Die Sanierung eines denkmalgeschützten Wohnkomplexes stellt immer wieder eine besondere Herausforderung für Bauherren und Wohnungsgesellschaften dar. Wenn es sich dabei jedoch um eines der bekanntesten Bauwerke Berlins handelt, steigen die Anforderungen ins Unermessliche. Die Rede ist von der „Schlange“ in Charlottenburg-Wilmersdorf. Diese ikonische Wohnanlage, die über die Bundesautobahn 104 (A104) gebaut wurde, steht vor der größten Modernisierung ihrer Geschichte. Die landeseigene Degewo hat sich zum Ziel gesetzt, dieses architektonische Juwel der 1970er Jahre energetisch aufzurüsten, Schadstoffe zu entfernen und den Wohnkomfort signifikant zu steigern – alles unter strengen denkmalpflegerischen Auflagen.
Der folgende Artikel beleuchtet die Details dieses ambitionierten Projekts, das als Pilotvorreiter für die Sanierung von Megastrukturen dieser Art dient.
Das Bauwerk: Architektur und technische Besonderheiten
Die Wohnanlage in der Schlangenbader Straße ist mehr als nur ein Mietshaus; sie ist ein architektonisches Denkmal und ein technisches Meisterwerk der Nachkriegsmoderne. Zwischen 1975 und 1981 entstand auf einer Länge von bis zu 600 Metern ein zusammenhängender Wohnkomplex, der sich über bis zu 14 Stockwerke erstreckt.
Die Überbauung der Autobahn
Das Alleinstellungsmerkmal des Bauwerks liegt in seiner Konstruktion: Die Wohnanlage überbaut direkt die A104. Der Autobahntunnel verläuft in einer baulich getrennten Röhre unterhalb des Wohnbereichs. Die Wohnungen selbst ruhen auf einem ausgeklügelten Traggerüst, das die statischen Lasten seitlich und mittig in den Baugrund ableitet. Diese Konstruktion war bei ihrer Entstehung technisch hochkomplex und ist es bis heute. Das Gebäude folgt dem geschwungenen Verlauf der Straße, was ihm die charakteristische, schlangenförmige Gestalt verleiht, die ihm auch den Spitznamen einbrachte.
Umfang und Nutzung
Laut den vorliegenden Daten umfasst der Komplex insgesamt 1.752 Wohnungen, von denen 1.329 mietpreisgebunden sind. Hinzu kommen zahlreiche Gewerberäume, Gemeinschaftseinrichtungen und eine Kita. Die Anlage beherbergt schätzungsweise 3.000 Bewohner und ist damit ein eigener Mikrokosmos im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf.
Der Sanierungsbedarf: Herausforderungen nach 40 Jahren
Nach über vier Jahrzehnten im Einsatz zeigt das Bauwerk erheblichen Sanierungsbedarf. Die Degewo, Eigentümerin der Anlage, bezeichnet die Modernisierung als eines der größten und anspruchsvollsten Projekte in der Unternehmensgeschichte.
Energetische Defizite
Die energetischen Standards der 1970er Jahre entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen. Die Gebäudehülle weist eine hohe Energieverlustquote auf, was zu hohen Heizkosten und einer schlechten CO₂-Bilanz führt. Ziel der Sanierung ist es, den Energieverbrauch signifikant zu senken und den Komfort zu steigern.
Schadstoffbelastung: Asbest und Spachtelmassen
Ein zentraler Aspekt der Sanierung ist die Beseitigung von Schadstoffen. Insbesondere Asbest, das in den 70er und 80er Jahren ein weit verbreiteter Baustoff war, wurde in der Anlage verbaut. * Bekanntes Risiko: Seit 2013 wurden bereits in mehreren hundert Wohnungen (Quelle 3 nennt über 500 Wohnungen) asbesthaltige Materialien entfernt. * Neue Erkenntnisse: Bei Vorbereitungen für den ersten Sanierungsabschnitt vor knapp zwei Jahren wurden erneut faserhaltige Spachtelmassen mit festgebundenem Asbest entdeckt. Die Degewo versichert, dass bei unbeschädigtem Material keine akute Gefahr ausgeht, dennoch ist eine großflächige Sanierung zwingend erforderlich. Neben Asbest müssen auch alte Dämmungen und Bodenbeläge entfernt werden, um die Gesundheit der Bewohner langfristig zu sichern.
