Kostendynamik bei Großbauprojekten: Eine Analyse der Sanierung des Curt-Frenzel-Stadions in Augsburg

Die Planung und Durchführung von Sanierungsprojekten im öffentlichen Bauwesen ist einem komplexen Geflecht aus technischen Anforderungen, rechtlichen Rahmenbedingungen und volatilen Marktfaktoren ausgesetzt. Ein exemplarisches Beispiel für diese Herausforderungen bietet die Sanierung des Curt-Frenzel-Stadions in Augsburg sowie die Sanierung des Eiskanals in derselben Stadt. Diese Projekte verdeutlichen, wie schnell ursprüngliche Kostenschätzungen durch nachträgliche Auflagen, Planungsfehler und Baupreissteigerungen aus dem Ruder laufen können. Für Bauherren, Immobilienverwalter und Planer bietet die detaillierte Betrachtung dieser Vorgänge wertvolle Erkenntnisse über Risikomanagement, die Bedeutung von Genehmigungsverordnungen und die wirtschaftliche Entscheidung zwischen Sanierung und Neubau.

Die Ausgangslage: Ursprüngliche Planungen und Kostenschätzungen

Jedes Bauprojekt beginnt mit einer Kostenschätzung, die sich an vorliegenden Studien und Planungsentwürfen orientiert. Beim Augsburger Eisstadion, dem Curt-Frenzel-Stadion, lag der ursprüngliche Masterplan bei einem Volumen von 25 Millionen Euro für die Sanierung (Source 1). Diese Summe war notwendig, um die Anforderungen der Deutschen Eishockeyliga (DEL) zu erfüllen, was allein 16 Millionen Euro der Gesamtsumme beanspruchte.

In einem anderen Projekt, der Sanierung des Eiskanals, beliefen sich die Erwartungen zunächst auf 15,5 Millionen Euro netto (Source 3). Diese Zahlen dienten als Grundlage für die Finanzplanung der Stadtverwaltung. Doch bereits in einer internen Sitzung im Mai 2017 zeichnete sich ab, dass diese Beträge nicht ausreichen würden. Die Planungsgruppe „4-for-ice“ um das Architekturbüro Feigel-Dumps präsentierte Vorentwürfe, die deutlich höhere Ausgaben für die Stabilisierung der Dachkonstruktion sowie für Kältetechnik, Heizung, Lüftung, Sanitär (HLS) und Elektroausstattung offenlegten. Als Resultat wurde eine neue Kalkulation von rund 20 Millionen Euro netto präsentiert (Source 3).

Für Bauinteressierte zeigt sich hier ein erster kritischer Punkt: Machbarkeitsstudien erfassen oft nicht alle statischen oder technischen Anforderungen, die sich erst in der detaillierten Entwurfsplanung ergeben. Besonders bei der Sanierung alter Gebäude sind Tragwerksanalysen essenziell, um unerwartete Kosten für Aussteifungsbauwerke zu vermeiden.

Nachträgliche Auflagen und externe Forderungen

Ein signifikanter Faktor für Kostensteigerungen sind nachträgliche Auflagen von Behörden oder Verbänden. Im Fall des Curt-Frenzel-Stadions stellten die Rettungsverbände Forderungen, die in den ursprünglichen Planungen nicht vorgesehen waren. Dazu gehörte der Einbau modernster Feuerwehr-Funkeinrichtungen, für die allein rund 3 Millionen Euro anfielen, mit denen die Stadt Augsburg ursprünglich nicht kalkuliert hatte (Source 1).

Zusätzlich wirken sich Änderungen in gesetzlichen Vorschriften auf die Planung aus. Die Novellierung der Versammlungsstättenverordnung führte zu einer Anpassung der Entwurfsplanung. Hierbei ereignete sich ein folgenschwerer Planungsfehler: Das beauftragte Architekturbüro wies die Stadt nicht darauf hin, dass die Anpassung an die neue Verordnung sich negativ auf die Sichtverhältnisse auswirken würde. Das Ergebnis war eine Tribüne, die zu niedrig geplant war, sodass Zuschauer nach dem Umbau die Eisfläche nicht vollständig sehen konnten (Source 2). Dieser Fehler machte eine weitere Sanierung der Tribünen notwendig, die mit Kosten von rund 2 Millionen Euro verbunden war (Source 2).

