Die energetische Sanierung von Immobilien gewinnt angesichts steigender Energiepreise und des Klimaschutzes stetig an Bedeutung. Um Eigentümer zu motivieren, in energieeffiziente Maßnahmen zu investieren, hat der Gesetzgeber steuerliche Anreize geschaffen. Ein zentraler Hebel ist dabei § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG), der im Zuge des Klimaschutzprogramms 2020 eingeführt wurde. Dieser Artikel beleuchtet auf Basis der vorliegenden Informationen die steuerlichen Aspekte der energetischen Sanierung, insbesondere für private Eigentümer, und geht auf die spezifischen Regelungen für Miteigentum, Ferienwohnungen und das Mindestalter von Gebäuden ein. Er dient als Leitfaden für Bauherren, Sanierer und Immobilienbesitzer, die ihre steuerlichen Möglichkeiten optimal nutzen möchten.
Energetische Sanierung nach § 35c EStG: Grundlagen und Anwendung
Die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen ist ein Instrument, das private Investitionen in die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden steuerlich begünstigt. Die Regelung zielt darauf ab, den Bestandsbau energieeffizienter zu gestalten und so den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Die steuerliche Förderung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft, die im Folgenden detailliert erläutert werden.
Zeitliche Anwendung und Zielgruppe
Die Regelung des § 35c EStG wurde im Jahr 2019 als Teil des Klimaschutzprogramms 2030 erlassen. Sie ist für Sanierungsmaßnahmen anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen haben und bis zum 31. Dezember 2030 abgeschlossen sein müssen. Die Förderung richtet sich primär an private Eigentümer von selbstgenutzten Immobilien, wobei auch Zweit- und Ferienwohnungen unter bestimmten Bedingungen gefördert werden.
Begünstigte Objekte: Selbstgenutzte Immobilien und Ferienwohnungen
Die Förderung nach § 35c EStG gilt für Gebäude, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Dazu gehören sowohl Hauptwohnungen als auch Zweit- und Ferienwohnungen, sofern der Eigentümer sie selbst nutzt. Ein entscheidendes Kriterium ist die Selbstnutzung. Werden Wohnungen an Familienmitglieder oder Dritte vermietet, sind die Sanierungskosten nicht förderfähig im Sinne des § 35c EStG. Allerdings können für vermietete Wohnungen andere steuerliche Möglichkeiten genutzt werden, wie etwa der Ansatz von Erhaltungsaufwand oder Abschreibungen.
Ein Sonderfall ist die Ferienwohnung. Auch wenn diese nicht ganzjährig genutzt wird, ist dies für die Förderung unschädlich. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer die Wohnung selbst nutzt. Die bloße Überlassung an Dritte, selbst wenn es sich um nahe Angehörige handelt (z. B. eine Tochter, die die Wohnung während ihres Studiums nutzt), schließt die Förderung aus. Die anteiligen Sanierungsaufwendungen für die selbst genutzte Ferienwohnung sind jedoch begünstigt.
Miteigentum und Aufteilung der Förderung
Bei Immobilien im Miteigentum, wie es häufig bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften der Fall ist, sind Sanierungsmaßnahmen ebenfalls förderfähig. Ein typisches Beispiel ist das hälftige Eigentum eines Ehepaares an einer Immobilie. Wichtig ist hierbei, dass die Förderungshöchstbeträge (siehe unten) nur einmal pro sanierter Immobilie gelten, unabhängig davon, wie viele Miteigentümer vorhanden sind. Die Miteigentümer können die Förderung jedoch anteilig in Anspruch nehmen. Das Finanzamt stellt die förderfähigen Aufwendungen pro Miteigentümer in einem gesonderten Verfahren fest.
Mindestalter des Förderobjekts
Ein zentrales Kriterium für die Förderfähigkeit ist das Alter des Gebäudes. Das Gesetz fordert ein Mindestalter von zehn Jahren für das zu sanierende Objekt. Diese Frist wird tagesgenau berechnet. Das bedeutet, dass das Gebäude zum Zeitpunkt des Beginns der Sanierungsmaßnahmen bereits zehn Jahre alt sein muss. Neubauten werden von dieser Förderung ausdrücklich ausgeschlossen. Sollte eine Sanierung bereits vor Erreichen des zehnjährigen Alters beginnen, sind die Aufwendungen nicht nach § 35c EStG begünstigt. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass Neubauten unter anderen Vorschriften gefördert werden, etwa durch Sonderabschreibungen, wenn neuer Mietwohnraum geschaffen wird.
Begünstigte Maßnahmen und förderfähige Aufwendungen
Die steuerliche Förderung bezieht sich auf konkrete Maßnahmen, die im sogenannten Maßnahmenkatalog aufgeführt sind. Dieser Katalog definiert, welche Arbeiten förderfähig sind. Dazu gehören in der Regel: * Dämmung von Wänden, Dächern und Geschossdecken, * Erneuerung von Fenstern und Außentüren, * Erneuerung der Heizungsanlage, * Einbau von Lüftungsanlagen, * Optimierung der Heizungsanlage.
Die förderfähigen Aufwendungen umfassen die Kosten für Material und Handwerkerleistungen. Wichtig ist, dass die Arbeiten durch ein Fachunternehmen ausgeführt werden müssen. Dieses Fachunternehmen hat eine Bescheinigung über die Durchführung der Maßnahme auszustellen, die für die Steuererklärung benötigt wird. Die Rechnungen des Fachunternehmens müssen bestimmte Anforderungen erfüllen, um als Nachweis zu dienen.
