Die energetische Sanierung von Gebäuden gewinnt angesichts steigender Energiepreise und strengerer Umweltauflagen stetig an Bedeutung. Für Immobilienbesitzer, die ihr Eigenheim modernisieren oder vermietete Objekte optimieren, stellt sich dabei immer wieder die Frage nach den Kosten. Der Gesetzgeber hat jedoch Instrumente geschaffen, um diese Investitionen finanziell zu entlasten: die steuerliche Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen. Dieser Artikel beleuchtet auf Basis der vorliegenden Quellen die Voraussetzungen, Möglichkeiten und Grenzen der steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten.
Die gesetzliche Grundlage und der Bedarf an Sanierungen
Die Notwendigkeit, deutsche Gebäude zu sanieren, ist enorm. Schätzungen zufolge müssen in den kommenden zehn Jahren aufgrund von EU-Vorgaben und dem novellierten Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) circa zehn Millionen Immobilien energetisch saniert werden. Dies betrifft primär Maßnahmen an der Gebäudehülle, wie die Dämmung von Wänden oder Dächern, sowie den Austausch alter Heizsysteme durch effizientere Technologien, beispielsweise Wärmepumpen. Da mit diesen Modernisierungen erhebliche Kosten verbunden sind, spielt die steuerliche Komponente eine zentrale Rolle bei der Finanzierungsplanung.
Rechtlich verankert ist die steuerliche Förderung energetischer Sanierungen im § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG). Diese Vorschrift ermöglicht es Eigentümern, einen Teil der Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen von der Steuer abzusetzen. Ziel des Gesetzgebers ist es, die energetische Aufwertung des Gebäudebestands zu beschleunigen und private Investitionen in die Energieeffizienz zu honorieren.
Unterscheidung: Vermietete Objekte vs. Selbstgenutzte Immobilien
Grundsätzlich muss bei der steuerlichen Behandlung von Sanierungskosten zwischen vermieteten und selbstgenutzten Immobilien unterschieden werden, da hier unterschiedliche Mechanismen greifen.
Sanierungskosten bei vermieteten Immobilien
Bei vermieteten Immobilien gelten die Kosten für energetische Sanierungen grundsätzlich als sofort abzugsfähige Werbungskosten. Das bedeutet, dass die Ausgaben direkt im Jahr der Verausgabung die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern und damit die steuerliche Bemessungsgrundlage senken.
Ein konkretes Beispiel aus der Praxis verdeutlicht die Effizienz: Investiert ein Vermieter beispielsweise 30.000 Euro in den Einbau einer neuen Wärmepumpe, kann er diesen Betrag voll von der Steuer absetzen. Bei einem durchschnittlichen persönlichen Steuersatz von 40 Prozent resultiert hieraus eine direkte Steuerersparnis von 12.000 Euro. Das Gleiche gilt für die Dämmung des Gebäudes. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nur Maßnahmen gefördert werden, die tatsächlich der energetischen Aufwertung dienen. Wer die Gelegenheit nutzt, um "nebenbei" Fenster, Elektroinstallationen oder Sanitärausstattung zu erneuern, muss hier Vorsicht walten lassen, da solche "Schönheitsreparaturen" nicht zwingend unter die Förderung für energetische Maßnahmen fallen und im schlimmsten Fall nicht vollständig anerkannt werden.
Steuerbonus für selbstgenutztes Wohneigentum
Für selbstgenutzte Immobilien gilt ein spezieller Steuerbonus, der über drei Jahre verteilt geltend gemacht werden kann. Dieser Bonus beläuft sich auf insgesamt 20 Prozent der förderfähigen Aufwendungen, jedoch maximal auf 200.000 Euro pro Objekt. Die Verteilung erfolgt wie folgt: - Im ersten Jahr: 7 % der Aufwendungen - Im zweiten Jahr: 7 % der Aufwendungen - Im dritten Jahr: 6 % der Aufwendungen
Dies führt zu einer maximalen Steuerermäßigung von 40.000 Euro über den gesamten Förderzeitraum. Um diesen Vorteil zu nutzen, müssen jedoch strikte Voraussetzungen erfüllt sein.
Voraussetzungen für die steuerliche Geltendmachung
Damit Sanierungskosten steuerlich anerkannt werden, hat der Gesetzgeber klare Regeln aufgestellt. Werden diese nicht eingehalten, droht der Verlust der Förderung.
