Die deutsche Hauptstadt Berlin befindet sich in einem dynamischen Wandel, der sowohl die Erhaltung historischer Bausubstanz als auch die Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums in den Fokus rückt. Insbesondere im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf engagiert sich die Degewo, eine der größten landeseigenen Wohnungsgesellschaften der Stadt, in beiden Bereichen mit bemerkenswerten Projekten. Zwei Vorhaben ragen dabei heraus: Die energetische und denkmalgerechte Sanierung des ikonischen Wohnkomplexes „Schlange“ an der Schlangenbader Straße sowie der Neubau eines modernen, sozial geförderten Wohnensembles an der Reichsstraße. Beide Projekte verdeutlichen die Herausforderungen und Strategien moderner Stadtentwicklung – von der Modernisierung riesiger Megastrukturen der 1970er Jahre bis hin zum effizienten Neubau nach aktuellsten Energstandards. Dieser Artikel beleuchtet die technischen, wirtschaftlichen und sozialen Aspekte dieser Vorhaben auf Basis der vorliegenden Informationen.
Die Sanierung der „Schlange“: Erhalt eines architektonischen Wahrzeichens
Der Wohnkomplex an der Schlangenbader Straße, von Berlinern liebevoll „Schlange“ genannt, ist mehr als nur eine Wohnanlage; er ist ein Denkmal der Nachkriegsarchitektur und ein Beispiel für sogenannte Megastrukturen der 1960er und 1970er Jahre. Seit 2017 steht der Komplex unter Denkmalschutz, was die bevorstehende Sanierung zu einem komplexen Unterfangen macht.
Das Projekt im Überblick
Die Degewo hat im Mai 2025 mit der Sanierung der ersten Phase begonnen, die 156 Wohnungen umfasst. Das gesamte Gebäude, das eine beeindruckende Länge von 600 Metern aufweint und die Schlangenbader Straße überspannt, beherbergt fast 1.800 Wohnungen. Die Sanierung wird als eines der anspruchsvollsten Projekte der Degewo bezeichnet und ist mit geschätzten Kosten von 30 Millionen Euro für die erste Phase verbunden.
Die Herausforderung liegt in der Kombination aus Denkmalschutz und modernen Anforderungen an Wohnkomfort und Energieeffizienz. Degewo-Vorstand Matthias Wehrmann betonte, das Ziel sei es, die architektonische Qualität zu erhalten und gleichzeitig ein modernes Zuhause zu schaffen. Die Senatsverwaltung hat die Anlage bereits in der Vergangenheit als Beispiel für Megastrukturen dieser Ära gewürdigt.
Technische Maßnahmen und Modernisierungsumfang
Die Sanierungsarbeiten sind umfassend und betreffen sowohl die Hülle des Gebäudes als auch die inneren Systeme. Zu den zentralen Maßnahmen gehören:
- Energetische Sanierung: Eine Kernkomponente ist die Verbesserung der Energiebilanz. Dies umfasst die Fassadendämmung und den Austausch sämtlicher Fenster. Besonders relevant im Kontext des Denkmalschutzes ist die Vereinbarung mit den Denkmalschutzämtern, dass die Fassade nach Abschluss der Arbeiten wieder genau so aussehen soll wie zuvor. Dies erfordert spezielle Dämmsysteme, die optisch an das Original angepasst sind.
- Erneuerung der Gebäudetechnik: Die Gebäude- und Haustechnik wird vollständig modernisiert. Dazu zählen die Erneuerung der Heizungsanlagen, der Sanitärinstallationen und der Elektroanlagen. Ziel ist es, den Komfort der Bewohner zu steigern und die Betriebskosten zu senken.
- Schadstoffentfernung: Ein gesundheitlich zentrales Element ist die Beseitigung von Schadstoffen. Konkret ist geplant, alte Bodenbeläge, Dämmungen und Spachtelmassen zu entfernen, um Asbestbelastungen zu beenden. Dies ist ein Standardverfahren bei der Sanierung von Gebäuden dieser Bauära.
- Modernisierung der Wohnungen: Neben den technischen Anlagen werden auch die Bäder in den Wohnungen vollständig modernisiert.