Technische Instandhaltung
Die Haustechnik, bestehend aus Heizungs-, Sanitär-, Elektro- und Lüftungsanlagen, ist überaltert. Die Modernisierung dieser Systeme ist notwendig, um die Funktionalität der Wohnungen zu gewährleisten und Energieeffizienz zu erreichen. Besonders die Bäder in den Wohnungen stehen für eine Kompletterneuerung an.
Das Konzept: Das Pilotprojekt der Degewo
Um die riesige Anlage effizient zu sanieren, setzt die Degewo auf eine strategische Herangehensweise, die mit einem Pilotprojekt startet.
Auswahl der ersten Sanierungsabschnitte
Die Sanierung beginnt nicht flächendeckend, sondern fokussiert sich zunächst auf einen definierten Teilbereich: Schlangenbader Straße 28 A–E und Wiesbadener Straße 59 A–E. In diesem Abschnitt mit 156 Wohnungen sollen alle geplanten Maßnahmen erprobt werden.
Ziele des Pilotprojekts
Das Ziel ist es, technische und gestalterische Lösungen zu entwickeln, die sich auf den gesamten Komplex übertragen lassen. Hierbei handelt es sich um ein „spannendes Pilotprojekt“, wie es in den Quellen bezeichnet wird. Die Erkenntnisse aus dieser ersten Phase (Kosten, Abläufe, Materialien) sind essenziell für die Planung der folgenden Abschnitte. Die erste Phase der Sanierung beläuft sich auf einen Kostenvolumen von schätzungsweise 30 Millionen Euro.
Umfang der Maßnahmen im Pilotprojekt
Die Maßnahmen im Pilotbereich umfassen das gesamte Spektrum der notwendigen Modernisierung: 1. Gebäudetechnik: Erneuerung der Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen. 2. Energie & Hülle: Fassadendämmung und Austausch sämtlicher Fenster. 3. Schadstoffentfernung: Entfernung von Asbest und anderen belasteten Materialien. 4. Komfort: Renovierung der Bäder.
Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Denkmalgerechtigkeit. Mit den Denkmalschutzämtern wurde vereinbart, dass die Fassade nach der Dämmung optisch wieder exakt so aussieht wie zuvor. Dies erfordert hochwertige Handwerksarbeit und spezielle Materialien.
Aspekte der Denkmalpflege und Architekturerhaltung
Seit 2017 steht die Anlage unter Denkmalschutz. Dies erschwert die Sanierung, da Veränderungen am Bauwerk nur unter strengen Auflagen erlaubt sind. Die Herausforderung besteht darin, moderne energetische Standards (Wärmeschutzverordnung) mit dem Erhalt des architektonischen Gesamtbildes in Einklang zu bringen.
Die Senatsverwaltung lobte die „Schlange“ bereits in der Vergangenheit als Beispiel für Megastrukturen der 1960er und 1970er Jahre. Der Erhalt dieser baulichen Besonderheit hat für die Stadt Berlin hohen Stellenwert. Die Sanierung muss daher so durchgeführt werden, dass die charakteristische Gestaltung – die geschwungene Form und die Fassadengestaltung – erhalten bleibt.
Logistik und Organisation: Ein Balanceakt
Die Sanierung eines bewohnten Hochhauses erfordert eine ausgeklügelte Logistik. Rund 3.000 Bewohner sind betroffen.
Wohnen auf der Baustelle
Während der Sanierung kommt es zu erheblichen Einschränkungen im Alltag der Mieter. Dazu gehören: * Gesperrte Grünflächen. * Veränderte Verkehrsführungen (Fußwege, Parkplätze). * Lärm und Staub durch die Bauarbeiten.
Um die Belastungen so gering wie möglich zu halten, setzt die Degewo auf frühzeitige Information und aktive Beteiligung. Ein eigens eingerichteter Sanierungsrat (gegründet 2022) dient als Plattform für den Austausch zwischen der Wohnungsgesellschaft und den Mietern. Bereits 2023 fand eine Informationsveranstaltung mit rund 150 Teilnehmern statt. Zusätzlich steht die Mieterberatungsfirma SOPHIA Berlin GmbH den Bewohnern beratend zur Seite.
Auszüge und Ersatzwohnraum
Nicht alle Bewohner können während der Sanierung in ihren Wohnungen bleiben. In der ersten Phase mussten laut Quellen 130 Haushalte ausziehen. Die Degewo muss für diese Haushalte Ersatzwohnraum bereitstellen oder Umbaumaßnahmen so planen, dass ein Umzug nicht zwingend erforderlich ist.