Dies unterstreicht die Bedeutung der Haftung und Qualitätssicherung in der Planungsphase. Für Bauherren bedeutet dies, dass die Wahl des Planers und die vertragliche Fixierung von Auflagen eine entscheidende Rolle spielen. Wenn ein Planer gesetzliche Änderungen nicht korrekt in die Bauausführung überträgt, können erhebliche Schadensersatzforderungen entstehen. Die Stadt Augsburg klagt daher auf rund 5,1 Millionen Euro Schadensersatz wegen bekannter Planungsfehler (Source 1).

Baupreissteigerungen und Inflation

Neben menschlichem Versagen und externen Auflagen sind marktbedingte Faktoren eine häufige Ursache für Kostenausbrüche. Die allgemeine Baupreisentwicklung der vergangenen Jahre ist ein nicht zu unterschätzender Aspekt. Laut der Augsburger Verwaltung fehlten in den früheren Kostenschätzungen die jährlich circa 3 bis 5 Prozent betragenden Baupreissteigerungen (Source 1).

Dieses Phänomen ist auf die Entscheidung des Oberbürgermeisters in Landshut, Alexander Putz, übertragen worden. Putz wies darauf hin, dass bei einer Neubaukalkulation für eine Eishalle mit Aufschlägen von etwa 30 Prozent auf Basis vergangener Jahre gerechnet werden müsse (Source 3). Diese Inflation trifft nicht nur den öffentlichen Bau, sondern hat direkte Auswirkungen auf die Kalkulationen von Privatbauherren. Materialkosten, Energiepreise und Lohnkosten entwickeln sich dynamisch, sodass eine Kalkulation, die auf Daten von vor mehreren Jahren basiert, heute nicht mehr haltbar ist.

Rechtliche Verantwortung: Amtshaftung und politische Verantwortung

Wenn Kosten explodieren, stellt sich unweigerlich die Frage nach der Verantwortung. Im öffentlichen Bereich wird hier oft die Amtshaftung diskutiert. Im Fall der Tribünensanierung des Augsburger Eisstadions erklärte Oberbürgermeister Kurt Gribl, dass Amtshaftungsansprüche nur dann in Betracht kommen, wenn ein schuldhaftes Verhalten eines Amtsträgers vorliegt (Source 2).

Der Baureferent Gerd Merkle differenzierte dies weiter: Die Notwendigkeit des Tribünenumbaues sei von den beauftragten Architekten verursacht worden. Da die Stadt im Zuge der Anpassung der Entwurfsplanung an die Versammlungsstättenverordnung nicht auf die negativen Auswirkungen auf die Sichtverhältnisse hingewiesen wurde, lag die Verantwortung laut der Stadtverwaltung beim Planer, nicht bei den politischen Amtsträgern (Source 2).

Dennoch bleibt politische Verantwortung. Die Entscheidung, ein Projekt trotz steigender Kosten fortzuführen, liegt beim Stadtrat. Für Immobilienverwalter und Bauherren in privater Trägerschaft bedeutet dies: Die Dokumentation von Entscheidungen und die lückenlose Kommunikation mit Planern sind der Schlüssel zur Abwehr von Haftungsrisiken. Eine Amtshaftpflichtversicherung greift, wie dargelegt, nur unter sehr engen Voraussetzungen.

Entscheidungshilfe: Sanierung vs. Neubau

Eine der zentralsten Fragen bei stark steigenden Kosten ist: Lohnt sich die Sanierung überhaupt noch, oder ist ein Neubau wirtschaftlicher? Diese Abwägung ist für jedes Bauprojekt relevant.

Im Kontext des Augsburger Eisstadions argumentierte Oberbürgermeister Putz (in einem Bezug auf Landshut, aber mit Verweis auf Augsburger Erfahrungen), dass eine „Minimalsanierung“ für rund 20 Millionen Euro netto kaum noch billiger sein dürfte als ein Neubau (Source 3). Zudem sei das Kostenrisiko bei Sanierungen erfahrungsgemäß erheblich größer als bei Neubauten. Die Sanierung des Augsburger Eisstadions, bei der die Kosten von 25 Millionen Euro auf 38 Millionen Euro (bzw. nach Schadensersatzforderungen auf 33 Millionen Euro) stiegen, dient hier als warnendes Beispiel (Source 3).

Ein Neubau bietet zudem den Vorteil der Multifunktionalität. Eine moderne Halle könnte nicht nur für Eishockey, sondern auch für andere Sportarten und Konzerte genutzt werden, was die Amortisationszeit verbessert. Vergleichsdaten aus anderen Städten zeigen, dass Neubauten für 3.000 bis 4.500 Zuschauer (DEL2-Standards) Baukosten zwischen 15,7 und 19 Millionen Euro verursachen können. In Kaufbeuren wurde eine neue Eishalle für 3500 Besutzer mit einem Budget von 23,9 Millionen Euro freigegeben (Source 3).

