Ruffinihaus München: Umfassende Denkmalsanierung eines städtischen Schmuckstücks – Planung, Kosten und Mieterschutz

Die Sanierung von Baudenkmalern stellt Bauherren, Stadtverwaltungen und Mieter vor komplexe Herausforderungen. Dies gilt in besonderem Maße für das Ruffinihaus in der Münchner Altstadt, ein historisches Gebäudeensemble, das in den vergangenen Jahren einer umfassenden und notwendigen Modernisierung unterzogen wurde. Der folgende Artikel beleuchtet die Planung, die technischen Notwendigkeiten, die Kostenstruktur sowie die sozialen Aspekte dieser bedeutenden Sanierungsmaßnahme. Er dient als Fachinformation für Immobilieninteressierte, Handwerker und alle, die sich für denkmalgerechtes Bauen in urbanen Kontexten interessieren.

Die historische und bauliche Substanz des Ruffinihauses

Das Ruffinihaus, oft auch als Ruffiniblock bezeichnet, bildet ein architektonisches Juwel im Herzen der Münchner Altstadt. Der Komplex, der aus drei Gebäuden mit einem dreieckigen Grundriss besteht, wurde zwischen 1903 und 1905 von dem renommierten Architekten Gabriel von Seidl errichtet. Der Bau ist eng mit der Geschichte Münchens verwoben; sein Name leitet sich von einem Turm der ersten Münchner Stadtbefestigung des 12. Jahrhunderts ab, der nach der Familie Ruffini benannt war und 1808 abgebrochen wurde. Auf dem historischen Areal entstand das heutige, verspielte Bauwerk, das sich um einen kleinen, nur vom Innenhof sichtbaren Turm windet.

Die Immobilie befindet sich im Eigentum der Stadt München und beherbergte über Jahrzehnte hinweg inhabergeführte Geschäfte und Handwerksbetriebe im Erdgeschoss, während die Obergeschosse von städtischen Ämtern, darunter dem Tourismusamt und Teilen des Personalreferats, genutzt wurden. Die bauliche Entwicklung über mehr als ein Jahrhundert führte jedoch zu erheblichen Substanzverlusten, die eine Sanierung unumgänglich machten.

Schäden und Notwendigkeit der Instandsetzung

Eine Bestandsaufnahme vor Beginn der Sanierungsarbeiten offenbarte gravierende Mängel, die das Gebäude und seine Nutzer gefährdeten. Laut den vorliegenden Informationen war das Bauwerk in einem Zustand, der dringendes Handeln erforderte:

Fassadenschäden: Die Fassade bröckelte, was nicht nur optisch störte, sondern auch eine direkte Gefahr für Passanten darstellte.
Fenster: Die Fenster waren marode und entsprachen nicht mehr den aktuellen Anforderungen an Wärmedämmung und Schallschutz.
Statik: Die Tragfähigkeit einiger Decken war nicht mehr gewährleistet. Bereits im Keller des Gebäudes mussten 30 provisorische Stützen installiert werden, um die Statik zu sichern. Der Komplex litt unter statischen Problemen, die eine sofortige Abstützung erforderten.
Brandschutz: Mängel beim Brandschutz stellten ein erhebliches Risiko dar und mussten im Zuge der Sanierung zwingend behoben werden.

Ein Gutachten aus dem Jahr 2011 hatte die Notwendigkeit einer kompletten Sanierung des gesamten Ruffiniblocks bereits festgestellt. Daraufhin erteilte der Stadtrat im Jahr 2015 den Projektauftrag an das Kommunalreferat. Die Sanierung war also nicht nur eine Maßnahme zur Verschönerung, sondern eine Notwendigkeit zur Erhaltung der Bausubstanz und zur Gewährleistung der Sicherheit.

Projektplanung und Kosten

Die Sanierung eines Baudenkmals dieser Größenordnung erfordert eine präzise Planung und erhebliche finanzielle Mittel. Die Projektierung des Ruffinihauses war ein komplexes Unterfangen, das verschiedene Interessen und technische Anforderungen unter einen Hut bringen musste.

Finanzielle Rahmenbedingungen

Die Kosten für die Sanierung beliefen sich auf beachtliche Summen, die in den verschiedenen Quellen leicht variieren, was auf die dynamische Natur von Großbauprojekten hindeuten kann.

Ursprünglich wurden Projektkosten von 32 Millionen Euro genannt.
Später wurde die Summe auf knapp 35 Millionen Euro präzisiert.
Eine abschließende Quelle nennt einen Endbetrag von über 34 Millionen Euro.

