Die Kernsanierung und Revitalisierung des Global Tower in Frankfurt am Main stellt ein herausragendes Beispiel für die modernisierung historischer Bürohochhäuser unter strengen denkmalschützerischen Auflagen dar. Dieses Projekt, durchgeführt von der GEG German Estate Group AG und später abgeschlossen durch die Branicks Group AG, zeigt, wie ein in den 1970er Jahren errichtetes Bauwerk den Übergang zu modernen energetischen Standards und flexiblen Arbeitsumgebungen meistern kann. Der Artikel beleuchtet die technischen, planerischen und rechtlichen Aspekte dieser umfassenden Baumaßnahme.
Historischer Kontext und Bedeutung des Gebäudes
Der Global Tower, ursprünglich als Commerzbank-Zentrale konzipiert, prägt seit seiner Errichtung in den Jahren 1970 bis 1974 das Frankfurter Bankenviertel. Das Gebäude geht auf Entwürfe des Architekten Richard Heil zurück und wurde 1994 durch das "Global Forum" von Sir Norman Foster erweitert. Aufgrund seiner architektonischen Bedeutung und Zugehörigkeit zum Internationalen Stil sowie in Anlehnung an Ludwig Mies van der Rohe (Seagram Building) steht das Gebäude in Teilen unter Denkmalschutz.
Die Bedeutung des Gebäudes für die Stadtsilhouette Frankfurts ist erheblich. Es befindet sich an einer der prominentesten Kreuzungen der Stadt, gemeinsam mit dem TaunusTurm, dem OmniTurm und dem Japan Center an der Kreuzung Neue Mainzer Straße, Große Gallusstraße und Taunustor. Nachdem die Commerzbank das Gebäude 1997 verließ, nutzte die Europäische Zentralbank (EZB) die Räumlichkeiten zeitweise, bis diese 2014 geräumt wurden.
Projektentwicklung und Eigentümerstruktur
Die Revitalisierung des Gebäudes wurde von der GEG German Estate Group AG (GEG/DIC) initiiert. Im Jahr 2016 erwarb ein Investmentvehikel der GEG/DIC das Gebäude. Später, im Jahr 2020, beteiligte sich die HANSAINVEST Real Assets GmbH aus Hamburg mit 50 Prozent als Partner an der Projektentwicklung. Nach Fertigstellung des Projekts plante HANSAINVEST, das Gebäude für einen ihrer Spezialfonds vollständig zu erwerben.
Ein entscheidender Meilenstein war der 31. Juli 2024. An diesem Tag schloss die Branicks Group AG (ehemals DIC Asset AG) die Komplettsanierung ab und vollzog den Eigentumsübergang der Immobilie auf die Fonds der Joint Venture-Partner HANSAINVEST Real Assets und PATRIZIA. Die Branicks Group AG koordinierte die Sanierung und vereinnahmte mit dem Closing auch die Development Fees.
Architektonische und technische Herausforderungen
Das Bauwerk und seine Struktur
Der Global Tower besteht aus einem viergeschossigen Sockelbau, aus dem sich zwei Hochhausscheiben bis zum 30. Obergeschoss erheben. Hinzu kommt ein angegliedertes Auditorium. Die drei Untergeschosse dienen als Technikflächen und Lagerräume. Die ursprüngliche Substanz aus den 1970er Jahren erforderte eine "Entkernung" des Gebäudes, um es den modernen Anforderungen anzupassen.
Denkmalschutz und Fassadensanierung
Eine der größten Herausforderungen war die Sanierung der denkmalgeschützten Fassade. Das Ziel war es, das charakteristische Erscheinungsbild zu erhalten und gleichzeitig die energetischen Standards massiv zu verbessern. Das Projekt umfasste die gesamte Gebäudehülle. Ein besonderer Fokus lag darauf, die denkmalgeschützte Fassade so zu erneuern, dass sie ihr "Gesicht bewahren" und dennoch neuesten technischen Anforderungen entsprechen konnte.