Steuerermäßigung und Höchstbetrag
Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG erfolgt in Form einer direkten Ermäßigung von der Einkommensteuerschuld. Das bedeutet, dass die Aufwendungen nicht nur als Werbungskosten oder Sonderausgaben abgezogen werden, sondern direkt die zu zahlende Steuer mindern. Die Ermäßigung beträgt 20 Prozent der förderfähigen Aufwendungen, jedoch maximal 40.000 Euro pro Objekt. Dieser Höchstbetrag wird über einen Zeitraum von mehreren Jahren verteilt.
Konkret können im ersten Jahr 7 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 14.000 Euro, geltend gemacht werden. In den folgenden vier Jahren können jeweils 7 Prozent der Aufwendungen, höchstens 7.000 Euro pro Jahr, abgezogen werden. Insgesamt können so maximal 20 Prozent der Kosten, verteilt auf maximal fünf Jahre, steuermindernd geltend gemacht werden. Wichtig ist, dass der Höchstbetrag nur einmalig pro begünstigtem Objekt in Anspruch genommen werden kann. Für weitere Maßnahmen am selben Objekt können die verbleibenden 29.800 Euro (Differenz zwischen 40.000 Euro und bereits genutzten 10.200 Euro) in den Folgejahren genutzt werden, sofern die Arbeiten bis Ende 2030 abgeschlossen sind.
Abzug der Kosten des Energieberaters
Zu den förderfähigen Aufwendungen gehören auch die Kosten für einen Energieberater, der im Zusammenhang mit der Sanierung hinzugezogen wird. Diese Kosten sind ebenfalls begünstigt und können im Rahmen des § 35c EStG geltend gemacht werden.
Rangfolge gegenüber anderen Steuervergünstigungen
Die Förderung nach § 35c EStG ist gegenüber anderen Abzugsmöglichkeiten nachrangig. Das bedeutet, dass die Aufwendungen nicht zusätzlich als Werbungskosten, Sonderausgaben oder nach § 35a EStG (Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen) geltend gemacht werden können. Ein zentraler Unterschied zur Regelung nach § 35a EStG ist, dass § 35c EStG alle Aufwendungen für die Sanierung (Material und Arbeitsleistung) begünstigt, während § 35a EStG nur die Arbeitsleistung. Der Höchstbetrag nach § 35a EStG (1.200 Euro) kann jährlich neu ausgeschöpft werden, während der Höchstbetrag nach § 35c EStG nur einmalig pro Objekt zur Verfügung steht.
Besonderheiten bei der Sanierung von DDR-Typenbauten
Die Sanierung von Gebäuden aus DDR-Typenbauten wirft spezifische Fragen im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung und der Bewertung auf. Für diese Gebäude ist in der Regel eine Abnutzungsdauer von 30 Jahren vorgeschrieben. Bei einer Generalsanierung wird auf Basis des Modernisierungsgrades ein fiktives Baujahr ermittelt.
Ersatzbewertung nach Sanierung
Wenn ein DDR-Typenbau nach 1990 umfassend und grundhaft saniert wurde, liegen in der Regel Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor. Diese sind bei der Bewertung des Gebäudes anzusetzen und durch Abschreibung auf den Wertermittlungsstichtag zu verringern. In diesem Fall ist von einer Zweitherstellung nach Vollverschleiß auszugehen, wenn das Gebäude über 30 Jahre alt ist. Abhängig vom Umfang der Sanierung ist dann die Nutzungsdauer im Rahmen der Abschreibungstabelle neu zu bestimmen.
Hatte das Gebäude im Zeitpunkt der Sanierung noch einen Substanzrestwert (z. B. weil es Ende der achtziger Jahre hergestellt wurde), kann dieser Restwert mit Hilfe des Sachwertverfahrens (ohne Berücksichtigung von Modernisierungselementen) bestimmt werden. Zu diesem Wert wären dann die fortgeführten Herstellungskosten der Sanierung hinzuzurechnen. Diese Regelung ist relevant für die betriebswirtschaftliche und steuerliche Bewertung von sanierten Immobilien, insbesondere im kommunalen Bereich oder bei gewerblichen Immobilien.
Antragstellung und Verfahren
Die Inanspruchnahme der steuerlichen Förderung erfordert eine sorgfältige Dokumentation und Antragstellung. Die Aufwendungen müssen in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Das Finanzamt prüft die Voraussetzungen und stellt die steuerliche Ermäßigung fest. Es ist ratsam, sich frühzeitig über die genauen Anforderungen an die Rechnungen und Bescheinigungen zu informieren, um Nachteile zu vermeiden. Die Förderung ist an eine Frist bis zum 31. Dezember 2030 gebunden, bis zu der die Arbeiten abgeschlossen sein müssen.
Fazit
Die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen nach § 35c EStG bietet eine attraktive Möglichkeit, die Kosten für energieeffiziente Modernisierungen zu senken. Sie ist vor allem für selbstgenutzte Immobilien gedacht, umfasst aber auch Ferienwohnungen und Miteigentum unter bestimmten Bedingungen. Wichtige Voraussetzungen sind das Mindestalter des Gebäudes von zehn Jahren, die Ausführung durch ein Fachunternehmen und die Einhaltung der Fristen. Die Förderung ist zwar gegenüber anderen steuerlichen Vergünstigungen nachrangig, bietet aber durch den direkten Abzug von der Einkommensteuer und einen Höchstbetrag von 40.000 Euro pro Objekt erhebliche finanzielle Entlastung. Für die Sanierung von DDR-Typenbauten gelten zudem spezielle bewertungstechnische Regelungen, die bei der Planung berücksichtigt werden sollten. Eine frühzeitige Information und professionelle Beratung sind essenziell, um die steuerlichen Vorteile voll auszuschöpfen.