Umbau des ehemaligen Bundeswehrkrankenhauses Amberg: Sanierung, Denkmalschutz und neue Nutzungen

Die Transformation von ehemaligen Krankenhaus- und Kasernengeländen zu modernen Wohn- und Gewerbequartieren stellt eine der spannendsten Aufgaben im modernen Baugeschehen dar. Ein herausragendes Beispiel für eine solche gelungene Umstrukturierung ist das ehemalige Bundeswehrkrankenhaus in Amberg. Die Liegenschaft, die über Jahrzehnte der militärischen medizinischen Versorgung diente, durchläuft aktuell einen tiefgreifenden Wandel. Die Maßnahmen umfassen den Denkmalschutz, den hochwertigen Wohnungsbau, die Anpassung an moderne Verwaltungsanforderungen sowie komplexe Sanierungsgeschäfte. Dieser Artikel beleuchtet die technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte dieser bedeutenden Baumaßnahme in der Oberpfalz.

Historischer Kontext und Bedeutung des Areals

Das Areal des ehemaligen Bundeswehrkrankenhauses (BWK) in Amberg besitzt eine reiche Geschichte. Ein wesentlicher Teil der Bausubstanz stammt aus den Jahren 1936 bis 1938, was die Anlage in den Kontext der Vorkriegsarchitektur stellt. Ein Teil dieser Bausubstanz ist als denkmalgeschütztes Kasernengebäude eingestuft. Diese historische Wertigkeit stellt besondere Anforderungen an die Planer und Handwerker, da einerseits der Erhalt der architektonischen Substanz im Vordergrund steht, andererseits moderne Nutzungsstandards erreicht werden müssen.

Die Immobilie war über lange Zeit im Besitz der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Staatliche Bauamt Amberg. Ein entscheidender Wendepunkt in der jüngeren Geschichte des Areals war der Verkauf der Geschäftsanteile der ParkCampus Amberg GmbH an ein deutsches Investorenkonsortium. Dieser Verkauf erfolgte über einen sogenannten Share Deal durch den Insolvenzverwalter der Golden Gate GmbH, Rechtsanwalt Axel W. Bierbach. Die Golden Gate GmbH, die sich auf Gesundheits- und Wohnimmobilien spezialisiert hatte, befand sich seit Oktober 2014 in Insolvenz. Die Stabilisierung und Neufinanzierung der Liegenschaft erfolgte durch den Sanierungsexperten Dr. Hans Volkert Vilckens von der Immobilis Group, bevor der endgültige Verkauf an die neue Investorengruppe erfolgte.

Denkmalgerechte Sanierung und technische Herausforderungen

Die Sanierung denkmalgeschützter Bauten erfordert ein hohes Maß an technischer Kompetenz. Für die Umwandlung des Bettenhauses des ehemaligen Bundeswehrkrankenhauses in eine Wohnanlage wurden umfangreiche Maßnahmen notwendig. Ein Kernprojekt stellt der Ausbau des Dachgeschosses dar. Hierbei musste der bestehende Dachstuhl partiell verstärkt werden, um die neuen Anforderungen an die Statik und die spätere Nutzung zu erfüllen.

Besonders hervorzuheben ist die Sanierung der Rippendecken. In diesem Zusammenhang kam die sogenannte ISTEG-Bewehrung zur Anwendung. Es handelt sich hierbei um eine spezielle Bewehrungstechnik, die in der Lage ist, die Tragfähigkeit alter Deckensysteme zu erhöhen und Risse zu stabilisieren, ohne die historische Optik maßgeblich zu verändern. Diese Technologie ist entscheidend für die Sicherung der Bausubstanz unter Denkmalschutz.

Neben den technischen Anpassungen im Dachbereich umfasste die Sanierung die Umstrukturierung der Grundrisse. Alte Krankenhausflure und Zimmerwände wurden durch neue Wohnungsaufteilungen ersetzt. Hierbei waren Eingriffe in die Bausubstanz notwendig, insbesondere das Abfangen tragender und nichttragender Wände. Das Abfangen von Wänden ist ein sensibler Vorgang in der Tragwerksplanung, da hier die Lasten umgeleitet werden müssen, bevor alte Wände entfernt oder verschoben werden können.

Ein weiterer optischer und funktionaler Aufwertungsfaktor war der Anbau von Balkonanlagen. Diese Maßnahme verbessert nicht nur die Wohnqualität der entstehenden Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen, sondern verleiht dem historischen Baukörper auch eine modernere Prägung. Die Planung erfolgte durch die Gottal Architekten aus Nürnberg, die für den Entwurf der Wohnanlage Amberg-Süd verantwortlich zeichneten. Die Bauherrin für dieses spezifische Wohnprojekt war die Campus Amberg GmbH mit Sitz in Baden-Baden.