Im Zuge der Revitalisierung wurden raumhohe Fenster in allen Etagen installiert. Diese Maßnahme dient nicht nur der Aufwertung des Erscheinungsbildes, sondern auch der Tageslichtnutzung und Belichtung der Arbeitsbereiche.
Gebäudekernsanierung und Flächenorganisation
Die Sanierung wurde als "Kernsanierung" (Komplettsanierung) konzipiert. Dies bedeutet, dass das Gebäude bis auf die tragende Struktur komplett entkernt wurde. Ziel war die Neuorganisation aller Flächen zu einem modernen und hochwertigen Bürohochhaus.
Zu den baulichen Veränderungen im Inneren gehörten: * Der Umbau des Eingangsbereichs zu einer zweigeschossigen Eingangslobby. * Die Neuplanung der Tiefgarage. * Die Schaffung von über 33.000 qm Mietfläche auf 27 Etagen.
Energetische Nachhaltigkeit und Zertifizierungen
Ein Kernanliegen der Sanierung war die Einhaltung höchster energetischer Standards. Der Global Tower erfüllt heute höchste Anforderungen an die Energieeffizienz. Ein Indiz für die Nachhaltigkeit des Gebäudes ist die Zertifizierung durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Das Gebäude wurde mit einer Präqualifikation in Platin ausgezeichnet, was auf einen sehr hohen Standard in Bezug auf ökologische, ökonomische und soziokulturelle Qualität hinweist.
Planung und Ausführung
Zeitplanung
Die Planungsphase für die Revitalisierung erstreckte sich von 2017 bis 2018. Die Ausführungsphase dauerte von 2018 bis 2022. Somit dauerten die intensiven Umbaumaßnahmen ca. 3,5 Jahre. Der Bau startete im Sommer 2018.
Beteiligte Planer und Ingenieure
Für die Tragwerksplanung und die Bauphysik war Werner Sobek verantwortlich. Die Leistungen umfassten die Tragwerksplanung in den Leistungsphasen 1 bis 6 sowie 8 und die Bauphysik in den Leistungsphasen 1 bis 8. Die Architekturplanung für die Kernsanierung erfolgte durch das Büro Holger Meyer (meyerschmitzmorkramer, ehemaliges Büro) aus Köln. Die ursprüngliche Architektur des Hochhauses geht auf Richard Heil zurück.
Mietmarkt und Vermarktung
Trotz der Herausforderungen am Immobilienmarkt wurde das Projekt ein Erfolg. Bereits im Mai 2023, also vor Abschluss der gesamten Sanierungsarbeiten, wurde die Vollvermietung in einem "äußerst anspruchsvollen und kompetitiven Marktumfeld" erreicht. Das Gebäude bietet flexible Flächenkonzepte und exzellente Aufenthalts- und Arbeitsplatzqualität.
Bewertung der Projektumsetzung
Das Projekt Global Tower wird in der Branche als "Leuchtturmprojekt" bezeichnet. Es zeigt, dass sich der Markt für Office-Assets im Premiumbereich erholt und dass sich Investitionen in die Revitalisierung von Denkmalimmobilien lohnen können. Die frühzeitige Integration der Beteiligten, insbesondere im Hinblick auf den Denkmalschutz, wurde als positiv für die nachgelagerten Prozesse bewertet. Der Denkmalschutz wurde hier nicht als Hindernis, sondern als Qualitätsmerkmal integriert.
Fazit
Die Revitalisierung des Global Tower demonstriert eindrucksvoll, wie historische Bausubstanz durch eine intelligente Kernsanierung auf den neuesten technischen Stand gebracht werden kann. Die Kombination aus Erhalt der denkmalgeschützten Fassade, energetischer Aufwertung und der Schaffung moderner, flexibler Arbeitsweltangebote macht das Gebäude zu einer zukunftsfähigen Immobilie. Das Projekt unterstreicht zudem die Bedeutung von Kooperation zwischen Investoren, Planern und Denkmalschutzbehörden, um komplexe Sanierungsvorhaben erfolgreich abzuschließen.