Sanierung versus Abriss: Analyse der Bausubstanz am Beispiel des Arabella-Hochhauses und architektonischer Besonderheiten in München

Einleitung

Die Diskussion um den Umgang mit Bauten aus den 1960er und 1970er Jahren ist in der Münchner Immobilien- und Baubranche von hoher Relevanz. Zwei spezifische Beispiele verdeutlichen die Herausforderungen, die sich aus der Bausubstanz dieser Ära ergeben: das Arabella-Hochhaus im Stadtteil Bogenhausen und das als „Hügelhaus“ bekannte Gebäude an der Wahnfriedallee. Während das Arabella-Hochhaus aufgrund massiver struktureller Mängel vor einem Abriss steht, stellt das Hügelhaus ein architektonisches Denkmal dar, dessen Sanierungspotenzial im Kontext städtebaulicher Maßnahmen betrachtet werden muss.

Dieser Artikel beleuchtet die technischen und rechtlichen Aspekte, die bei der Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau eine Rolle spielen. Basierend auf den vorliegenden Informationen werden die spezifischen Schäden der Gebäude analysiert, die wirtschaftlichen und energetischen Rahmenbedingungen erörtert und die rechtlichen Möglichkeiten der Städtebauförderung dargelegt. Für Eigentümer, Mieter und Bauinteressenten bietet diese Analyse Einblicke in die Komplexität von Gebäudesanierungen im Bestand.

Die Bausubstanz der 60er Jahre: Ein Überblick

Bauten aus der Nachkriegszeit sind oft durch innovative Architektur, aber auch durch Materialermüdung und veraltete Technik geprägt. Die beiden hier betrachteten Gebäude illustrieren diesen Umstand eindrücklich.

Das Arabella-Hochhaus: Strukturelle Defizite und Sicherheitsrisiken

Das Arabella-Hochhaus, das seit fast 50 Jahren die Silhouette Münchens prägt, steht exemplarisch für die Problematik von Hochhäusern dieser Bauära. Laut Eigentümer, der Bayerischen Hausbau, ist der Bau nach 50 Betriebsjahren am Ende seines Lebenszyklus angelangt. Die Entscheidung für einen Abriss (geplant für 2026) wird mit gravierenden Mängeln an der Bausubstanz begründet, die eine zukunftsfähige Sanierung verhindern.

Die technischen Defizite sind vielfältig und betreffen sowohl die Statik als auch die technischen Anlagen:

Tragwerk und Statik: Laut Geschäftsführer Hermann Brandstätter erlaubt die Statik des Gebäudes keine Sanierung nach heutigem Standard mehr. Jürgen Büllesbach, Chef der Bayerischen Hausbau, präzisiert, dass ein Austausch von Bauteilen und technischen Anlagen zum Erlischen des Bestandsschutzes führen würde, der auf einer Genehmigung aus den 1960er-Jahren basiert. Eine Generalsanierung gemäß den heutigen komplexen Anforderungen funktioniert hier nicht mehr.
Fassade und Bauschäden: Die Fassade platzt ab, was ein direktes Sicherheitsrisiko darstellt. Zudem weisen die Balkonböden Schäden auf.
Technische Anlagen: Die Heizleitungen entlang der Außenfassade sind marode. Ebenso verhält es sich mit dem Abwasser- und Trinkwassersystem. Die Fenster werden als „blind“ bezeichnet und sind undicht, was zu Wasserschäden führt. Das Dach ist immer wieder undicht.
Elektroinstallation: Die Elektroinstallationen sind in einem so schlechten Zustand, dass eine parallele Verwendung von Elektrogeräten nur begrenzt möglich ist.
Brandschutz und Sicherheit: Obwohl die Anlagen noch funktionstüchtig sind, entsprechen sie nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik. Moderne Brandschutzauflagen können im Bestand nicht erfüllt werden.
Energie und Schallschutz: Eine notwendige energetische Sanierung wäre nur eingeschränkt möglich. Auch der Schallschutz könnte nur minimal verbessert werden.