Die neue Nutzung: Wohnen und Verwaltung

Die künftige Nutzung des Areals gliedert sich in zwei Hauptbereiche: Wohnen und öffentliche Verwaltung.

Wohnanlage Amberg-Süd

Ein wesentlicher Bestandteil der Transformation ist die Schaffung von Wohnraum. Im Bettenhaus des ehemaligen Krankenhauses entstanden 122 Wohnungen. Die Kennzahlen des Projekts verdeutlichen den Umfang: Das Bauvolumen (BRI) beträgt 41.120 m³, die Bruttogrundfläche (BGF) liegt bei 11.860 m². Die Fertigstellung dieser Wohnanlage wurde für das Jahr 2021 angegeben. Diese Entwicklung spiegelt den Trend wider, ehemalige Großobjekte in lebenswertes Wohnquartiere umzuwandeln.

Ansiedlung von Landesbehörden

Parallel zur Wohnbebauung gewinnt das Areal auch als neuer Standort für bayerische Landesbehörden an Bedeutung. Das Bayerische Landesamt für Pflege (LfP) und das Staatsinstitut für Frühpädagogik und Medienkompetenz (IFP) werden ihre Flächen im ehemaligen BWK erweitern. Die Umbaumaßnahmen hierfür sind in zwei Stufen unterteilt: 1. Stufe 1: Voraussichtlich bis Ende 2023. 2. Stufe 2: Bis Ende 2024.

Am Ende dieser Bauphase stehen für beide Behörden zusammen rund 10.000 Quadratmeter Mietfläche zur Verfügung. Diese Flächen beinhalten Büros, Schulungsräume, Tagungsräume und Lagerräume. Der Grund für den Umzug und die Erweiterung liegt in den wachsenden Aufgaben des LfP, wie beispielsweise der zentralen Anerkennung ausländischer Berufsabschlüsse in der Pflege und der Digitalisierung der Pflegeinfrastruktur. Diese Entwicklung erfordert mehr Personal und somit mehr Platz, der in den modernisierten Gebäuden gefunden wird.

Wirtschaftliche Aspekte und Eigentümerstruktur

Die wirtschaftliche Dimension des Projekts ist komplex. Der ursprüngliche Neubau einer zentralen Einrichtung für die medizinische Versorgung der Bundeswehr im Jahr 2005 kostete 54 Millionen Euro. In den folgenden Jahren entwickelte sich das Areal jedoch zu einem Sanierungsfall, der in die Insolvenz der Golden Gate GmbH mündete.

Der Verkauf der ParkCampus Amberg GmbH an ein deutsches Investorenkonsortium markiert den Abschluss einer langen Restrukturierungsphase. Der Insolvenzverwalter betonte, dass der Verkauf ein wichtiger Schritt zur Befriedigung der Gläubiger sei. Interessant ist dabei die Unterscheidung zwischen dem Verkauf der Geschäftsanteile (Share Deal) und einem direkten Verkauf der Immobilie. Durch diesen Mechanismus wechselt das Eigentum am Gebäude, ohne dass ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden muss, was steuerliche und rechtliche Vorteile bieten kann.

Während der Sanierungsphase unter der Regie der Immobilis Group wurden bereits mehr als 6.000 Quadratmeter Mietfläche vollständig umgebaut und neu vermietet. Zu den wesentlichen Mietern zählen die Siemens AG, die Stadt Amberg sowie die Bundeswehr. Die Stadt Amberg hat zwei Gebäude im hinteren Teil des Areals als Flüchtlingsunterkünfte angemietet. Der Mietvertrag der Stadt hat eine Laufzeit von vier Jahren und ist rechtssicher, auch nach dem Eigentümerwechsel. Für die Mieter ergeben sich durch den Verkauf keine Änderungen, da die Mietverträge weiterhin von der ParkCampus Amberg GmbH gehalten werden.

Tragwerksplanung und Bauakustik

Hinter den Kulissen der sichtbaren Veränderungen steht die ingenieurtechnische Planung. Für die Wohnanlage Amberg-Süd wurden Leistungen der Tragwerksplanung in den Leistungsphasen 1 bis 6 sowie 8 nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) erbracht. Zudem fielen Leistungen der Bauakustik in den Phasen 1 bis 8 an.

