Die städtebauliche Sanierung ist ein zentraler Hebel, um historische Stadtkerne zu erhalten, wirtschaftliche Impulse zu setzen und die Lebensqualität nachhaltig zu steigern. Insbesondere in kleineren und mittleren Städten stehen Verwaltungen vor der Herausforderung, demografischen Wandel, wirtschaftliche Umbrüche und den Erhalt der Bausubstanz zu bewältigen. Ein herausragendes Beispiel für eine solche integrierte Stadterneuerung ist die Stadt Neustadt in Holstein im Kreis Ostholstein. Durch die Aufnahme in das Städtebauförderprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden“ hat die Stadt strategische Weichen für eine umfassende Aufwertung ihrer Kernbereiche gestellt.
Dieser Artikel beleuchtet die Sanierungsmaßnahmen in den Gebieten „Altstadt“ und „Hafenwestseite“. Er richtet sich an Eigentümer, Bauherren, Investoren und Fachplaner und gibt einen detaillierten Überblick über die Ziele, die rechtliche Grundlage, die durchgeführten Vorhaben und die Finanzierung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme.
Ausgangslage und Notwendigkeit der Sanierung
Neustadt in Holstein ist eine Stadt mit rund 15.000 Einwohnern, deren historischer Ortskern unter erheblichen strukturellen Defiziten leidet. Die Bereitstellung von Sanierungsmitteln durch den Bund und das Land Schleswig-Holstein erfolgte auf Basis einer kritischen Bestandsaufnahme.
Funktional und gestalterische Defizite
Die vorbereitenden Untersuchungen, die zwischen 2013 und 2015 durchgeführt wurden, identifizierten im Gebiet der Neustädter Altstadt funktionale und gestalterische Defizite sowie städtebauliche Missstände. Eine Analyse der Bausubstanz offenbarte eine Vielzahl sanierungsbedürftiger Gebäude. Hinzu kamen Einzelhandels- und Wohnungsleerstände, die das Erscheinungsbild des Stadtzentrums negativ beeinflussten und zu einem erhöhten Handlungsbedarf führten.
Ein besonderes Problem ist die zunehmende Überformung der historischen Bausubstanz. Laut der Analyse der Gestaltungssatzung (Source 5) belasten Werbeanlagen und Sanierungsrückstände bei exponierten Immobilien das Stadtbild. Zudem muss der anstehende Generationenwechsel in der Eigentümerstruktur gestaltet werden. Die bestehende Gestaltungssatzung war zum Zeitpunkt der Untersuchung bereits über 30 Jahre alt und entsprach nicht mehr den aktuellen Anforderungen an die Stadterneuerung.
Demografischer und wirtschaftlicher Wandel
Die Sanierungsmaßnahmen zielen darauf ab, die bestehenden städtebaulichen Strukturen den wirtschaftlichen und demografischen Veränderungen anzupassen. Die Altstadt soll als zentraler Versorgungsbereich und Wohnquartier für Menschen jeder Altersgruppe, insbesondere für ältere und junge Menschen, erhalten bleiben. Ziel ist es, Benachteiligungen abzubauen und Defizite zu beheben, um Neustadt als zentralen Versorgungsbereich für die Umlandgemeinden zu sichern.
Das Förderprogramm und die rechtlichen Grundlagen
Die Sanierung in Neustadt in Holstein erfolgt im Rahmen des Städtebauförderprogramms „Kleinere Städte und Gemeinden – überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“.
Einleitungsbeschluss und Satzung
Der formelle Prozess begann am 30. Juni 2011, als die Stadtverordnetenversammlung den Einleitungsbeschluss für den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 des Baugesetzbuches (BauGB) fasste. Im Vorfeld wurden mehrere begleitende Konzepte erstellt, darunter ein Zukunftskonzept Daseinsvorsorge, ein Wohnungsmarktkonzept, ein Einzelhandelskonzept und eine Bevölkerungsprognose. Die Ergebnisse dieser Konzepte flossen in die Untersuchungen ein.
Am 11. Dezember 2014 beschloss die Stadtverordnetenversammlung einstimmig die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme mit Städtebaufördermitteln. Dieser Beschluss beinhaltete die förmliche Festlegung von zwei Sanierungsgebieten per Satzung: 1. Altstadt 2. Hafenwestseite
Zusätzlich wurden im Jahr 2016 die Maßnahmengebiete „Sport und Freizeit“ sowie „Bildung und Betreuung“ festgelegt und die Aufnahme der städtebaulichen Gesamtmaßnahme in die Städtebauförderung des Landes Schleswig-Holstein bestätigt.