Für die Entscheidungsfindung empfiehlt sich daher folgende Vorgehensweise: 1. Gegenprüfung: Vergleich der Sanierungskosten (inklusive unvorhergesehener Zuschläge) mit Neubaupreisen am aktuellen Markt. 2. Zukunftsfähigkeit: Bewertung, ob die sanierte Bausubstanz den Anforderungen der nächsten 20 bis 30 Jahre (Energieeffizienz, Sicherheit) gerecht wird. 3. Flexibilität: Prüfung, ob ein Neubau eine höhere Nutzungsvielfalt ermöglicht.

Fallbeispiel Sanierung Eiskanal: Ein Erfolg in der Ausführung

Während das Curt-Frenzel-Stadion durch Kostenexplosionen auffiel, zeigt die Sanierung des Augsburger Eiskanals, wie ein komplexes Bauvorhaben erfolgreich im Rahmen von Budget und Zeitplan umgesetzt werden kann. Die Sanierung der denkmalgeschützten Strecke kostete schließlich knapp 21 Millionen Euro (Source 4).

Besonders herausfordernd waren hier die technischen Aspekte. Es musste ein neuer Trockenbeton „TB C25/30 LP“ aufgetragen werden. Bei manueller Verarbeitung war es notwendig, den frischen Trockenbeton in die frische Haftbrücke einzuarbeiten. Die Schichtdicke der Strömungskörper musste mindestens 15 cm betragen, um bei erneuten Unterspülungen ein Abplatzen zu verhindern (Source 4).

Zusätzliche Herausforderungen waren kaltes Winterwetter, aus den Wehren durchdrückendes Wasser und der Schutz der Grünanlagen. Die Lösung bestand in beheizten Einhausungen über den frisch betonierten Bereichen und dem Einsatz eines Krans mit 35-Meter-Ausleger, um Material direkt in die Rinne zu transportieren und die denkmalgeschützten Zuschauertraversen aus dem Jahr 1972 zu schonen (Source 4).

Dieses Projekt beweist, dass spezifische technische Lösungen und eine strikte Einhaltung von Vorgaben (z. B. Schichtdicken, Schutzmaßnahmen) entscheidend für den Erfolg sind. Auch wenn die Kosten hier im Rahmen blieben, so waren doch hohe Anforderungen an die Ausführungsgesellschaft gestellt.

Fazit

Die Analyse der Bauprojekte in Augsburg offenbart die volatile Natur von Baukosten. Ausgangspunkt war die Sanierung des Curt-Frenzel-Stadions, die von ursprünglich 25 Millionen Euro auf schließlich 33 Millionen Euro (nach Schadensersatz) anstieg. Treiber waren hier fehlende Kosten für Funkeinrichtungen (ca. 3 Mio. Euro), Baupreissteigerungen (jährlich 3–5 %) sowie gravierende Planungsfehler bezüglich der Sichtverhältnisse, die eine zusätzliche Tribünensanierung von 2 Millionen Euro erforderlich machten.

Für Bauherren und Entscheidungsträger ergeben sich daraus klare Lektionen: 1. Detaillierte Planung: Die Einhaltung von Normen (z. B. Versammlungsstättenverordnung) muss lückenlos überprüft werden, um teure Nachbesserungen zu vermeiden. 2. Risikozuschläge: In der Kalkulation müssen Baupreissteigerungen und nachträgliche Auflagen von Behörden einkalkuliert werden. 3. Haftung: Die vertragliche Absicherung gegenüber Planungsfehlern ist essenziell. 4. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: Steigen die Sanierungskosten auf ein Niveau, das Neubaupreisen entspricht (im Beispiel ca. 20–23 Mio. Euro), muss ein Neubau mit seinen Vorteilen (Multifunktionalität, geringeres Restrisiko) in Betracht gezogen werden.

Die Sanierung des Eiskanals zeigt zudem, dass bei korrekter technischer Umsetzung – trotz Denkmalschutz und widriger Witterung – Projekte planbar bleiben. Letztlich bleibt festzuhalten: Transparenz in der Kostenentwicklung und juristische Aufklärung, wie im Fall der Amtshaftung, sind unerlässlich, um das Vertrauen der Öffentlichkeit und die Wirtschaftlichkeit von Bauprojekten zu sichern.