Die Sanierung von Bestandsimmobilien stellt eine der zentralen Herausforderungen im deutschen Bauwesen dar. Insbesondere der Wohnungsbestand aus den 70er und 80er Jahren, der oft in Form von Plattenbauten realisiert wurde, erreicht heute ein Alter, das umfassende Modernisierungsmaßnahmen erforderlich macht. In Aschersleben, einer Stadt im Salzlandkreis, wird aktuell ein wegweisendes Projekt vorgestellt, das zeigt, wie durch denkmalgerechte Sanierung und den Einsatz innovativer Energietechnologien nicht nur der Wohnkomfort gesteigert, sondern auch ein nahezu energieautarker Gebäudebestand geschaffen werden kann. Dieser Artikel beleuchtet die technischen und wirtschaftlichen Aspekte dieses Vorhabens, das als Vorbild für vergleichbare Sanierungsprojekte in ganz Deutschland dienen kann.
Der Ausgangszustand: Substanz und Sanierungsbedarf
Der zu sanierende Gebäudekomplex in Aschersleben besteht aus drei Mehrfamilienhäusern, die in den 1970er Jahren errichtet wurden. Die Standorte befinden sich an der Halberstädter Str. 1-51, Lauestr. 7-49 und am Hellgraben 26-38. Verwaltet werden diese von der Velero GmbH, die rund 400 Wohnungen an diesen Standorten betreut, wovon sich zum Zeitpunkt der Projektplanung 85 Wohnungen in einem leerstehenden Zustand befanden.
Die Bausubstanz dieser Ära ist charakteristisch: massive Außenwände aus Betonfertigteilen und tragende Innenwände prägen das Erscheinungsbild. Ein entscheidender Aspekt, der für eine Sanierung statt eines Abrisses sprach, war die Qualität dieser Betonsubstanz. Laut Angaben der Projektverantwortlichen ist der Beton solide und wird die Gebäude noch für Jahrzehnte begleiten können. Ein Abriss hätte zudem die sogenannte graue Energie vernichtet, also die Energie, die bei der Herstellung der Betonelemente aufgewandt wurde. Daher stand von Anfang an fest, dass eine energetisch nachhaltige Sanierung der richtige Weg ist.
Besonders problematisch war der Zustand der oberen Geschosse. Im Zuge der Sanierung wurde entschieden, die beiden oberen Etagen abzutragen. Dies geschah nicht nur, um Raum für neue, moderne Wohngrundrisse zu schaffen, sondern auch, um die Gebäudehülle gründlich erneuern und den Energieverbrauch drastisch senken zu können. Die Gebäude des Typs Plattenbau wiesen in der Regel einen sehr hohen Energiebedarf auf, was sowohl die Umwelt als auch die Mieter durch hohe Nebenkosten belastete.
Das Sanierungskonzept: Von der Platte zum modernen Mehrfamilienhaus
Das Sanierungsvorhaben ist Teil eines größeren Programms zur energetischen Aufwertung des Stadtbildes. Die Ascherslebener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft (AGW) hat sich zum Ziel gesetzt, den Bestand zu modernisieren und gleichzeitig die Wohnqualität erheblich zu steigern. Die Sanierung der drei genannten Häuser ist ein Investitionsprojekt mit einem Gesamtvolumen von rund 10 Millionen Euro. Die Arbeiten begannen Mitte Oktober 2024 und sollen voraussichtlich im März 2026 abgeschlossen sein.
Maßnahmenpaket zur Energieeffizienz
Das Herzstück der Modernisierung bildet ein umfassendes Paket an energetischen Maßnahmen, das sich an den aktuellen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) orientiert. Zu den zentralen Baumaßnahmen gehören:
- Dämmung der Gebäudehülle: Eine effiziente Dämmung ist essenziell, um Wärmeverluste zu minimieren. Dazu gehört die Fassadendämmung sowie die Dämmung der obersten Geschossdecken und der Kellerdecken.