Die Finanzierung erfolgte nicht allein durch die Stadt München. Da es sich um ein Baudenkmal handelte, wurden staatliche Denkmalschutzbehörden eingeschaltet. Diese gewährten Zuschüsse, was die finanzielle Belastung für die Stadt reduzierte und die Wirtschaftlichkeit des Projekts sicherte. Solche Förderungen sind für die Erhaltung historischer Bausubstanz in Deutschland von entscheidender Bedeutung.

Zeitplan und Bauausführung

Die ursprüngliche Planung sah eine Bauzeit von voraussichtlich 15 Monaten vor, beginnend im Herbst 2017. Ziel war es, die Störungen für die Gewerbetreibenden so kurz wie möglich zu halten. Diese Zeitspanne wurde durch eine enge Zusammenarbeit zwischen dem Kommunalreferat und dem Baureferat ermöglicht.

Tatsächlich zog sich das Projekt jedoch länger hin. Laut späteren Informationen dauerten die Sanierungsarbeiten von 2018 bis 2020, also rund zwei Jahre. Während dieser Zeit war das Gebäude größtenteils eingehüst. Die Arbeiten wurden in zwei Phasen unterteilt: Zunächst wurde das Erdgeschoss saniert, um die Ladenmieter schnellstmöglich wieder in ihre Geschäftsräume zu lassen. Gleichzeitig wurde in den oberen Etagen weitergearbeitet. Die Fertigstellung des Erdgeschosses erfolgte bereits nach ca. 1,5 Jahren, während die Arbeiten in den oberen Geschossen bis Sommer 2020 andauerten.

Aspekte des Mieterschutzes und der Gewerbeförderung

Ein zentraler Aspekt der Sanierung des Ruffinihauses war der Umgang mit den gewerblichen Mietern. Da die Stadt München Eigentümerin ist und bewusst eine Mischung aus inhabergeführten Geschäften und traditionellen Betrieben fördern möchte, wurden besondere Anstrengungen unternommen, um diese zu schützen.

Interimsunterbringung und Kommunikation

Von Anfang an stand das Kommunalreferat in engem Kontakt mit den Ladenmietern. Kommunalreferent Axel Markwardt betonte öffentlich, dass ihm und seinem Referat die Mieter der kleinen Läden "am Herzen liegen". Ziel war es, alle Betroffenen umfänglich und rechtzeitig zu informieren.

Um die Dauer der Beeinträchtigung zu minimieren, wurde die Sanierungszeit für die Läden auf 15 Monate komprimiert. Zudem sah das Konzept vor, den Mietern während der Sanierungsphase ein Ausweichquartier (Interimsunterbringung) anzubieten. Dieses Angebot zielte darauf ab, den Geschäftsbetrieb so weit wie möglich aufrechtzuerhalten und den Kundenstamm zu halten.

Mietpolitische Instrumente

Die Stadt München nutzt das Ruffinihaus als Instrument zur Sicherung einer lebendigen Altstadt. Im Gegensatz zur freien Marktwirtschaft mit ihren Höchstpreisen für Ladenflächen in der Innenstadt verlangt die Stadt im Ruffinihaus nur etwa halbe Marktmieten. Diese subventionierte Mietpolitik soll kleine, inhabergeführte Geschäfte gegen Großfilialisten absichern und die Attraktivität der Altstadt als Einkaufsstandort erhalten.

Trotz dieser Bemühungen kam es zu Veränderungen im Mieterbestand. Nach Abschluss der Sanierung haben einige der früheren Mieter die Rückkehroption nicht genutzt oder sich nach einem neuen Standort umgesehen. Ein Beispiel ist der Juwelier Opel, der seine zugesicherte Rückkehroption nicht zog. Acht Läden wurden nach der Sanierung neu ausgeschrieben. Ein Laden, der ursprünglich im ersten Stock untergebracht war, wird nicht mehr neu vermietet. Stattdessen ist in einem der Erdgeschoss-Geschäfte ein dauerhafter Pop-up-Store geplant, der vom Kompetenzteam Kultur- und Kreativwirtschaft organisiert wird. Dies fördert innovative und wechselnde Nutzungen.

Technische Maßnahmen und Modernisierung

Die Sanierung des Ruffinihauses umfasste weit mehr als nur kosmetische Reparaturen. Es handelte sich um eine tiefgreifende Modernisierung, die die Bausubstanz sicherte und das Gebäude an heutige Nutzungsanforderungen anpasste.

Statik und Tragwerk

Die gravierendsten Probleme lagen im Tragwerk. Die provisorischen Stützen im Keller waren ein klares Indiz für statische Instabilitäten. Die Sanierung musste die Tragfähigkeit der Decken und Wände wiederherstellen. Besondere Aufmerksamkeit galt dem Dachgeschoss, welches ausgebaut wurde. Dieser Ausbau war nicht nur zur Schaffung zusätzlichen Raums gedacht, sondern stellte auch eine Herausforderung für das Tragwerk dar, die durch fachgerechte Verstärkungen gelöst wurde.

