extrem hohen Eingriff in die Bausubstanz bedeutet. Das Ziel war nicht nur eine ästhetische Auffrischung, sondern eine tiefgreifende Erneuerung der Funktionalität und Energieeffizienz.
Entkernung und Rückbau
Ein zentraler Schritt der Sanierung war die weitgehende Entkernung des Gebäudes. Bis auf den Rohbau wurde das Gebäude entkernt. Dies umfasste den Abriss sämtlicher Fassaden, die Demontage der gesamten Gebäudetechnik sowie die Beseitigung des kompletten Innenausbaus. Auch die Gebäudekubatur wurde in Teilen modelliert und verändert. Ein bestehender, dreigeschossiger Gebäudeteil entlang der Kirchfeldstraße wurde zurückgebaut. Diese Maßnahme diente der Schaffung eines großzügigen Vorplatzes an der Ecke Friedrichstraße/Kirchfeldstraße. An dieser Stelle entstand der neue Haupteingang.
Neugestaltung der Eingangssituation und Funktionsbereiche
Die Neugestaltung der Eingangszone war ein architektonischer Schwerpunkt. Der neue Haupteingang wird durch ein über zwei Geschosse erstreckendes, komplett verglastes Foyer dominiert. Dieses Foyer erschließt nicht nur den Haupteingang, sondern auch Warte- und Empfangsbereiche. Besonders hervorzuheben sind die öffentlichen Veranstaltungsbereiche im ersten Obergeschoss, die der RSGV für seine Verbandstätigkeiten nutzt. Diese Neustrukturierung verbessert die Erreichbarkeit und die Repräsentation des Verbandes erheblich.
Ebenfalls neu hinzugefügt wurde ein zweigeschossiger Baukörper. Dieser beherbergt im Erdgeschoss eine Caféteria und im ersten Obergeschoss Besprechungsräume. Architektonisch wurde dieser Baukörper so in die bestehende Bebauung integriert, dass er sich in die Flucht der angrenzenden Wohnbebauung im rückwärtigen Teil der Kirchfeldstraße einfügt.
Sanierung der Tiefgarage
Während die oberirdischen Bereiche massiven Veränderungen unterlagen, blieben die drei bestehenden Tiefgaragengeschosse in ihrer ursprünglichen Form erhalten. Diese wurden jedoch saniert, um den heutigen Anforderungen an Haltbarkeit und Sicherheit gerecht zu werden.
Zeitplanung und Projektmanagement
Die Generalsanierung eines Hochhauses dieser Größenordnung ist ein langwieriges Projekt. Für das Vorhaben in Düsseldorf war eine Bauzeit von 30 Monaten veranschlagt. Der Beginn der Sanierungsarbeiten wurde im Herbst 2020 dokumentiert.
Der gesamte Prozess erforderte eine sorgfältige Logistik, da der Betrieb des Verbandes während der Sanierung nicht vollständig ruhen konnte. Wie aus den Unterlagen hervorgeht, zog der RSGV im November 2017 auf befristete Zeit in ein Ausweichquartier im Düsseldorfer Büropark P². Dieser Umzug war notwendig, um die mehrjährige Generalsanierung des Hauptgebäudes durchführen zu können. Das Ausweichquartier befand sich in Düsseldorf-Unterrath, in unmittelbarer Nähe des Düsseldorfer Flughafens.
Im Sommer 2021, konkret am 23. Juni, konnte der RSGV den erfolgreichen Abschluss der Sanierung und die Rückkehr an den Standort Kirchfeldstraße bekannt geben. Alle 250 Arbeitsplätze waren wieder am ursprünglichen Standort. Der Wiederbezug erforderte erneut eine logistische Herausforderung: Der Umzug des Arbeitsmaterials, darunter EDV-Technik, 200 Aktenschränke sowie die gesamten Akten, fand am 19. Juni statt. Auch die Poststelle wurde mit umgezogen.
Energetische Sanierung und Förderprogramme
Die Sanierung des RSGV-Gebäudes steht exemplarisch für die Notwendigkeit, Bestandsgebäude energetisch aufzurüsten. In Düsseldorf gelten über 50.000 Gebäude als sanierungsbedürftig. Die energetische Sanierung ist ein wesentlicher Baustein, um städtische Klimaziele zu erreichen und Ressourcen nachhaltig zu nutzen. Das Potenzial für Energieeinsparungen ist hierbei enorm. Durch verbesserte Dämmung und moderne Heizsysteme, wie beispielsweise Wärmepumpen, lassen sich im Vergleich zu den vorhandenen Gebäudestandards deutliche Energieeinspareffekte erzielen.