- Fenstertausch: Die alten Fenster werden durch moderne, wärmedämmende Fenster ersetzt. Dies ist einer der effektivsten Wege, um den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken.
- Balkonanbau: Um die Wohnqualität zu erhöhen, werden Balkone angebaut. Dies ist ein wichtiger Aspekt, um die Wohnungen für potenzielle Mieter attraktiv zu machen.
- Optimierung der Heizungsanlage: Die bestehende Heizungstechnik wird modernisiert und an die neuen Gegebenheiten angepasst.
Durch diese Kombination aus Dämmung, Fenstertausch und Heizungsoptimierung verfolgt das Projekt das Ziel, den Energieverbrauch der Gebäude um mindestens 30 % zu reduzieren. Dies führt nicht nur zu einer signifikanten Senkung der Treibhausgasemissionen, sondern sorgt auch für ein deutlich verbessertes Raumklima und eine spürbare Steigerung der Wohnqualität.
Strukturelle Veränderungen und Grundrissoptimierung
Ein entscheidender Schritt war das Abtragen der zwei oberen Geschosse. Anschließend wurde ein Obergeschoss mit einem großen Pultdach aufgesetzt. Diese konstruktive Veränderung hat zwei Vorteile: Zum einen entstanden 22 Wohnungen mit neuen, großzügigen Grundrissen, die den heutigen Ansprüchen an Wohnen gerecht werden. Zum anderen schuf das Pultdach enorme Flächen für die Installation von Photovoltaikanlagen, was die Grundlage für das spätere Energiekonzept bildete.
Das Energiekonzept: Autarkie durch Photovoltaik und Infrarotheizung
Ein besonders innovativer Aspekt des Projekts ist das Ziel der Energieautarkie. In Aschersleben entsteht nicht nur ein energieeffizientes Gebäude, sondern eines, das sich selbst größtenteils mit Energie versorgen kann. Dieses Konzept wird bereits in einem ersten Projekt in der Kopernikusstraße umgesetzt, wo aus ehemaligen DDR-Plattenbauten zwei energieautarke Mehrfamilienhäuser entstanden sind.
Photovoltaik als Energiequelle
Die Energieversorgung basiert primär auf Solarstrom. Auf dem Dach und an den Hauswänden der sanierten Gebäude sind Photovoltaikanlagen angebracht. Diese speisen den erzeugten Solarstrom in das Gebäude ein. Besonders erwähnenswert ist der Umbau in der Kopernikusstraße, bei dem ein fünfgeschossiges Gebäude mit 60 Wohneinheiten energetisch nachhaltig saniert wurde. Das Autarkieteam, bestehend aus Timo Leukefeld, Klaus Hennecke und Jürgen Kannemann, begleitete diesen Prozess. Die PV-Anlage ermöglicht es, CO2-frei zu heizen, indem eigener Solarstrom genutzt wird.
Infrarotheizung als Heizsystem
Ein Novum bei diesem Sanierungstyp ist der Verzicht auf klassische Heizkörper. Stattdessen kommen Infrarotheizungen zum Einsatz, die direkt an den Zimmerdecken montiert sind. Diese Technologie bietet mehrere Vorteile in Kombination mit der PV-Anlage:
- Direkte Nutzung von Solarstrom: Infrarotheizungen sind strombetrieben und können den erzeugten Solarstrom direkt nutzen, ohne dass ein komplexes Umwandlungssystem (wie bei Wärmepumpen) erforderlich ist.
- Geringere Wartung: Im Vergleich zu traditionellen Heizungsanlagen sind Infrarotheizungen wartungsarm. Dies begegnet dem zunehmenden Handwerkermangel und senkt langfristige Betriebskosten.
- Kosteneffizienz: Weniger komplexe Technik bedeutet auch niedrigere Anschaffungs- und Instandhaltungskosten.