Brandschutz

Die Mängel beim Brandschutz wurden durch die Installation moderner Brandabschlüsse, qualitativ hochwertiger Türen und einer brandgerechten Raumaufteilung behoben. Bei einem Gebäude dieser historischen Bedeutung und dichten Bebauung ist ein hoher Brandschutzstandard unverzichtbar.

Fenster und Fassade

Die Erneuerung der Fenster war ein wesentlicher Bestandteil der energetischen Optimierung. Moderne Fenster verbessern den Wärmeschutz und senken die Heizkosten, was für die zukünftigen Nutzer (Büros und Gewerbe) von Vorteil ist. Gleichzeitig wurde die charakteristische Fassade saniert. Die Arbeiten an der Fassade waren aufwendig, da das Haus über Jahre hinweg eingehüst war. Das Ziel war es, den verspielten Charakter des Baus zu erhalten und gleichzeitig die Substanz zu dauerhaften schützen.

Innenausbau und Funktionsänderungen

Im Zuge der Sanierung kam es auch zu funktionalen Veränderungen im Gebäudeinneren: * Gewerbe im Erdgeschoss: Die Ladenlokale wurden komplett erneuert. Es wurden neue Schaufenster und Eingangstüren montiert, Wände hergerichtet sowie Teeküchen und Toiletten eingebaut. Die Händler erhielten also komplett neue, moderne Verkaufsräume. * Büros in den Obergeschossen: Die Nutzung der Obergeschosse änderte sich. Das Tourismusamt und Teile des Personalreferats zogen aus. Stattdessen zogen Büros des Kommunalreferats ein. Durch den Ausbau des Dachgeschosses und die Aufgabe einer Dienstwohnung entstand zusätzlicher Platz für insgesamt 150 Mitarbeiter des Kommunalreferats. * Kreativwirtschaft: Es gab Überlegungen, Räume im ersten Stock vorübergehend der Kreativwirtschaft zur Verfügung zu stellen, anstatt sie sofort wieder der Verwaltung zu übergeben. Dies unterstreicht das Bemühen der Stadt, neue Nutzungsformen zu fördern.

Zusammenfassung der Projektergebnisse

Die Sanierung des Ruffinihauses in München stellt einen Fallbeispiel für die gelungene Revitalisierung eines städtischen Baudenkmals dar. Trotz der komplexen Ausgangslage – statische Probleme, Mängel im Brandschutz und eine beengte Lage im Zentrum der Altstadt – konnte das Projekt erfolgreich abgeschlossen werden.

Die Investition von über 34 Millionen Euro sicherte nicht nur die historische Bausubstanz, sondern schuf auch moderne Arbeits- und Geschäftsbedingungen. Die enge Abstimmung zwischen Verwaltung, Bauausführenden und Mietern minimierte die Störungen. Besonders hervorzuheben ist das Engagement der Stadt München, durch halbe Marktmieten und Interimsquartiere die traditionsreichen Gewerbetreibenden zu unterstützen.

Das Ruffinihaus steht heute wieder als ein "Schmuckstück" der Altstadt zur Verfügung. Es vereint historischen Charme mit moderner Technik und Funktionstüchtigkeit. Für die Stadtverwaltung bietet es erweiterten Raum für die Verwaltung, für die Gewerbetreibenden bietet es nach wie vor eine preiswerte Chance in bester Lage, und für die Stadtgeschichte bleibt es ein wichtiges Denkmal.

Fazit

Die umfassende Sanierung des Ruffinihauses in München war eine Notwendigkeit, um den Fortbestand des Baudenkmals zu sichern. Die technischen Herausforderungen waren erheblich, von der statischen Sicherung bis zur Modernisierung der Fassade und der Fenster. Finanziell war das Projekt mit rund 34 bis 35 Millionen Euro ein großes Unterfangen, das durch Denkmalschutzmittel unterstützt wurde.

Der soziale Aspekt der Sanierung darf nicht unterschätzt werden. Durch proaktive Kommunikation, die Einrichtung von Ausweichquartieren und eine Mietpolitik, die auf halbe Marktmieten setzt, hat sich die Stadt München stark für den Erhalt der klein strukturierten Gewerbetreibenden eingesetzt. Das Ergebnis ist ein modernisiertes Gebäude, das seine historische Identität bewahrt hat und nun wieder als lebendiger Ort für Verwaltung, Gewerbe und Kultur dient. Für Bauherren und Immobilienverwalter ist das Ruffinihaus ein lehrreiches Beispiel dafür, wie Denkmalsanierung unter Einbeziehung aller Beteiligter erfolgreich umgesetzt werden kann.