Die Sanierung und Modernisierung von Immobilien stellt für Eigentümer eine erhebliche finanzielle Investition dar. Um die Belastung zu reduzieren, bietet der deutsche Gesetzgeber verschiedene Möglichkeiten, die anfallenden Kosten steuerlich geltend zu machen. Das deutsche Steuerrecht unterscheidet hierbei grundlegend zwischen der Sanierung selbst genutzten Wohneigentums und der Sanierung vermieteter Immobilien. Während bei selbst genutztem Eigentum steuerliche Erleichterungen in Form von Sonderausgaben oder außergewöhnlichen Belastungen greifen, sind bei vermieteten Objekten die Regeln zur Erhaltungsaufwendung oder zu den Herstellungskosten relevant. Zudem existieren spezielle Förderprogramme und steuerliche Anreize für energetische Sanierungen, die mit erheblichen Höchstbeträgen verbunden sind.
Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Absetzungsmöglichkeiten, die zugehörigen Höchstbeträge und die Bedingungen, unter denen Eigentümer von diesen Vorteilen profitieren können.
Steuerliche Absetzung bei selbst genutztem Wohneigentum
Für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, ist die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten oft mit dem Ziel verbunden, die Steuerschuld direkt zu reduzieren. Hier greifen zwei zentrale Mechanismen: die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen und die Absetzung als außergewöhnliche Belastung.
Die Steuerermäßigung nach § 35a und § 35c EStG
Einer der häufigsten Wege, Sanierungskosten bei selbst genutztem Wohneigentum steuerlich geltend zu machen, ist die Inanspruchnahme einer Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen. Das Einkommenssteuergesetz (EStG) regelt dies detailliert in den Paragraphen 35a und 35c.
Allgemeine Handwerkerleistungen (§ 35a EStG): Für sonstige Handwerkerleistungen im Haushalt können Eigentümer 20 Prozent der Arbeitskosten absetzen. Der hierfür maßgebliche Höchstbetrag liegt bei 6.000 Euro jährlich. Dies führt zu einer maximalen Steuerersparnis von 1.200 Euro pro Jahr. Zu den förderfähigen Leistungen zählen beispielsweise: - Maler- und Lackierarbeiten - Ausbau von Dach und Keller - Erneuerung von Bodenbelägen - Renovierung des Badezimmers oder der Küche - Wartung und Reparatur von Heizungsanlagen und Haushaltsgeräten
Energetische Sanierungen (§ 35c EStG): Für energetische Modernisierungsmaßnahmen an der selbst genutzten Immobilie sieht das Gesetz deutlich höhere Förderungen vor. Voraussetzung ist, dass das Haus oder die Wohnung älter als zehn Jahre ist. Hier können 20 Prozent der gesamten Arbeits- und Materialkosten (Aufwendungen) geltend gemacht werden, verteilt über drei Jahre. Der maßgebliche Höchstbetrag für die Bemessungsgrundlage liegt bei 200.000 Euro. Dies bedeutet eine maximale Steuerersparnis von 40.000 Euro.
Zu den geförderten Maßnahmen der energetischen Modernisierung zählen unter anderem: - Eine neue Heizung - Wanddämmung - Dachdämmung - Fassadendämmung - Erneuerung von Fenstern und Außentüren
Wichtig ist, dass die Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen durch den ausführenden Betrieb bescheinigt werden müssen. Zudem ist eine Barzahlung der Rechnungen ausgeschlossen; diese muss "unbar" (per Überweisung) beglichen werden, und eine Kopie des Kontoauszugs sollte aufbewahrt werden. Die Rechnung muss in deutscher Sprache ausgestellt sein und die förderfähigen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens sowie die Adresse der Immobilie enthalten.
Planung und Begleitung durch einen Energieberater
Ein entscheidender Aspekt bei energetischen Sanierungen ist die Beauftragung eines Energieexperten. Die Kosten für die Planung und Begleitung entsprechender Maßnahmen durch einen Fachmann können nach § 35c EStG direkt bis zu 50 Prozent abgesetzt werden. Voraussetzung ist, dass der Experte vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) als Energieberater oder als Energieeffizienz-Experte der KfW zugelassen ist. Im Gegensatz zu den Sanierungskosten, die über drei Jahre verteilt werden, können die 50 Prozent für den Experten bereits im ersten Jahr vollständig abgezogen werden.