Für Eigentümer und Investoren, die ähnliche Vorhaben planen, spielen Förderprogramme eine entscheidende Rolle. Die Landeshauptstadt Düsseldorf bietet mit dem Förderprogramm "Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten" finanzielle Unterstützung. Dieses Programm wurde zum Ende des Jahres 2023 umfassend novelliert, wobei die Förderkonditionen in vielen Bereichen verbessert wurden und ab dem 1. Februar 2024 galten. Das Programm zielt darauf ab, private und gewerbliche Eigentümer bei der energetischen Sanierung und der Umstellung auf klimafreundliche Energiesysteme zu unterstützen.
Planungsphase und Machbarkeitsstudie
Der Erfolg eines solchen Sanierungsvorhabens basiert maßgeblich auf einer fundierten Planungsphase. Im Fall des RSGV wurde vor Beginn der eigentlichen Umbauarbeiten eine Machbarkeitsstudie erstellt. Diese Studie wurde von der ARGE Meyer Architekten RKW Architektur+ erstellt. Eine solche Voruntersuchung ist essenziell, um technische, wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen zu prüfen, bevor Investitionen in Millionenhöhe getätigt werden. Die Studie legte den Grundstein für die spätere Umsetzung, die in einer Generalplaner-Leistung durch die ARGE RKW - Meyer mündete.
Zusammenfassung der Bauleistungen
Um den Umfang der Sanierung zu veranschaulichen, lassen sich die durchgeführten Maßnahmen wie folgt zusammenfassen:
- Rohbau/Tragwerk:
- Erhalt und Sanierung des bestehenden Stahlbetonrohbaus.
- Rückbau von Gebäudeteilen (3-geschossiger Teil entlang der Kirchfeldstraße).
- Modellierung der Gebäudekubatur.
- Fassade:
- Austausch sämtlicher Fassadenelemente.
- Neugestaltung der Eingangsfassade mit großflächiger Verglasung (Foyer).
- Innenausbau:
- Komplette Entkernung und Neugestaltung der Innenräume.
- Einbau von Warte- und Empfangsbereichen.
- Schaffung von Veranstaltungsbereichen im 1. OG.
- Einbau einer Caféteria und von Besprechungsräumen.
- Gebäudetechnik (TGA):
- Austausch der gesamten Gebäudetechnik (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro).
- Tiefgarage:
- Sanierung der drei Tiefgaragengeschosse (bestehende Form beibehalten).
- Außenanlagen:
- Anlage eines neuen Vorplatzes an der Ecke Friedrichstraße/Kirchfeldstraße.
Bedeutung für die Bauwirtschaft
Das Projekt RSGV in Düsseldorf zeigt, dass Generalsanierungen von Hochhäusern möglich sind und zu einer signifikanten Aufwertung der Immobilie führen. Für Bauherren und Projektentwickler in Deutschland, die sich mit dem Thema "Bestandsmodernisierung" befassen, liefert dieses Beispiel wichtige Erkenntnisse:
- Potenzial von 70er-Jahre-Bauten: Auch wenn diese Gebäude oft als energieintensiv gelten, bieten sie durch ihre robuste Bausubstanz (Stahlbeton) hervorragende Voraussetzungen für tiefgreifende Sanierungen.
- Wichtigkeit der Entkernung: Eine vollständige Entkernung ermöglicht eine nahezu beliebige Neugestaltung der Grundrisse und die Installation modernster Technik, was bei einer bloßen Fassadensanierung nicht möglich wäre.
- Integration in das Stadtbild: Der Rückbau von Bauteilen zur Schaffung von öffentlichen Plätzen (Vorplatz) zeigt, wie private Baumaßnahmen zur Aufwertung des öffentlichen Raums beitragen können.
- Logistische Planung: Die Notwendigkeit von Ausweichquartieren und professionellen Umzügen (Logistikunternehmen) unterstreicht, dass Sanierungen im laufenden Betrieb oder mit langen Pausen im Nutzerbetrieb sorgfältig geplant werden müssen.
Fazit
Die Generalsanierung des Hochhauses des Rheinischen Sparkassen- und Giroverbandes in Düsseldorf ist ein Musterbeispiel für die erfolgreiche Revitalisierung von Büroimmobilien der 1970er Jahre. Durch die konsequente Entkernung und Neustrukturierung wurde nicht nur die Bausubstanz gesichert, sondern auch eine zeitgemäße, funktionale und repräsentative Arbeitsumgebung geschaffen. Die Maßnahmen umfassten den Austausch der Fassade, die vollständige Erneuerung der Haustechnik und die Neugestaltung der Nutzflächen unter besonderer Berücksichtigung von Barrierefreiheit und öffentlicher Nutzbarkeit. Die Sanierung, die im Herbst 2020 begann und nach 30 Monaten abgeschlossen war, demonstriert das hohe Modernisierungspotenzial bestehender Bausubstanz. Für Eigentümer ähnlicher Gebäude in Deutschland unterstreicht das Projekt zudem die Relevanz staatlicher Förderprogramme und einer frühzeitigen Machbarkeitsprüfung durch erfahrene Generalplaner.