Die Generalsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudeensembles im Herzen Münchens stellt eine der komplexesten Aufgaben im modernen Bauwesen dar. Der Ruffiniblock, ein historisches Bauwerk aus dem frühen 20. Jahrhundert, befindet sich derzeit in einer tiefgreifenden Transformation. Dieser Artikel beleuchtet die technischen, wirtschaftlichen und städtebaulichen Aspekte dieses Großprojekts, das als Leitbild für die Sanierung historischer Bausubstanz in urbanen Zentren dienen kann.
Historischer Kontext und Bausubstand
Das Gebäudeensemble zwischen Rindermarkt und Sendlinger Straße ist ein integraler Bestandteil der Münchner Altstadt. Architektonisch geht der Komplex auf den Entwurf von Gabriel von Seidl zurück, der 1905 die Planung für das Gebäude übernahm. Der Ruffiniblock ist architektonisch als dreikantiger Häuserblock gestaltet, der sich in das historische Stadtbild einfügt.
Die Bausubstanz weist eine wechselhafte Geschichte auf. Ein wesentlicher Teil des Gebäudes wurde während der Luftangriffe des Zweiten Weltkriegs im Jahr 1944 schwer beschädigt. Der Wiederaufbau erfolgte in den 1950er Jahren. Seit diesem Zeitpunkt fanden, abgesehen von der Errichtung der aktuellen Bausubstanz in den 1950er Jahren, keine wesentlichen Modernisierungsarbeiten mehr statt. Diese lange Zeit ohne nennenswerte Instandhaltungsmaßnahmen hat zu einem erheblichen Verfall der Bausubstanz geführt.
Die Bedeutung des Gebäudes unterstreicht seine Einordnung als denkmalgeschütztes Objekt. Es handelt sich um ein Ensemble, das nicht nur architektonischen, sondern auch stadtgeschichtlichen Wert besitzt. Der Ruffiniblock war zudem Teil der ersten Münchner Stadtbefestigung, wobei der historische Ruffiniturm 1808 abgerissen und durch ein vierstöckiges Gebäude ersetzt wurde, auf das der heutige Komplex aufbaut.
Technische Bewertung und Sanierungsbedarf
Eine detaillierte Bauzustandsbewertung bildet die Grundlage für die geplanten Sanierungsmaßnahmen. Die Bewertung des denkmalgeschützten Ruffiniblocks, bestehend aus drei einzelnen Gebäuden, ergab einen erheblichen Sanierungsbedarf. Die Gebäude werden von der ibdrm GmbH seit 2007 im Zuge von Sicherheitsbegehungen überwacht. Diese kontinuierliche Überwachung war notwendig, um die Standsicherheit zu gewährleisten.
Die technischen Mängel sind vielfältig und tiefgreifend: * Tragfähigkeit: Die Kellerdecken müssen gestützt werden. Die Decken sind als marode eingestuft worden und weisen nur noch eingeschränkt Tragfähigkeit auf. * Dachstuhl: Der alte Dachstuhl ist marode und muss erneuert oder saniert werden. * Brandschutz: Der aktuelle Brandschutz ist nicht mehr ausreichend und entspricht nicht mehr den modernen Standards. * Fenster: Die Fenster sind beschädigt und weisen einen hohen Wärmeverlust auf. * Technische Anlagen: Die Elektro- und Heizungstechnik sind als veraltet zu bezeichnen.
Eine Kernaufgabe der Planung war die Prüfung einer Sanierung im laufenden Betrieb mit Interimsmaßnahmen. Ziel war es, eine Komplettsanierung mit Teilaustausch der Decken zu planen, die gleichzeitig eine Brandschutzsanierung beinhaltet. Die sechsgeschossigen Gebäude erfordern eine statische Sicherung, wobei bei Bedarf Sofortmaßnahmen zur Sicherstellung der Standsicherheit vorgesehen waren. Alle diese Maßnahmen mussten im laufenden Betrieb durchgeführt werden, was eine hohe logistische und technische Komplexität mit sich bringt.
Projektmanagement und Zeitplanung
Das Projektmanagement für die Sanierung des Ruffiniblocks ist auf mehrere städtische Referate und externe Partner verteilt. Als Auftraggeber tritt das Landeshauptstadt München Baureferat auf. Die Planungsphase erstreckte sich von 2007 bis 2014. In dieser Zeit erfolgten die statischen Prüfungen, die Sicherheitsbegehungen und die Erstellung der Sanierungskonzepte.
Ein entscheidender Faktor für die Umsetzung ist die Komprimierung der Sanierungszeit. Ursprünglich war eine längere Bauzeit vorgesehen, doch durch intensives Zusammenwirken des Kommunalreferats und des Baureferats konnte die Sanierungszeit für die Ladenlokalitäten auf 15 Monate gedrosselt werden. Diese Verdichtung der Bauzeit ist für die Erhaltung der gewerblichen Nutzung von entscheidender Bedeutung.