Logistik, Recht und Bewohnerschaft
Ein Projekt dieser Größenordnung erfordert eine komplexe Logistik. Da es sich um ein bewohntes Gebäude handelt, müssen die Bewohner während der Sanierung berücksichtigt werden. In der ersten Phase mussten 130 Haushalte ausziehen. Ein Teil der Bewohner, wie das Ehepaar Brennecke, konnte jedoch innerhalb der Anlage umziehen. Die Degewo hat zudem einen Sanierungsrat eingerichtet, in dem engagierte Mieter die Bauarbeiten begleiten können.
Ein besonderer rechtlicher und technischer Knackpunkt ist der Autotunnel unter dem Gebäude. Der Tunnel, der Teil der A104 ist, wurde im Frühjahr 2023 aufgrund von Brandschutzmängeln gesperrt. Ob und wann dieser Bereich saniert wird, ist aufgrund eines Rechtsstreits um die Auftragsvergabe derzeit unklar. Hier zeigt sich, dass Sanierungen von Infrastruktur unter Denkmalschutz auch juristische Hürden mit sich bringen können.
Zeitplan und Fertigstellung
Für die erste Phase rechnet die Degewo mit der Fertigstellung im vierten Quartal 2026. Die gesamte Sanierung des riesigen Komplexes wird sich über mehrere Jahre erstrecken. Die Vorbereitungen für das Projekt begannen bereits 2021, als die Degewo einen erfahrenen Projektsteurer für die Vordurchdachung und Aufbereitung der Sanierung ausschrieb.
Neubau an der Reichsstraße: Schaffung bezahlbaren Wohnraums nach modernsten Standards
Während die „Schlange“ saniert wird, setzt die Degewo in Charlottenburg-Wilmersdorf auch auf Neubau, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken. Das Projekt an der Reichsstraße 53–54 ist ein Musterbeispiel für zeitgemäßes, sozial orientiertes Bauen.
Projektstruktur und Finanzierung
Auf einem Grundstück von rund 1.800 Quadratmetern entstehen 61 neue Mietwohnungen, verteilt auf zwei Gebäude mit sechs bis sieben Geschossen. Ein Großteil der Wohnungen, nämlich 58 von 61, wird sozial gefördert. Dies ermöglicht eine durchschnittliche Nettokaltmiete von lediglich 6,90 Euro pro Quadratmeter, was das Angebot auch für Haushalte mit niedrigem Einkommen zugänglich macht.
Die Entwicklung des Areals basiert auf einem städtebaulichen Vertrag, den die Degewo 2021 mit dem privaten Projektentwickler LAGRANDE Group GmbH geschlossen hat. Dieser Vertrag ermöglichte die Umsetzung ohne einen aufwendigen Bebauungsplan und regelt die vertragliche Entwicklung mit Fokus auf bezahlbaren und barrierearmen Wohnraum. Das Architekturbüro Baumschlager Eberle entwarf das Gebäude, das sich in die urbane Struktur Charlottenburgs einfügen soll.
Technische Ausstattung und Energiestandard
Das Bauvorhaben legt besonderen Wert auf Energieeffizienz und Barrierefreiheit:
- Energiestandard: Das Gebäude erfüllt den KfW-40-Standard (Effizienzhaus 40). Dies bedeutet einen sehr hohen Standard an Wärmedämmung und Luftdichtheit. Die Beheizung erfolgt über eine Anbindung an das Fernwärmenetz, was eine hohe Effizienz und geringe lokale Emissionen gewährleistet.
- Barrierefreiheit: 32 der 61 Wohnungen sind barrierefrei oder barrierearm geplant. Damit richtet sich das Projekt gezielt an Seniorinnen und Senioren sowie Menschen mit Mobilitätseinschränkungen.
- Wohnungsgrößen und Ausstattung: Die Wohnungsgrößen reichen von 35 bis 101 Quadratmetern (1- bis 4-Zimmer-Wohnungen) und decken damit ein breites Spektrum an Wohnbedürfnissen ab, von Singles über Paare bis hin zu Familien. Jede Wohnung verfügt über einen Balkon oder einen Mietergarten.
Soziale Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Ein entscheidender Vorteil des Projekts ist die Integration in die soziale Infrastruktur. Im Erdgeschoss des Gebäudes ist eine Kindertagesstätte (Kita) vorgesehen, und auf dem Grundstück wird ein Spielplatz errichtet. Diese Maßnahmen stärken das Quartier und bieten Familien direkte Betreuungsmöglichkeiten vor der Haustür.