Die Verteilung der Steuerermäßigung auf drei Jahre
Die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen wird nicht in einem Jahr, sondern verteilt auf drei Jahre geltend gemacht. Die genaue Verteilung gestaltet sich wie folgt: - Im ersten Jahr können 7 % der Gesamtsumme und die Kosten für den Energieberater (50 % der Rechnung) abgesetzt werden. - Im zweiten Jahr werden wiederum 7 % der Gesamtkosten angesetzt. - Im dritten Jahr dann die verbleibenden 6 %. Somit werden insgesamt 20 % der förderfähigen Kosten abgesetzt.
Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Bei Gesamtkosten von 73.000 Euro (davon 60.500 € förderfähige Maßnahmen wie neue Heizung und Wanddämmung, 12.000 € nicht förderfähige Maßnahmen, 500 € für die Erstellung der Bescheinigung) ergibt sich folgende Bemessungsgrundlage: - Abzug der nicht förderfähigen Maßnahmen: 73.000 € - 12.000 € = 61.000 € (anrechenbare Kosten). - Steuerermäßigung 20 %: 12.200 €. - Kosten für Energieberater: 2.000 €. - Steuerermäßigung 50 % für Energieberater: 1.000 €.
Die Verteilung der Steuerermäßigung: - Im ersten Jahr: 7 % von 61.000 € = 4.270 € + 1.000 € für Energieberater = 5.270 €. - Im zweiten Jahr: 7 % von 61.000 € = 4.270 €. - Im dritten Jahr: 6 % von 61.000 € = 3.660 €.
Es bleibt ein verbleibender Steuerermäßigungsbetrag für spätere Sanierungen bis Ende 2029 in Höhe von 26.800 Euro. Es ist wichtig zu beachten, dass die Absetzung nur die direkte Steuerschuld mindert, nicht das zu versteuernde Einkommen.
Absetzung als außergewöhnliche Belastung
In speziellen Fällen, bei besonders teuren und nicht üblichen Sanierungen, sollte geprüft werden, ob einzelne Sanierungsmaßnahmen als außergewöhnliche Belastung abgesetzt werden können. Der Gesetzgeber sieht diese Möglichkeit grundsätzlich vor. Zu denken ist darunter anderem bei: - Asbestsanierungen der Fassade (Referenzurteil: Bundesfinanzhof, 9. 8. 2001, III R 6/01) - anderen besonderen Schadstoffbelastungen - hohem Renovierungsaufwand wegen unüblicher Bauweise von Gebäuden
In solchen Fällen ist eine ausführliche Beratung durch den Steuerberater und gegebenenfalls auch von Bausachverständigen notwendig.
Steuerliche Absetzung bei vermieteten Immobilien
Die Situation bei vermietetem Wohnraum ist grundsätzlich komplexer als bei selbst genutztem Wohnraum. Hier sind zahlreiche Sonderregelungen zu beachten, und die individuelle Beratung durch einen professionellen Steuerberater ist durch nichts zu ersetzen.
Erhaltungsaufwand versus Herstellungskosten
Grundsätzlich sind Sanierungskosten bei vermieteten Immobilien als Erhaltungsaufwand zu behandeln, wenn sie der Beseitigung von Mängeln dienen, die im Laufe der Zeit durch Abnutzung entstanden sind. Solche Kosten können im Jahr der Entstehung voll abgesetzt werden. Das Steuerrecht geht davon aus, dass Sanierungsarbeiten im Allgemeinen teurer als 4.000 EUR sind. Daher sieht die sogenannte Vereinfachungsregel vor, dass Kosten bis zu 4.000 EUR pro Jahr immer als Erhaltungsaufwand (Reparaturleistungen) abgesetzt werden können.
Übersteigen die Kosten jedoch 4.000 EUR pro Objekt und Jahr, müssen sie genau geprüft werden. Handelt es sich um Modernisierungen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen, können diese als Herstellungskosten eingestuft werden. In diesem Fall sind die Kosten dann zwingend als Herstellungskosten zu betrachten und über die gesetzliche Abschreibung (Nutzungsdauer des Gebäudes, in der Regel 50 Jahre) abzuschreiben.
Sonderregelungen für vermietete Immobilien
Einbauküchen: Seit 2016 gelten spezielle Regelungen für den Austausch von Einbauküchen in vermieteten Wohnräumen. Wird eine Einbauküche komplett erneuert, stellt das keinen Erhaltungsaufwand dar. Die Einbauküche gilt rechtlich als „eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut“. Bei einer Kompletterneuerung (Herd, Spüle, Einbaumöbel, Elektrogeräte) muss eine Abschreibung über 10 Jahre hinweg erfolgen. Teil-Renovierungen können jedoch weiterhin als Erhaltungsaufwand behandelt werden.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau: Als privater Investor darf man seit 2019 einen Betrag von 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neu geschaffenen Mietwohnung zusätzlich abschreiben. Die Absetzung beginnt im Jahr der Anschaffung und umfasst drei Folgejahre.