1. Durchführung durch ein Fachunternehmen
Ein zentraler Punkt ist, dass die Sanierungsmaßnahmen zwingend von einem Fachunternehmen durchgeführt werden müssen. Die Beauftragung eines "Hausmeisters" oder die Eigenleistung schließt die steuerliche Förderung für selbstgenutztes Wohneigentum aus. Als Fachunternehmen gelten dabei Unternehmen, die in den relevanten Gewerken tätig sind und in die Handwerksrolle gemäß § 1 der Handwerksordnung eingetragen sind. Für Fensterarbeiten gelten hierbei Sonderregelungen: Jedes Unternehmen, das sich gewerblich auf die Montage von Fenstern spezialisiert hat, kann als Fachunternehmen anerkannt werden.
Wichtig ist zudem, dass das Unternehmen für das Gewerk tätig wird, für das es beauftragt wurde. Ein Heizungsbauer darf also die Heizung einbauen, aber beispielsweise keine Dämmarbeiten durchführen, sofern er nicht auch in diesem Gewerk eingetragen ist.
2. Alter des Gebäudes
Ein entscheidendes Kriterium ist das Alter des Gebäudes zum Zeitpunkt des Sanierungsbeginns. Die Steuerermäßigung wird nur gewährt, wenn das Gebäude bereits mindestens zehn Jahre alt ist. Maßgeblich für die Altersberechnung ist der Zeitpunkt der Herstellung, also in der Regel der Tag, an dem der Bauantrag gestellt oder die Bauunterlagen eingereicht wurden. Ist dieser Tag nicht bekannt, gilt der 1. Januar des Baujahres als Beginn der Herstellung. Für Neubauten oder Gebäude, die jünger als zehn Jahre sind, ist der Steuerbonus somit nicht vorgesehen.
3. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Der Steuerbonus ist an die eigene Nutzung geknüpft. Begünstigt sind Gebäude, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Dies umfasst Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, aber auch Ferienhäuser oder Zweitwohnungen, sofern sie selbst bewohnt werden.
Besteht das Gebäude aus mehreren Einheiten oder wird nur teilweise selbst genutzt, gelten folgende Regeln: - Wird ein Teil der Immobilie selbst bewohnt und ein anderer Teil vermietet, können die Kosten nur für den selbstgenutzten Anteil anteilig geltend gemacht werden. - Bei Miteigentümern ist eine anteilige Geltendmachung möglich. - Wenn andere Personen die Immobilie unentgeltlich nutzen (z. B. Kinder), kann der Eigentümer den Steuervorteil dennoch in Anspruch nehmen. - Wird die Immobilie jedoch (teilweise) vermietet und dafür Mieteinnahmen erzielt, scheidet der Steuerbonus für diesen Teil aus. Eine Ferienwohnung, die zeitweise vermietet wird, führt zum kompletten Verlust des Steuervorteils.
4. Art der förderfähigen Maßnahmen und Kostenobergrenzen
Gefördert werden konkrete Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Hierzu zählen beispielsweise: - Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Geschossböden - Erneuerung von Fenstern und Außentüren - Einbau neuer Heizungen (z. B. Wärmepumpen, Biomasseheizungen) - Optimierung bestehender Heizungsanlagen
Die förderfähigen Kosten umfassen sowohl die Materialkosten als auch die Kosten für die fachgerechte Installation und notwendige Umfeldmaßnahmen. Es ist zu beachten, dass die steuerliche Förderung für selbstgenutztes Wohneigentum auf insgesamt 40.000 Euro pro Objekt gedeckelt ist (bezogen auf die Bemessungsgrundlage, die 200.000 Euro beträgt). Für vermietete Objekte gelten diese Deckelungen im Rahmen der Werbungskosten nicht strikt, hier sind die Kosten voll abzugsfähig, solange sie der Werbungskostencharakter haben.
Abwägung: Steuerbonus vs. staatliche Förderung
Ein wichtiger Aspekt bei der Entscheidung für eine Sanierung ist die Wahl der Förderart. Der Steuerbonus nach § 35c EStG steht in Konkurrenz zu staatlichen Zuschüssen, wie sie über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über die KfW-Bank oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt werden.
Ein entscheidender Punkt ist, dass Eigentümer sich in der Regel zwischen der steuerlichen Förderung und einer staatlichen Zuschussförderung entscheiden müssen. Eine Kumulation beider Optionen für dieselbe Maßnahme ist in der Regel nicht möglich.