Die Gesamtplanung umfasst die Leistungen nach AHO (Ausschuss für Honorarordnung) in den Handlungsbereichen A bis D. Dies umfasst die Grundlagen, die Vorplanung, die Entwurfsgestaltung und die Ausführungsplanung. Die beteiligten Planer sind Breitenbücher Hirschbeck Architekten sowie Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Hofstetter und Dipl.-Ing. Univ. Josef Zirnbauer.
Wirtschaftliche Faktoren und Kosten
Die Sanierung des Ruffiniblocks ist ein Projekt von erheblicher wirtschaftlicher Dimension. Laut vorliegenden Informationen ist das Ensemble für 32 Millionen Euro zu generalsanieren. Diese Kostenschätzung deckt die umfassende Erneuerung der Bausubstanz, die Anpassung an moderne technische Standards und die brandschutztechnische Sicherung ab.
Es bleibt jedoch offen, ob die veranschlagten 32 Millionen Euro zur Sanierung ausreichen. Die Unsicherheit ergibt sich aus der Komplexität der Schäden, die bei einer so alten und stark beschädigten Bausubstanz auftreten können. Insbesondere der Teilaustausch der Decken und die Sicherung der Standsicherheit können zu unvorhergesehenen Kosten führen.
Für die gewerblichen Nutzer bedeutet die Sanierung eine wirtschaftliche Herausforderung. Nach der Sanierung sind die Mieten voraussichtlich teurer. Die Frage, ob sich die langjährigen Mieter die neuen Mieten noch leisten können, ist ein zentraler Aspekt der sozialen Nachhaltigkeit des Projekts. Die Stadt München bemüht sich, die langjährigen Mieter nach der Generalsanierung wieder zurückzuholen, muss aber gleichzeitig die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Konzepte sicherstellen.
Nutzerstrategie und Gewerbebetrieb
Der Ruffiniblock beherbergt traditionell kleine inhabergeführte Läden und Handwerksbetriebe. Seit jeher sind diese Betriebe im Erdgeschoss angesiedelt. Die Sanierung erfordert jedoch einen kompletten Auszug der bestehenden Gewerbetriebe. Die Stadt München hat sich, vertreten durch das Kommunalreferat, zum Ziel gesetzt, die Besitzer der Traditionsläden auch nach der Sanierung in dem Haus zu halten.
Um die Interessen der Mieter zu wahren, hat das Kommunalreferat von Anfang an enge Kontakte zu den Ladenmietern gepflegt. Das Ziel war es, alle Betroffenen umfänglich und rechtzeitig zu informieren. Kommunalreferent Axel Markwardt hat betont, dass ihm die Mieter der kleinen Läden am Herzen liegen und man alles unternimmt, um ihnen auch nach der Sanierung eine Zukunft im Ruffinihaus zu ermöglichen.
Eine Besonderheit während der Sanierungsphase sind Interimslösungen. Es gibt Überlegungen, Containerlösungen auf dem Rindermarkt oder auf der Rasenfläche am Marienhof zu errichten. Das Bestreben der Stadt ist es, Ausweichquartiere für möglichst alle zu finden.
Interessant ist auch das Phänomen der Interimsmieter. Vier Unternehmer haben sich entschieden, trotz der anstehenden Sanierung, kurzfristig eine neue Existenz im Herzen der Altstadt aufzubauen. Sie haben vier der bereits frei gewordenen Läden gepachtet. Diese Pächter haben eine Gnadenfrist bis Mai 2017, bevor sie wieder ausziehen müssen. Es ist zu beobachten, dass diese Interimsmieter bereit sind, das Risiko einer nur kurzfristigen Nutzung einzugehen, um in diesem historischen Gebäude präsent zu sein. Diese vier Interimsmieter haben signalisiert, auch nach der Sanierung gerne wieder einziehen zu wollen.
Denkmalschutz und Architektur
Die Sanierung eines denkmalgeschützten Objekts stellt besondere Anforderungen an die Ausführung. Der Ruffiniblock steht unter Schutz, was bedeutet, dass bei den Sanierungsarbeiten die historische Substanz und das Erscheinungsbild so weit wie möglich erhalten bleiben müssen.