Besonderheiten bei gemischt genutzten Immobilien
Bewohnen Eigentümer nur einen Teil ihrer Immobilie selbst und vermieten den anderen Teil, können die Sanierungskosten nur anteilig abgesetzt werden. Dies gilt sowohl für die Sonderausgaben (selbst genutzter Teil) als auch für die Erhaltungsaufwendungen (vermieteter Teil). Die Aufteilung muss nach einem objektiven Schlüssel, beispielsweise nach der Wohnfläche, erfolgen.
Weitere wichtige Aspekte und Grenzen
Unabhängig davon, ob es sich um selbst genutztes oder vermietetes Eigentum handelt, gibt es einige grundsätzliche Punkte zu beachten, die sich aus den vorliegenden Quellen ergeben.
Keine Vor- oder Rückträge
Die Absetzung der Sanierungskosten beginnt mit dem Jahr, in dem die Maßnahmen abgeschlossen sind. Ein Vor- oder Rücktrag in andere Veranlagungszeiträume ist grundsätzlich nicht möglich. Dies erfordert eine genaue Planung des Sanierungszeitpunkts, um den maximalen steuerlichen Nutzen zu erzielen.
Nur einmaliger Abzug
Alle Maßnahmen, für die eine Steuerermäßigung bei Sanierungen in Anspruch genommen wurde, dürfen kein weiteres Mal abgesetzt werden. Das bedeutet, dass eine Doppelvergünstigung ausgeschlossen ist. So können Kosten, die bereits über § 35c EStG (energetische Sanierung) geltend gemacht wurden, nicht zusätzlich als Handwerkerleistungen nach § 35a EStG oder über Werbungskosten (bei Vermietung) abgesetzt werden.
Förderung oder Abschreibung?
Eine wichtige Frage für Eigentümer ist, ob sie staatliche Förderungen in Anspruch nehmen oder lieber auf die steuerliche Abschreibung setzen sollten. Die Abschreibung der Kosten stellt eine Alternative zum Beantragen von staatlichen Förderungen für die Sanierungsmaßnahmen dar. Welche der beiden Alternativen günstiger ist, muss immer im individuellen Einzelfall beurteilt werden. Eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich, da die Entscheidung von der Höhe der Kosten, der persönlichen Steuersituation und den verfügbaren Förderprogrammen abhängt.
Absetzung von Sanierungskosten bei doppelter Haushaltsführung
In speziellen Fällen, beispielsweise bei einer doppelten Haushaltsführung, können ebenfalls Sanierungskosten anfallen. Steht für ein zweites Objekt der Höchstbetrag von 40.000 Euro zu? Die Quellenlage hierzu ist unklar. Es wird darauf hingewiesen, dass die Kosten nur einmal geltend gemacht werden können. Wenn die Ausgaben für die Sanierung auch als Werbungskosten durch die doppelte Haushaltsführung entstanden sind, bekommst du die Steuerermäßigung nur anteilig – für die Summe, die über den monatlichen Höchstbetrag von 1.000 Euro für die doppelte Haushaltsführung hinausgeht.
Fazit
Die steuerliche Absetzung von Sanierungskosten bietet Eigentüern von Immobilien erhebliche finanzielle Entlastungsmöglichkeiten. Für selbst genutztes Eigentum sind insbesondere die Steuerermäßigungen nach § 35a und § 35c EStG mit ihren hohen Höchstbeträgen (bis zu 40.000 Euro für energetische Sanierungen) attraktiv. Bei vermieteten Immobilien ist die Lage komplexer, hier dominieren die Regeln zum Erhaltungsaufwand und zur Abschreibung von Herstellungskosten, ergänzt durch Sonderregelungen wie die Abschreibung für Mietwohnungsneubau.
Entscheidend für den Erfolg ist die Einhaltung der formellen Voraussetzungen: Barzahlungen sind ausgeschlossen, Rechnungen müssen korrekt ausgestellt sein, und förderfähige Maßnahmen müssen durch zertifizierte Energieberater bestätigt werden. Zudem muss die Immobilie im Falle der energetischen Sanierung älter als zehn Jahre sein. Aufgrund der Komplexität der Materie, insbesondere bei gemischt genutzten oder vermieteten Objekten, wird die Konsultation eines Steuerberaters dringend empfohlen, um die individuell beste Vorgehensweise zu ermitteln und Fehler bei der Steuererklärung zu vermeiden.