Die Tragwerksplanung umfasst dabei die statische Berechnung und Bemessung aller tragenden Bauteile. In einem denkmalgeschützten Altbau bedeutet dies, die vorhandene Tragstruktur zu analysieren, Schwachstellen zu identifizieren und Verstärkungsmaßnahmen (wie die verstärkte Dachstuhlkonstruktion) zu planen. Die Bauakustik spielt in einem Wohngebäude eine entscheidende Rolle für den Wohnkomfort. Die Anforderungen an den Schallschutz (Luftschall- und Trittschallschutz) müssen unter Berücksichtigung der denkmalgeschützten Bausubstanz erfüllt werden. Dies ist oft eine Herausforderung, da massive alte Wände zwar gut gegen tiefe Frequenzen schützen, aber oft bauakustische Lücken aufweisen, die durch moderne Dämmmaßnahmen geschlossen werden müssen.

Zusammenfassung der Baumaßnahmen und Fakten

Um die Komplexität des Projekts übersichtlich darzustellen, folgt eine Zusammenfassung der wichtigsten Daten und Maßnahmen:

Maßnahme	Beschreibung	Quelle
Neubau BWK (2005)	Errichtung einer zentralen medizinischen Einrichtung für die Bundeswehr mit 156 Akutbetten, OP-Abteilung, Intensivstation und Fachkliniken.	[2]
Wohnanlage (Sanierung)	Umbau des Bettenhauses zu 122 Wohnungen, Fertigstellung 2021.	[1]
Denkmalschutz	Kasernengebäude aus den Jahren 1936-1938.	[1]
Technische Sanierung	Ausbau Dachgeschoss (partielle Verstärkung des Dachstuhls), Sanierung Rippendecken mit ISTEG-Bewehrung, Abfangen von Wänden, Anbau von Balkonen.	[1]
Behördenansiedlung	Umbau für Bayerisches Landesamt für Pflege (LfP) und Staatsinstitut für Frühpädagogik (IFP), ca. 10.000 m² Fläche, Fertigstellung 2024.	[4]
Eigentümerwechsel	Verkauf der Geschäftsanteile der ParkCampus Amberg GmbH (Share Deal) durch Insolvenzverwalter Golden Gate GmbH an Investorenkonsortium.	[3], [5]
Wichtige Mieter	Siemens AG, Stadt Amberg (Flüchtlingsunterkünfte), Bundeswehr, LfP/IFP (zukünftig).	[3], [4]

Ausblick und Bedeutung für die Region

Das Projekt ehemaliges Bundeswehrkrankenhaus Amberg ist ein Paradebeispiel für die Nachhaltigkeit im Bauwesen. Anstatt Abriss und Neubau zu wählen, wurde der Weg der Revitalisierung und Anpassung gewählt. Dies schont Ressourcen, erhält historische Bausubstanz und schafft gleichzeitig dringend benötigten Wohnraum sowie Arbeitsplätze durch die Ansiedlung von Verwaltung und Wirtschaft.

Für Bauherren und Investoren in der Region zeigt das Projekt zudem die Bedeutung professioneller Sanierungsstrategien auf. Die Verwendung spezifischer Technologien wie der ISTEG-Bewehrung oder die Einbindung von Spezialisten für Tragwerksplanung und Bauakustik sind essenziell, um solche komplexen Vorhaben wirtschaftlich und technisch erfolgreich abzuschließen. Die positive Entwicklung, dass trotz Insolvenz des ursprünglichen Eigentümers eine stabile Weiterentwicklung durch einen Sanierungsexperten und anschließenden Verkauf an ein Investorenkonsortium erfolgen konnte, unterstreicht zudem die Attraktivität solcher Liegenschaften am Immobilienmarkt.

Die Fertigstellung der Wohnanlage (2021) und der behördlichen Flächen (bis Ende 2024) markiert die Endphase einer jahrzehntelangen Transformation. Das Areal wird damit endgültig von einem militärisch-medizinischen Standort zu einem gemischten Quartier mit Wohnen, Verwaltung und Gewerbe. Für die Stadt Amberg bedeutet dies eine Aufwertung des Stadtteils und die Sicherung von Infrastruktur und Arbeitsplätzen in der Region.

Fazit

Der Umbau des ehemaligen Bundeswehrkrankenhauses in Amberg ist ein komplexes Bauvorhaben, das historische Denkmalpflege, modernen Wohnungsbau und öffentliche Verwaltung vereint. Die Maßnahmen reichen von der statischen Verstärkung von Dachstühlen über die Sanierung von Rippendecken mit spezieller Bewehrung bis hin zur Umstrukturierung ganzer Grundrisse. Die Finanzierung und wirtschaftliche Sicherung des Projekts erfolgte über eine Insolvenzsanierung und einen subsequenten Share Deal, der die Liegenschaft in neue Hände überführte, ohne die bestehenden Mietverhältnisse zu gefährden. Das Projekt dient als Vorbild für die sinnvolle Weiterentwicklung historischer Industrie- und Verwaltungsimmobilien in Deutschland.