Wann ist welche Option sinnvoller? - Steuerbonus: Attraktiv für Eigentümer mit hohem zu versteuerndem Einkommen und entsprechend hohen Steuersätzen. Da der Bonus über drei Jahre verteilt ausgezahlt wird, benötigt man eine gewisse Planungssicherheit bezüglich der eigenen Steuerlast über diesen Zeitraum. Wer wenig Steuern zahlt, erhält auch wenig zurück. - Staatliche Förderung (BEG): Lohnt sich oft für Eigentümer mit niedrigerem Einkommen oder wenn hohe Investitionssummen anstehen, da hier Zuschüsse direkt die Investitionskosten senken.
Experten raten daher, vor Beginn der Sanierung eine individuelle Berechnung durchzuführen oder sich steuerlich beraten zu lassen, um die finanziell günstigste Variante zu wählen. Wurde bei der Planung versehentlich kein Antrag auf staatliche Förderung gestellt, kann nachträglich oft noch der Steuerbonus in Anspruch genommen werden, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Verfahren und Nachweisführung
Um den Steuerbonus geltend zu machen, ist ein gewisser administrativer Aufwand nötig. Die Maßnahmen müssen in der Steuererklärung (Anlage SO) angegeben werden. Das Finanzamt verlangt Nachweise darüber, dass die Arbeiten von einem qualifizierten Fachunternehmen durchgeführt wurden.
Zu den Nachweisen gehören in der Regel: - Rechnungen der ausführenden Firmen (die auf den Eigentümer lauten müssen). - Nachweis der Zahlung (z. B. Kontoauszüge). - Ggf. Bestätigungen über die Durchführung der Maßnahme.
Wichtig: Die Maßnahmen müssen nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen worden sein. Dieser Zeitrahmen bietet eine gewisse Flexibilität für die Planung, erfordert aber, dass das Projekt innerhalb dieser Frist abgeschlossen ist.
Besonderheiten und Ausnahmen
Einige Punkte erfordern besondere Aufmerksamkeit: - Teilweise selbstgenutzte Ferienwohnungen: Wenn eine Immobilie teilweise als Ferienwohnung genutzt und vermietet wird, ist der Steuervorteil für den gesamten Komplex gefährdet. Nur wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken überwiegt und keine Mieteinnahmen erzielt werden, ist eine Förderung möglich. - Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG): Auch Eigentümergemeinschaften können von der Förderung profitieren. Die Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden hierbei anteilig von den Steuern der einzelnen Eigentümer abgezogen, sofern diese die Voraussetzungen erfüllen. - Schönheitsreparaturen vs. energetische Sanierung: Wie eingangs erwähnt, ist die Abgrenzung wichtig. Eine reine Modernisierung der Badsanitärinstallation ohne energetischen Mehrwert ist keine förderfähige Maßnahme nach § 35c EStG. Die energetische Verbesserung muss im Vordergrund stehen.
Fazit
Die steuerliche Förderung von energetischen Sanierungen bietet für Eigentümer von Immobilien eine lukrative Möglichkeit, die hohen Investitionskosten für die Modernisierung zu mildern. Sowohl für Vermieter als auch für selbstnutzende Eigentümer gibt es attraktive Modelle.
Für Vermieter ist der Weg relativ einfach: Die Kosten werden als Werbungskosten direkt abgezogen, was eine schnelle Entlastung bringt. Die Höhe der Ersparnis hängt direkt vom persönlichen Steuersatz ab.
Für selbstnutzende Eigentümer ist der Steuerbonus über drei Jahre verteilt eine starke Unterstützung, allerdings sind die Hürden höher. Die Einhaltung der Voraussetzungen – insbesondere das Alter des Gebäudes, die Beauftragung eines Fachunternehmens und die Beschränkung auf förderfähige Maßnahmen – ist essenziell. Zudem muss die Entscheidung zwischen Steuerbonus und staatlicher Zuschussförderung gut abgewogen werden.
Unabhängig von der gewählten Variante ist klar: Die energetische Sanierung ist nicht nur eine Notwendigkeit aus rechtlichen Vorgaben, sondern auch eine Investition in die Zukunft der Immobilie. Mit den steuerlichen Hilfen wird diese Investition finanziell attraktiver. Eine frühzeitige Planung und fachliche Beratung sind jedoch unerlässlich, um alle Vorteile voll auszuschöpfen und Fehler in der Nachweisführung zu vermeiden.