Zielsetzung der Sanierungsmaßnahme
Auf Basis der vorbereitenden Untersuchungen und eines abgestimmten Entwicklungs- und Erneuerungskonzeptes verfolgt die Sanierung folgende Ziele (Source 3): * Behebung der dargestellten städtebaulichen Missstände und funktionalen Mängel. * Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen der dort lebenden Bevölkerung. * Anpassung der städtebaulichen Strukturen und Bausubstanz an die Anforderungen des Klimaschutzes, der demographischen Entwicklung und der funktionalen Anforderungen. * Qualifizierung von öffentlichen Grün- und Freiflächen mit barrierefreier Gestaltung.
Integriertes Entwicklungskonzept: Das „Zukunftskonzept Daseinsvorsorge“
Ein Kernstück der Strategie ist das „Zukunftskonzept Daseinsvorsorge“. Dieses Konzept wurde im Rahmen einer Stadt-Umland-Kooperation entwickelt, um Neustadt als zentralen Versorgungsbereich für die Umlandgemeinden zu sichern. Der Prozess wurde von einer Lenkungsgruppe begleitet, die mit Vertretern der Stadt, der Umlandgemeinden und lokalen Experten besetzt war. Durch Expertengespräche und Befragungen wurden relevante Infrastrukturen identifiziert, die für die zukünftige Sicherung der Versorgung prioritär sind.
Das Konzept fokussiert auf präventive Ansätze, insbesondere die Anpassung von Infrastrukturangeboten und Dienstleistungen sowie die Umstrukturierung des Zentrums als Wohn- und Einzelhandelsstandort.
Handlungsfelder
Die Maßnahmen des Programms sind folgenden Handlungsfeldern zugeordnet (Source 4): * Überörtliche Zusammenarbeit / Kooperationen: Sicherung der zentralen Funktion für das Umland. * Integriertes Entwicklungskonzept: Steuerung der Gesamtmaßnahme. * Infrastrukturanpassung: Fokus auf Daseinsvorsorge mit den Schwerpunkten: * Mobilität * Kultur / Freizeit * Gesundheit * Jugend und Familien * Öffentlicher Raum * Beteiligung / Mitwirkung
Durchgeführte und geplante Einzelmaßnahmen
Die Sanierung in Neustadt in Holstein ist ein „Rundum-Programm“, das von der Gebäude- und Straßensanierung bis hin zur Aufwertung von Freiflächen und sozialen Einrichtungen reicht. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über bereits umgesetzte sowie geplante Projekte, die in den Quellen explizit genannt werden.
| Projektbereich | Maßnahme | Status (laut Quellen) | Ziel/Fokus |
|---|---|---|---|
| Öffentliche Gebäude | Sanierung des Rathauses | Umgesetzt (2015–2016) | Modernisierung, Aufwertung des Verwaltungssitzes |
| Sanierung Gogenkroghalle und Jugendtreff | Noch nicht begonnen | Sicherung von Freizeit- und Jugendeinrichtungen | |
| Verkehrsinfrastruktur & Mobilität | Neugestaltung des Bahnhofsumfeldes | Umgesetzt (2016) | Verbesserung der Anbindung, Barrierefreiheit |
| Straßenneubau am Holm – Wieksbergstraße | Noch nicht begonnen | Erschließung, Verkehrsentlastung | |
| Barrierefreie Gestaltung (Reifertstraße, Grabenstraße) | Umgesetzt (2016) | Erhöhung der Aufenthaltsqualität und Barrierefreiheit | |
| Erstellung eines Barrierefreiheitskonzeptes | Umgesetzt (2016) | Strategische Planung für barrierefreies Stadtbild | |
| Freiflächen & Grünanlagen | Modernisierung der Skateranlage Gogenkrog | Umgesetzt (2016) | Aufwertung des Angebots für Jugendliche |
| Aufwertung des Kindespielplatzes Klosterhof | Umgesetzt (2016) | Verbesserung des Wohnumfeldes für Familien | |
| Soziale Infrastruktur & Daseinsvorsorge | Erweiterung der Kita Schatzinsel und Aufwertung der Außenanlagen | Umgesetzt (2015–2016) | Anpassung an demografischen Bedarf (Kinderbetreuung) |
| Wohnen & Gewerbe | Umstrukturierung des Hafens | Beteiligungs- und Diskussionsprozess (2015) | Revitalisierung der Hafenwestseite, Funktionswandel |
| Erstellung Gestaltungssatzung und Handbuch | Aktualisierung | Anpassung an neue Eigentümerstrukturen, Schutz der Altstadterscheinung |
Die Hafenwestseite: Vom Gewerbegebiet zum gemischten Quartier
Ein besonderer Fokus liegt auf der Hafenwestseite. Während die Altstadt als zentraler Versorgungsbereich fungiert, steht den gewerblich genutzten Teilen der Hafenwestseite ein umfassender funktionaler und städtebaulicher Wandel bevor. Ziel ist die Neuordnung der Hafenwestseite, um die Integration in das Stadtgefüge zu verbessern. Dies beinhaltet die Reaktivierung von Brachen durch die Modernisierung ehemals genutzter Gebäude bei gleichzeitiger Berücksichtigung von Denkmalschutzbelangen.