Das Gebäudeensemble besteht aus drei einzelnen Gebäuden. Die Fassade ist reichhaltig gestaltet, bröckelt aber mittlerweile. Die Herausforderung bei der Sanierung liegt darin, die maroden Substanzen (Decken, Dachstuhl) zu ersetzen oder zu sanieren, ohne den denkmalgeschützten Charakter zu zerstören. Dies betrifft insbesondere: * Die Fassadengestaltung * Die Fensterformate und -ausführungen * Die Grundrisse im Erdgeschoss (Gewerbe)
Die Architektur Gabriel von Seidls prägt das Stadtbild. Eine Modernisierung muss daher im Einklang mit den Vorgaben des Denkmalschutzes stehen. Die Planer sehen vor, eine Komplettsanierung durchzuführen, die dennoch die historische Identität wahrt. Die Herausforderung besteht darin, moderne Anforderungen an Energieeffizienz und Brandschutz in ein denkmalgeschütztes Gebäude zu integrieren.
Städtebauliche Bedeutung
Der Ruffiniblock ist mehr als nur ein einzelnes Gebäude; er ist Teil eines Ensembles, das das Stadtbild Münchens prägt. Seine Lage zwischen Rindermarkt und Sendlinger Straße macht ihn zu einem zentralen Punkt in der Altstadt.
Die Sanierung hat Auswirkungen auf das gesamte Umfeld. Der Rindermarkt mit seiner Brunnenanlage und die umliegenden Straßen sind beliebte Treffpunkte für Touristen und Einheimische. Die Großbaustelle, die der Ruffiniblock mindestens zwei Jahre lang sein wird, erfordert eine sorgfältige Logistik, um den Verkehr und den Betrieb in der Altstadt nicht übermäßig zu stören.
Die Entscheidung der Stadt, das Gebäude zu sanieren und nicht abzureißen, unterstreicht den Wert historischer Bausubstanz für die Identität der Stadt. Es ist ein Zeichen für den Erhalt von Baukultur und Tradition in einer sich schnell wandelnden Metropole.
Zusammenfassung der Sanierungsarbeiten
Die Sanierung des Ruffiniblocks umfasst folgende Kernarbeiten: 1. Statische Sicherung: Stützung der Kellerdecken und Sicherung der Tragfähigkeit der Geschossdecken. 2. Erneuerung des Dachstuhls: Austausch des maroden Dachwerks. 3. Brandschutzsanierung: Umsetzung moderner Brandschutznormen im gesamten Gebäude. 4. Fenstersanierung: Austausch oder Reparatur der beschädigten Fenster. 5. Erneuerung der technischen Anlagen: Modernisierung der Elektro- und Heizungsinstallation. 6. Fassadensanierung: Instandsetzung der reichhaltig gestalteten Fassade unter denkmalgerechten Aspekten.
Die Planung dieser Maßnahmen erfolgt durch das Baureferat der Stadt München in Zusammenarbeit mit spezialisierten Architekten und Ingenieuren. Die Überwachung der Bausubstanz vor Beginn der Sanierung durch die ibdrm GmbH zeigt die Vorsicht, mit der an das Projekt herangegangen wird, um Gefahren für die Standsicherheit frühzeitig zu erkennen.
Fazit
Die Generalsanierung des Ruffiniblocks in München ist ein Paradebeispiel für die Herausforderungen, die sich bei der Modernisierung historischer Bausubstanz in urbanen Zentren ergeben. Es handelt sich um ein Projekt, das technische Komplexität, wirtschaftliche Zwänge und den Erhalt von Denkmalschutz vereinen muss.
Die Zusammenarbeit zwischen städtischen Behörden, Planern und Mietern zeigt einen Ansatz, der die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt. Besonders hervorzuheben ist das Engagement des Kommunalreferats, die langjährigen Gewerbetriebe nach der Sanierung wieder im Haus zu integrieren. Gleichzeitig stellen die steigenden Mieten und die wirtschaftliche Belastung durch die zweijährige Bauzeit eine erhebliche Hürde dar.
Technisch gesehen ist die Sanierung eine Notwendigkeit, um die Standsicherheit und die Funktionstüchtigkeit des Gebäudes zu gewährleisten. Die geplanten Maßnahmen zur Erneuerung der Decken, des Daches und der technischen Anlagen sind essenziell. Die Integration moderner Brandschutzstandards in ein denkmalgeschütztes Gebäude erfordert zudem eine hohe Planungskompetenz.
Für die Eigentümer und die Stadt München ist das Projekt ein Langzeitinvestment in die Substanz und den Wert der Immobilie. Für die Mieter und die Nutzer ist es eine Phase der Unsicherheit, die jedoch durch die Bemühungen um Ausweichquartiere und eine Verdichtung der Bauzeit auf 15 Monate abgemildert wird. Der Ruffiniblock bleibt ein Schmuckstück der Altstadt, dessen Erhaltung für die kulturelle und architektonische Identität Münchens von hoher Bedeutung ist. Die Sanierung sichert das Fortbestehen dieses Ensembles für zukünftige Generationen.