Sanierung des Burger Hauses in Bad Mergentheim: Ein umfassender Fachbeitrag zu Planung, Denkmalpflege und Kosten

Einleitung

Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude stellt eine der anspruchsvollsten Aufgaben im modernen Bauwesen dar. Sie verbindet technische Innovation mit historischer Bewahrung und erfordert ein hohes Maß an Planungssicherheit. Ein aktuelles Beispiel für eine solche Großinvestition ist die geplante Revitalisierung des sogenannten „Burger Hauses“ in Bad Mergentheim. Dieses ehemalige Wohn- und Geschäftshaus, das zentral am Marktplatz der Altstadt gelegen ist, steht leer und soll im Rahmen einer umfassenden Sanierung wieder als Zentrum der Stadtgeschichte und des Stadtlebens etabliert werden.

Der vorliegende Fachbeitrag beleuchtet die Details dieses Projekts, das von der Großen Kreisstadt Bad Mergentheim vorangetrieben wird. Basierend auf den vorliegenden Ausschreibungsunterlagen und Veröffentlichungen werden die technischen Anforderungen, die rechtlichen Rahmenbedingungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sowie die finanzielle Dimension der Maßnahme dargestellt. Das Projekt dient als Paradebeispiel für die Herausforderungen und Chancen, die bei der Sanierung historischer Bausubstanz im Zuge einer integrierten Stadtsanierung entstehen.

Der Kontext: Bad Mergentheim und die Notwendigkeit der Revitalisierung

Die Stadt Bad Mergentheim ist bekannt für ihre gut erhaltene Altstadt mit einem hohen Denkmalbestand. Das Burger Haus, einstiges Wohn- und Geschäftshaus, befindet sich hier in exponierter Lage am Marktplatz. Laut den vorliegenden Informationen ist das Gebäude derzeit leerstehend und zeigt Anzeichen des Verfalls. Die Sanierung erfolgt nicht isoliert, sondern ist in einen größeren städtebaulichen Zusammenhang eingebunden.

Die Planung der Stadt sieht vor, das Gebäude im direkten Zusammenspiel mit der Sanierung des Marktplatzes zu revitalisieren. Ein übergeordnetes Ziel ist die Vorbereitung auf die Landesgartenschau 2034, die in Bad Mergentheim stattfinden soll. Durch die Sanierung des Burger Hauses soll die Altstadt als „Symbol der geschichtsbewussten Altstadt-Revitalisierung“ gestärkt werden. Das Gebäude liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets „Altstadt/Stadtgarten“, was bestimmte planerische und rechtliche Vorgaben impliziert.

Projektmanagement und Vergabe

Der Auftraggeber und das Verfahren

Auftraggeber der Maßnahme ist die Große Kreisstadt Bad Mergentheim. Es handelt sich hierbei um eine lokale Gebietskörperschaft, die als öffentlicher Auftraggeber im Sinne des Vergaberechts auftritt. Die Durchführung des Projekts erfolgt über ein Verhandlungsverfahren mit vorheriger Veröffentlichung eines Aufrufs.

Das Verfahren, das unter der Bezeichnung „Sanierung ‚Burger Haus‘ Bad Mergentheim“ läuft, ist als VgV-Verfahren (Vergabeverfahren) strukturiert. Gegenstand ist die Beauftragung von Architektenleistungen für die Objektplanung.

Die Leistungsphasen (HOAI 2021)

Ein zentraler Aspekt der Vergabe ist die Einbindung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in der Fassung von 2021. Die Ausschreibung umfasst die Leistungsphasen 1 bis 9 der Objektplanung. Dies ist ein Hinweis auf den Umfang der geplanten Architektenleistungen, der von der Grundlagenermittlung (LP 1) über die Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung bis hin zur Objektüberwachung und Objektbetreuung (LP 9) reicht.

Besonders relevant für die Auftragsvergabe ist die stufenweise Beauftragung: 1. Stufe 1: Beauftragung der Leistungsphasen 1 und 2 (Grundlagenermittlung und Vorplanung). 2. Stufe 2 ff.: Die Beauftragung der folgenden Phasen (LP 3 bis 9) erfolgt voraussichtlich in nachfolgenden Schritten.

Dieser stufenweise Ansatz ermöglicht es der Stadt, die Planungssicherheit schrittweise zu erhöhen und die Kostenentwicklung frühzeitig zu steuern, bevor die detaillierte Ausführungsplanung und Bauüberwachung in Auftrag gegeben werden.

Technische und wirtschaftliche Eckdaten

Umfang und Flächen

Die Sanierung betrifft ein Gebäude mit einer relevanten Nutzungsfläche von ca. 600 m². Diese Fläche beinhaltet laut Ausschreibung sowohl das Untergeschoss (UG) als auch das Dachgeschoss (DG). Die Nutzung als Wohn- und Geschäftshaus legt nahe, dass die Sanierung sowohl gewerbliche als auch private Nutzungsflächen umfassen wird.

Kostenplanung

Die finanzielle Dimension des Projekts ist ein entscheidender Faktor. Die aktuelle Kostenschätzung für die Gesamtmaßnahme beläuft sich auf ca. 6,3 Millionen Euro brutto. Dieser Betrag umfasst die reinen Baukosten, die Planungskosten sowie eventuelle Nebenkosten. Angesichts der Denkmaleigenschaft des Gebäudes ist mit erhöhten Aufwendungen für spezielle Baumaterialien und handwerkliche Sonderlösungen zu rechnen.

Zeitplanung

Der Zeitrahmen für das Projekt ist langfristig angelegt. Der Baubeginn ist voraussichtlich im Jahr 2027 geplant. Das Projekt ist eng an das Zieljahr 2034 (Landesgartenschau) gekoppelt, was darauf hindeutet, dass die Sanierung des gesamten Quartiers, inklusive Marktplatz und Burger Haus, bis zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen sein soll.