Aufgrund dieser umfassenden Mängel favorisiert die Hausbau den Abriss und Neubau, der voraussichtlich fünf Jahre dauern wird. Zwar ist eine Sanierung theoretisch denkbar, jedoch wäre diese mit einem massiven Eingriff in die Bausubstanz verbunden, der den Bestandsschutz aufheben würde. Zudem wird argumentiert, dass „neu bauen oft billiger ist als renovieren“, wobei dieser Punkt im Kontext der Gesamtkosten inklusive Abriss und Entsorgung betrachtet werden muss.

Das Hügelhaus von Bogenhausen: Architektonisches Erbe

Ein Kontrast zum Arabella-Hochhaus bildet das Gebäude an der Wahnfriedallee, bekannt als „Hügelhaus“. Es wurde zwischen 1968 und 1970 für Wissenschaftler und Gastdozenten der Münchner Hochschulen errichtet und gilt als erstes Hügelhaus in Bayern. Der Architekt Walter Ebert plante eine einzigartige Struktur aus zwei Terrassenhausbereichen.

Die architektonische Besonderheit liegt in der Verjüngung des Baukörpers:

Der Osttrakt ist sechs- bis achtgeschossig und verjüngt sich nach oben kegelförmig. An der Südseite sind die Geschosse stufenartig zurückgesetzt, wobei die Wohnungen einstöckig sind.
Der Westtrakt ist schräg versetzt und mit Wohnungen in zweistöckigen Rücksprüngen ausgeführt.

Ursprünglich waren im fünften Stockwerk Clubräume und ein Schwimmbad vorgesehen. Trotz dieser architektonischen Bedeutung steht auch dieses Gebäude im Fokus von Sanierungsdebatten. Es ist Teil des Umgriffs des Bebauungsplans 1270, was rechtliche Rahmenbedingungen für Veränderungen setzt.

Sanierungsbedingte Herausforderungen und Sanierungssatzungen

Die Entscheidung, ob ein Gebäude saniert oder abgerissen wird, hängt nicht nur von der Bausubstanz ab, sondern auch von rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. In München werden Sanierungen oft im Rahmen von Sanierungssatzungen geregelt.

Rechtliche Grundlagen der Sanierung

Gemäß § 142 Absatz 4 BauGB ist in einer Sanierungssatzung zu regeln, ob die Sanierung im vereinfachten oder im herkömmlichen Verfahren durchgeführt wird. In München werden alle laufenden Sanierungsverfahren derzeit im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Dies bietet Vorteile:

Bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge können genehmigungsfrei sein.
Es fallen keine Ausgleichsbeträge gemäß §§ 154 ff. BauGB an.

Förderung und Steuerliche Aspekte

Für Sanierungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gibt es spezielle Förderungen. Gemäß § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) sind erhöhte Absetzungen für Herstellungskosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen möglich. Dies gilt für Maßnahmen im Sinne des § 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot). Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen nach Abschluss eines Kaufvertrages durchgeführt werden (Erwerbermodelle). Eine Förderung ist grundsätzlich nur vor Beginn der Maßnahmen möglich.

Soziale und Klimatische Aspekte der Diskussion

Die Debatte um das Arabella-Hochhaus zeigt, dass technische Aspekte oft mit sozialen und ökologischen Argumenten konfrontiert werden.

Soziale Verantwortung und Mieterschutz

Stadtrat Stefan Jagel (Linke) hat eine Anfrage zum Arabella-Bau gestellt und kritisiert, dass in München zu viele Bauten abgerissen und durch neue ersetzt werden. Er weist darauf hin, dass Mieter entmietet werden, die teilweise über 40 Jahre im Haus wohnen. Jagel argumentiert, dass Abrisse oft mit dem Standardargument der schlechten Bausubstanz begründet werden, aber oft sei „neu bauen einfach billiger als renovieren“. Er fordert, die Abrisse aus sozialen und klimatechnischen Gründen zu hinterfragen.