Die Lage in Westend wird als attraktiv bewertet. Die Nähe zum Olympiastadion, zur Spree sowie zu den U-Bahnhöfen Ruhleben und Olympiastadion sorgt für eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Freizeitmöglichkeiten. Zudem schließt das neue Ensemble die straßenbegleitende Bebauung an der Reichsstraße bis zum Spandauer Damm ab und verbessert so die städtebauliche Struktur.
Bauzeit und Fertigstellung
Die Bauarbeiten begannen im Sommer 2023. Ein Richtfest wurde im September 2024 gefeiert. Ursprünglich war eine Fertigstellung und Bezugsfertigkeit für April 2025 geplant. Aktuell befinden sich die Bauarbeiten jedoch noch im Gange, was auf Verzögerungen im Bauprozess hindeutet. Sandra Wehrmann, Vorstand der Degewo, betonte in einer Pressemitteilung, dass geförderter Neubau in Charlottenburg-Wilmersdorf weiterhin eine Ausnahme sei und somit ein wichtiges Signal für die Wohnraumversorgung setzt.
Vergleich der Projekte: Sanierung vs. Neubau
Die beiden vorgestellten Projekte der Degewo in Charlottenburg-Wilmersdorf illustrieren die zwei Hauptstrategien im Berliner Wohnungsmarkt: Den Erhalt und die Modernisierung bestehender Substanz versus die Schaffung neuen Wohnraums.
| Merkmal | Sanierung „Schlange“ | Neubau Reichsstraße |
|---|---|---|
| Fokus | Erhalt, Denkmalschutz, Energieeffizienz | Schaffung neuen, bezahlbaren Wohnraums |
| Baujahr | 1975–1981 | Neu (Bau ab 2023) |
| Umfang | ~1.800 Wohnungen (Sanierung in Phasen) | 61 Wohnungen |
| Kosten | 30 Mio. Euro (erste Phase, geschätzt) | Nicht explizit genannt, aber sozial gefördert |
| Energiestandard | Modernisierung auf aktuelle Standards | KfW-40 (Effizienzhaus 40) |
| Besonderheiten | Autotunnel (gesperrt), 600m Länge, Megastruktur | Kita, Spielplatz, Barrierefreiheit |
| Mietpreis | Bestandsmieten (teilweise mietpreisgebunden) | 6,90 €/m² (sozial gefördert) |
Die Sanierung der „Schlange“ ist ein Beispiel für die Herausforderung, historische Bautypen energetisch aufzurüsten, ohne ihre architektonische Identität zu zerstören. Der Neubau an der Reichsstraße zeigt hingegen, wie durch städtebauliche Verträge und effiziente Planung moderner, bezahlbarer Wohnraum mit integrierter sozialer Infrastruktur entstehen kann.
Fazit
Die Aktivitäten der Degewo in Charlottenburg-Wilmersdorf spiegeln den Berliner Wohnungsmarkt wider: Er muss gleichzeitig Erhalt und Neubau leisten. Die Sanierung der „Schlange“ ist ein Pilotprojekt für die Modernisierung von Denkmälern der Nachkriegsarchitektur. Sie erfordert hohe technische Kompetenz, sensibles Vorgehen im Umgang mit Schadstoffen und eine langfristige Planung. Gleichzeitig ist der Neubau an der Reichsstraße ein notwendiger Schritt, um bezahlbaren Wohnraum in bester Energieeffizienz zu schaffen und soziale Infrastruktur direkt vor Ort zu integrieren.
Für Bauherren, Immobilienbesitzer und Planer bieten beide Projekte wertvolle Erkenntnisse: Die Sanierung zeigt die Notwendigkeit, Bestandsgebäude umfassend zu betrachten – von der Fassade über die Haustechnik bis zur Schadstoffbeseitigung. Der Neubau demonstriert die Vorteile von Standardisierung (KfW-40) und integrierter Planung (Kita, Spielplatz) für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Beide Projekte sind Investitionen in die Zukunft Berlins, die darauf abzielen, den Lebensraum Stadt sowohl erhalten als auch weiterzuentwickeln.