Denkmalpflege und Sanierungstechnik

Die Herausforderung denkmalgeschützter Bausubstanz

Die Sanierung des Burger Hauses stellt spezifische Anforderungen an die Bauausführung, da es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt. Ziel der Denkmalpflege ist es, die historische Bausubstanz zu erhalten und zu konservieren, gleichzeitig aber moderne Nutzungsanforderungen zu erfüllen.

Die vorliegenden Informationen geben zwar keine detaillierten technischen Spezifikationen zu verwendeten Materialien oder spezifischen Sanierungsmethoden (z. B. Wärmedämmverbundsysteme, Fenstersanierung), doch lassen sich aus der Natur des Projekts allgemeine Anforderungen ableiten: * Erhalt der Fassade: Bei einer Sanierung in der Altstadt, insbesondere am Marktplatz, ist von einer strengen Außensanierung auszugehen, die den historischen Charakter wahrt. * Innensanierung: Die Umwandlung in ein modernes Wohn- und Geschäftsgebäude erfordert den Einbau moderner Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektro) unter Wahrung der baulichen Gegebenheiten.

Integrative Planung

Ein wesentlicher Aspekt ist die Integration in die Umgebung. Die Sanierung erfolgt nicht als isoliertes Bauvorhaben, sondern im Kontext der Marktplatzsanierung. Dies erfordert eine Abstimmung der Oberflächengestaltung, der Beleuchtung und der Verkehrsplanung, um ein harmonisches Gesamtbild der Altstadt zu schaffen.

Vertragliche und rechtliche Rahmenbedingungen

Die Vergabe der Architektenleistungen erfolgt auf Basis der aktuellen Rechtslage. Die Ausschreibung nennt explizit die §§ 33 bis 38 der HOAI 2021. Diese Paragrafen regeln die Leistungsbilder der Objektplanung und sind maßgeblich für die Abgrenzung der Leistungen und die Honorarermittlung.

Zudem ist das Vergabeverfahren an das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) gekoppelt, was in den Quellen durch Verweise auf die §§ 123, 124 GWB angedeutet wird. Dies sichert einen fairen Wettbewerb unter den Architekturbüros.

Besonders hervorzuheben ist die Erwähnung der Eignung für kleine und mittlere Unternehmen (KMU). Dies deutet darauf hin, dass die Ausschreibung so gestaltet ist, dass auch spezialisierte Architekturbüros oder Ingenieurbüros des Mittelstands die Chance haben, sich um den Auftrag zu bewerben.

Die Rolle von Fachunternehmen

Obwohl die vorliegende Ausschreibung sich auf die Architektenleistungen konzentriert, ist für die spätere Bauausführung die Zusammenarbeit mit spezialisierten Sanierungsunternehmen unerlässlich. Die Sanierung historischer Gebäude erfordert Handwerksbetriebe, die über spezielle Kompetenzen verfügen.

Ein Beispiel für einen solchen Kompetenzträger ist die Firma Burger (Referenz [5]), die in ihren Unterlagen explizit auf die Sanierung im denkmalgeschützten Umfeld eingeht. Dort wird beschrieben, dass bei Sanierungen in diesem Bereich handwerkliches Geschick und ein Sinn für die Bestandssubstanz maßgeblich sind. Solche Expertisen sind notwendig, um die hohen Anforderungen an die Bausubstanz zu erfüllen und gleichzeitig die energetischen Vorgaben des Baujahres 2027 einzuhalten.

Zusammenfassung der Projektdaten

Zur besseren Übersicht fassen wir die relevanten Daten, die sich aus den vorliegenden Quellen ergeben, in einer Tabelle zusammen:

Merkmal	Detail
Projektbezeichnung	Sanierung „Burger Haus“ Bad Mergentheim
Auftraggeber	Große Kreisstadt Bad Mergentheim
Standort	Marktplatz, Altstadt Bad Mergentheim
Gebäudeart	Denkmalgeschütztes ehemaliges Wohn- und Geschäftshaus
Nutzfläche	ca. 600 m² (inkl. UG/DG)
Gesamtkosten (geschätzt)	ca. 6,3 Mio. € brutto
Baubeginn (geplant)	2027
Fertigstellung/Ziel	Revitalisierung bis zur Landesgartenschau 2034
Planungsleistung	Architektenleistungen Objektplanung (HOAI LP 1-9)
Vergabeverfahren	VgV, Verhandlungsverfahren

Fazit

Das Sanierungsprojekt des Burger Hauses in Bad Mergentheim ist ein Vorzeigebeispiel für moderne Stadtsanierung unter Denkmalschutzauflagen. Es verbindet wirtschaftliche Investitionen (ca. 6,3 Mio. €) mit stadtgeschichtlicher Verantwortung. Die Planung durch die Stadt Bad Mergentheim folgt einem professionellen Ansatz, der die Leistungsphasen der HOAI 2021 vollständig ausschöpft und eine stufenweise Vergabe vorsieht, um Risiken zu minimieren.

Für Bauherren und Projektverantwortliche in der Branche zeigt das Projekt die Bedeutung einer frühzeitigen und detaillierten Planung auf. Die Einbindung in übergeordnete Ziele, wie die Vorbereitung auf die Landesgartenschau 2034, unterstreicht die strategische Bedeutung solcher Sanierungsmaßnahmen für die Entwicklung ganzer Stadtregionen. Die Umsetzung wird letztlich darauf ankommen, wie gut die Architekten und Handwerker die Balance zwischen Erhalt der historischen Bausubstanz und moderner Nutzung finden.