Gestaltungssatzung und Handbuch: Klarheit für Eigentümer und Planer
Um die Qualität der Neugestaltung und Sanierung zu sichern, wurde das Vorhandene überarbeitet. Die alte Gestaltungssatzung, die über 30 Jahre in Kraft war, wurde durch eine neue Satzung und ein begleitendes Gestaltungshandbuch ersetzt (Source 5). Das Handbuch richtet sich an Anwender wie Eigentümer, Bauherren und Planer. Es liefert: 1. Begründungen: Erklärungen, warum bestimmte Vorgaben bestehen. 2. Anwendungsbeispiele: Konkrete Fallbeispiele zur Veranschaulichung. 3. Handlungssicherheit: Unterstützung bei der Beantwortung von Fragestellungen zum Generationenwechsel in der Eigentümerstruktur.
Dieser Ansatz zielt darauf ab, die Vermittlung der Gestaltungsvorgaben zu erleichtern und die Akzeptanz bei den Eigentümern zu erhöhen.
Finanzierung und Projektabwicklung
Die Sanierungsmaßnahme in Neustadt in Holstein ist mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden, der durch die Städtebauförderung des Bundes und des Landes Schleswig-Holstein unterstützt wird.
Projektvolumen und Trägerschaft
Laut der Ausschreibung für den Treuhänderischen Sanierungsträger beläuft sich das Projektvolumen auf 31,02 Mio. Euro (Source 1). Als Auftraggeberin tritt die Stadt Neustadt in Holstein auf. Als Programmkomponente wurde „Sozialer Zusammenhalt“ definiert, was den Fokus auf die gesellschaftliche Dimension der Stadterneuerung unterstreicht.
Öffentlichkeitsarbeit und Transparenz
Die Stadt Neustadt in Holstein verpflichtet sich zur regelmäßigen Information der Öffentlichkeit. Die aktuellen Umsetzungsstände des Städtebauförderprogramms werden über Pressemitteilungen und Bekanntmachungen auf der stadteigenen Website kommuniziert. Diese Transparenz ist essenziell, um die Akzeptanz in der Bevölkerung zu sichern und Eigentümer frühzeitig über anstehende Veränderungen zu informieren.
Zusammenfassung der Sanierungsstrategie
Die Sanierung in Neustadt in Holstein ist ein Musterbeispiel für eine integrierte Stadterneuerung. Sie verknüpft bauliche Maßnahmen mit konzeptionellen Strategien zur Sicherung der Daseinsvorsorge.
Die wichtigsten Faktoren für den Erfolg sind: * Frühzeitige Konzeption: Die Erarbeitung von Einzelhandels-, Wohnungs- und Zukunftskonzepten vor der formellen Festlegung der Sanierungsgebiete. * Flächendeckende Sanierung: Die Bearbeitung von Altstadt und Hafenwestseite als zusammenhängende Maßnahme, um Synergien zu nutzen. * Qualitätssicherung: Die Aktualisierung der Gestaltungssatzung und die Erstellung eines anwenderfreundlichen Handbuchs für Planer und Eigentümer. * Sozialer Fokus: Die Einbindung der Programmelemente „Jugend und Familien“ sowie „Gesundheit“ und die Sicherung des sozialen Zusammenhalts.
Fazit
Die städtebauliche Sanierung in Neustadt in Holstein stellt einen umfassenden und strategisch geplanten Ansatz zur Revitalisierung einer historischen Kleinstadt dar. Durch die gezielte Nutzung von Städtebaufördermitteln in Höhe von über 31 Millionen Euro schafft die Stadt die Voraussetzungen, um ihre Kernbereiche an die Erfordernisse des 21. Jahrhunderts anzupassen.
Für Eigentümer und Bauherren in Neustadt in Holstein bedeuten diese Entwicklungen Chancen: Durch die Förderung werden Sanierungen attraktiver, und die klaren Vorgaben der neuen Gestaltungssatzung bieten Planungssicherheit. Für die Allgemeinheit sichert die Strategie die Lebensqualität und die zentrale Versorgungsfunktion der Stadt. Der Wandel der Hafenwestseite und die Aufwertung der Altstadt machen Neustadt in Holstein zukunftsfähig und erhalten gleichzeitig ihren historischen Charakter. Die Maßnahmen zeigen, wie eine Stadt aktiv ihre Entwicklung gestaltet, um den Herausforderungen des demografischen Wandels und des Strukturwandels zu begegnen.