Die Gebäude versorgen sich ausschließlich mit Strom, wobei der Großteil aus eigener Solarproduktion stammt. Dies führt zu einer sogenannten Energieflatrate und einer Pauschalmiete für die Mieter, was die Nebenkosten transparent und planbar macht.
Wirtschaftliche und Gesellschaftliche Aspekte
Das Projekt in Aschersleben ist nicht nur aus technischer, sondern auch aus wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Sicht relevant. Die steigenden Nebenkosten – bedingt durch Verdopplung der Strompreise in den letzten 20 Jahren, steigende CO2-Preise und teure Handwerkerrechnungen – belasten sowohl Mieter als auch Eigentümer. Das Konzept der „geringeren Technik“ zielt darauf ab, diese Belastung zu senken.
Bezahlbarkeit und Akzeptanz
Durch den Verzicht auf hochkomplexe und teure Heiztechnik (z.B. große Wärmepumpenanlagen) und den Fokus auf wartungsarme Infrarotheizungen sowie die Eigenstromversorgung, sinken die Betriebskosten. Das Modell der Pauschalmiete inklusive Energieflatrate bietet Mietern Planbarkeit. In Regionen wie Aschersleben, wo die Bevölkerungszahl rückläufig ist, ist es essenziell, bezahlbaren und modernen Wohnraum anzubieten, um die Städte lebendig zu halten.
Projektmanagement und Koordination
Ein Sanierungsvorhaben dieser Größenordnung erfordert professionelles Management. Wie aus den Quellen hervorgeht, übernehmen spezialisierte Dienstleister die Koordination aller Bauprozesse. Dazu gehören die Zusammenarbeit mit Handwerkern, die Einholung von Genehmigungen bei den zuständigen Behörden und die Sicherstellung, dass das Projekt pünktlich und im Budget abgeschlossen wird. Die Ascherslebener Gebäude- und Wohnungsgesellschaft arbeitet hier eng mit externen Partnern zusammen, um die Qualität der Sanierung zu gewährleisten.
Die Zukunft der Plattenbauten-Sanierung
Das Beispiel Aschersleben zeigt einen klaren Weg für den Umgang mit dem alten Plattenbaubestand in Deutschland. Statt Abriss und Neubau, der oft mit hohen Kosten und dem Verbrauch von Fläche verbunden ist, bietet die energetische und architektonische Aufwertung eine nachhaltige Alternative.
Ästhetik und Modernisierung
Neben der Energieeffizienz spielt auch die Ästhetik eine Rolle. Durch kreative Architektur und den Umbau der Fassaden entsteht ein moderner, zeitgemäßer Look. Das Ziel ist es, die Gebäude nicht nur funktional, sondern auch visuell ansprechend zu gestalten, um die Akzeptanz in der Bevölkerung zu erhöhen und das Stadtbild aufzuwerten.
Ausblick
Die in Aschersleben gesammelten Erfahrungen könnten Modellcharakter für andere Städte haben. Das Konzept, Plattenbauten zu entkernen, die oberen Geschosse abzutragen, durch ein neues Obergeschoss mit Pultdach für mehr Wohnraum und PV-Fläche zu sorgen und den Rest mit einer intelligenten Dämmung und Infrarotheizung auszustatten, ist ein pragmatischer Ansatz für die Energiewende im Wohnungsbau.
Fazit
Die Sanierung der Plattenbauten in Aschersleben ist ein Paradebeispiel für eine zukunftsweisende Baukultur. Durch den Verzicht auf Abriss und den intelligenten Einsatz von Photovoltaik und Infrarotheizungen wird eine hohe Energieautarkie erreicht, die Betriebskosten senkt und den Mietern hohe Wohnqualität bietet. Das Projekt beweist, dass es möglich ist, denkmalgeschützte Bausubstanz zu erhalten und gleichzeitig moderne Anforderungen an Energieeffizienz und Bezahlbarkeit zu erfüllen. Es ist ein wichtiger Schritt hin zu einer nachhaltigen und ressourcenschonenden Bauwirtschaft.