Klima- und Umweltschutz

Aus Umweltschutzgründen ist laut Jagel klar, dass die Sanierung von Wohnraum dem Abriss und Neubau vorgezogen werden müsse. Wolfgang Zängl von der Gesellschaft für ökologische Forschung in München unterstützt diese These. Er merkt an, dass es nicht einzusehen sei, warum ein solider Bau aus den sechziger Jahren zum Abrisskandidaten wird. Zängl kritisiert, dass das Argument der höheren heutigen Energiestandards oft verwendet wird, um einen „energetisch viel verheerenderen“ Abriss zu rechtfertigen.

Dieses Argument wird jedoch von der Hausbau konterkariert, die darauf hinweist, dass eine Sanierung des Arabella-Hochhauses energetisch nur eingeschränkt möglich sei und den Standard eines Neubaus nicht erreichen könne. Zängl regt zudem an, im Falle eines Abrisses ein „Upcycling der Bausubstanz“ in Betracht zu ziehen, um die Ressourcen zu schonen.

Städtebauliche Verträge und Erhalt

Im Kontext des Hügelhauses wird auf die Möglichkeit eines städtebaulichen Vertrages hingewiesen. Im Falle eines Bebauungsplanes könnte ein Abriss verhindert werden, indem ein solcher Vertrag geschlossen wird. Dies erfordert jedoch eine politische Willenserklärung der Stadt beziehungsweise des Stadtrats. Jagel hat sich zum Ziel gesetzt, für den Erhalt von Scheibenhochhäusern wie dem Arabella-Haus zu kämpfen, indem er die planungsrechtlichen Grundlagen abfragt.

Vergleich: Sanierung vs. Neubau

Die Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau ist eine Abwägung zwischen Erhalt des Bestands und der Schaffung zukunftsfähiger Strukturen.

Aspekt	Sanierung (Bestand)	Neubau (Abriss & Ersatz)
Kosten	Oft teurer als geplant, da verdeckte Mängel auftauchen. Zuschüsse möglich.	Hohe Investitionskosten, aber oft wirtschaftlicher bei massiven Strukturschäden.
Bauzeit	Oft länger durch Koordinationsaufwand und Altlasten.	Klarer Zeitplan (Abriss ca. 1 Jahr, Neubau ca. 5 Jahre).
Energiestandards	Begrenzt durch Bestandskonstruktion (z.B. Fassade, Fenster).	Maximale Effizienz durch moderne Technik und Dämmung.
Brandschutz	Oft nicht auf heutigem Standard erbringbar.	Vollständige Einhaltung moderner Auflagen.
Denkmalschutz	Erhalt architektonischer Besonderheiten (z.B. Hügelhaus).	Gestalterische Freiheit, oft Anpassung an Umgebung.
Soziale Aspekte	Erhalt von Wohnraum und sozialen Strukturen.	Verlust bestehender Mietverhältnisse (auch temporär).

Fazit

Die Analyse der beiden Münchner Gebäude zeigt, dass eine pauschale Empfehlung für Sanierung oder Abriss nicht möglich ist. Jedes Projekt muss individuell auf Basis der Bausubstanz, der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der rechtlichen Vorgaben bewertet werden.

Das Arabella-Hochhaus steht exemplarisch für Gebäude, bei denen die strukturellen Mängel (Statik, Fassade, Technik) eine Sanierung wirtschaftlich und technisch unmöglich machen. Hier überwiegen die Argumente für einen Neubau, um langfristig sichere und energieeffiziente Wohn- und Nutzflächen zu schaffen.

Das Hügelhaus hingegen repräsentiert einen architektonischen Wert, dessen Erhalt durch städtebauliche Verträge und Sanierungssatzungen angestrebt werden kann. Die Diskussion um Umweltschutz und Ressourcenschonung fordert den Erhalt von Bausubstanz, wo immer dies möglich ist. Für Bauherren und Investoren bleibt die Prüfung der rechtlichen Fördermöglichkeiten (z.B. nach § 7h EStG) ein wichtiger Baustein, um Sanierungen wirtschaftlich tragbar zu gestalten. Letztlich ist die Modernisierung von Bestandsgebäuden eine Aufgabe, die technisches Know-how, rechtliches Geschick und soziale Verantwortung gleichermaßen erfordert.