Der Autobahntunnel: Ein separates Problem
Ein spezielles Problem betrifft den Autobahntunnel selbst. Während die Wohnanlage saniert wird, ist der Tunnel unterhalb seit April 2023 gesperrt. Der Grund sind Brandschutzmängel. Die Sanierung des Tunnels gestaltet sich kompliziert, da ein Rechtsstreit um die Auftragsvergabe die Planung verzögert. Eine Wiedereröffnung ist frühestens für das Jahr 2029 vorgesehen. Für die Sanierung der Wohnanlage bedeutet dies, dass der Tunnelbereich getrennt betrachtet werden muss, da er nicht Teil der aktuellen Wohnraumsanierung ist, aber die statische und funktionale Gesamtanlage beeinflusst.
Zeitplan und Kosten
Zeitrahmen
Die Degewo rechnet mit der Fertigstellung des ersten Sanierungsabschnitts im vierten Quartal 2026. Die großflächige Sanierung des gesamten Komplexes wird jedoch Jahre in Anspruch nehmen. Aufgrund der Komplexität und der notwendigen Schadstoffuntersuchungen hat die Sanierung bereits deutliche Verzögerungen erfahren. Kritik kam von politischer Seite, als bekannt wurde, dass trotz eines vorliegenden Schadstoffgutachtens seit über zehn Jahren keine flächendeckende Sanierung eingeleitet wurde.
Kostenfaktoren
Die Kosten für die erste Phase belaufen sich auf ca. 30 Millionen Euro. Die Gesamtkosten für die Modernisierung des gesamten Komplexes sind enorm, wurden in den zur Verfügung gestellten Quellen jedoch nicht beziffert. Es ist davon auszugehen, dass es sich um eines der teuersten Sanierungsprojekte im Portfolio der Degewo handelt. Die Finanzierung erfolgt durch die landeseigene Wohnungsgesellschaft, was indirekt eine gewisse Kontrolle durch den Senat bedeutet.
Zusammenfassung der technischen Maßnahmen
Um die Informationen übersichtlich zusammenzufassen, basierend auf den Angaben der Quellen:
| Maßnahme | Beschreibung | Ziel |
|---|---|---|
| Fassadensanierung | Anbringung einer neuen Fassade mit besserer Wärmedämmung. | Energieeinsparung, Erhalt des optischen Erscheinungsbildes (Denkmalschutz). |
| Fenstertausch | Austausch aller Fenster im Komplex. | Verbesserung des Wärmeschutzes und des Schallschutzes. |
| Haustechnik | Erneuerung von Heizung, Sanitär, Elektro und Lüftung. | Modernisierung der Infrastruktur, Effizienzsteigerung. |
| Schadstoffsanierung | Entfernung von Asbest (Spachtelmassen, Dämmungen, Bodenbeläge). | Gesundheitsschutz der Bewohner, Einhaltung aktueller Sicherheitsstandards. |
| Badmodernisierung | Renovierung der Bäder in den Wohnungen. | Steigerung des Wohnkomforts. |
| Mietermanagement | Einrichtung eines Sanierungsrats, Begleitung durch SOPHIA Berlin. | Sozialverträgliche Durchführung, Transparenz. |
Fazit
Die Sanierung der „Schlange“ in Berlin-Wilmersdorf ist ein Mammutprojekt, das weit über eine normale Gebäudereparatur hinausgeht. Es vereint die technischen Herausforderungen einer energetischen Modernisierung, die gesundheitliche Notwendigkeit der Schadstoffbeseitigung und die architektonische Verpflichtung zum Erhalt eines Denkmals der 1970er Jahre.
Für die rund 3.000 Bewohner bedeutet die kommende Zeit eine erhebliche Belastung, die durch ein partizipatives Mietermanagement abgemildert werden soll. Für die Bauwirtschaft und Immobilienverwalter ist das Projekt ein Leuchtturmbeispiel dafür, wie man mit komplexen Bestandsbauten aus der Ära der Megastrukturen umgehen kann. Das Pilotprojekt der Degewo wird zeigen, ob die ambitionierten Ziele – energetische Sanierung bei Denkmalerhalt und steigendem Wohnkomfort – in der Praxis umsetzbar sind. Die Fertigstellung des ersten Abschnitts ist für 2026 geplant, doch die „Schlange“ wird die Bauwirtschaft und die Berliner Immobilienpolitik noch über Jahre beschäftigen.