Die Sanierung und der Neubau von Pflege- und Wohnheimen sind komplexe Bauprojekte, die nicht nur finanzielle Mittel in Millionenhöhe erfordern, sondern auch eine sorgfältige Planung in Bezug auf Statik, Brandschutz und die Zukunftssicherung von Immobilien besonderer Art. Zwei konkrete Beispiele aus Nordrhein-Westfalen und Bayern illustrieren dies: die Kernsanierung des Ulrich-Johannsen-Hauses in Paderborn und der Ausbau einer Wohnanlage für betreutes Wohnen am St. Johannis-Spital-Stift in Passau. Diese Projekte zeigen auf, wie Bestandsgebäude unter strengen Auflagen modernisiert werden, um zeitgemäße Pflegestandards zu erfüllen, und welche Herausforderungen bei Neubauten in historischem Kontext zu bewältigen sind.
Die Kernsanierung des Ulrich-Johannsen-Hauses in Paderborn
Ein herausragendes Beispiel für die Revitalisierung von Bestandsimmobilien im Pflegebereich ist das Vorhaben der Stiftung St. Johannisstift in Paderborn. Das Projekt umfasst die Kernsanierung des Ulrich-Johannsen-Hauses, einem ehemaligen Altenheim auf dem Campus an der Reumontstraße.
Finanzieller Aufwand und Zielsetzung
Die Sanierung beläuft sich auf einen Gesamtbetrag von rund zwölf Millionen Euro. Ziel der Maßnahme ist es, die bestehende Bausubstanz zukunftsfähig zu machen und eine zeitgemäße stationäre Betreuung von Senioren zu gewährleisten. Laut den vorliegenden Informationen wird das Gebäude nicht nur saniert, sondern grundlegend modernisiert, um den Anforderungen an eine moderne Pflegeeinrichtung gerecht zu werden. Ein besonderer Fokus liegt darauf, das Angebot auch für die Öffentlichkeit nutzbar und attraktiv zu gestalten.
Umstrukturierung der Pflegekapazitäten
Das ursprüngliche Gebäude bot Platz für rund 80 zu pflegende Menschen. Durch die Sanierung ändert sich die Struktur der Unterbringung fundamental. Statt der bisherigen Belegung entstehen Einzelzimmer für 40 pflegebedürftige alte Menschen. Diese Räumlichkeiten, beschrieben als „Maxi-Apartments“ mit einer Größe von rund 30 bis 40 Quadratmetern, sind auf drei Wohngemeinschaften verteilt. Diese Aufteilung in kleinere Wohneinheiten entspricht modernen Konzepten der Wohngruppenbetreuung.
Zusätzlich zu den 40 stationären Pflegeplätzen werden 33 Kurzzeitpflege-Plätze geschaffen. Befindet sich die Kurzzeitpflege aktuell noch mit 25 Plätzen im angrenzenden Dietrich-Bonhoeffer-Haus, so soll diese nach Abschluss der Arbeiten im Ulrich-Johannsen-Haus integriert werden.
Raumprogramm und zusätzliche Nutzungen
Neben den Wohnbereichen beinhaltet das Projekt die Einrichtung von Büros für die Verwaltung und Pflegedienstleitung. Des Weiteren sind Räumlichkeiten für ergänzende Hilfs- und Betreuungsangebote vorgesehen. Dazu zählen laut den Quellen der ambulante Hospizdienst und Räume für Selbsthilfegruppen. Diese Erweiterung des Raumprogramms unterstreicht den Anspruch, eine integrale Versorgung und Begleitung zu ermöglichen.
Bauausführung und Logistik
Ein wesentlicher Aspekt dieses Projekts ist die Durchführung der Renovierung bei laufendem Betrieb. Dies erfordert eine hohe logistische Planung, um die Sicherheit und den Betriebsablauf der noch genutzten Bereiche nicht zu gefährden. Die Baumaßnahme ist in zwei Bauabschnitte unterteilt. Pro Gebäudeflügel ist eine Bauphase von knapp einem Jahr eingeplant, was auf eine Gesamtdauer bis Ende 2024 hindeutet (Stand der Planung gemäß Quelle 7).
Eine Optimierungsmaßnahme, die in diesem Kontext erwähnt wird, ist die Umnutzung von Balkonen. Gut durchdachte Architektur im Bestand sorgt für einen maximalen Optimierungseffekt: Bisher kaum genutzte Balkone werden den Zimmern zugeschlagen, wodurch die Apartments deutlich vergrößert werden. Dies ist ein klassisches Beispiel für Sanierungstechniken, die den Wohnwert durch bauliche Veränderungen steigern, ohne die Fassade in dieser Hinsicht zu verändern.
Neubau und Generalsanierung in Passau
Ein weiteres Projekt, das den Neubau und die Sanierung von Wohnanlagen für betreutes Wohnen thematisiert, findet am St. Johannis-Spital-Stift in Passau statt. Die Arbeiten schritten im Jahr 2025 voran und beinhalten sowohl eine Generalsanierung als auch einen Neubau.
Projektstruktur und Umfang
Die Planungen der Wohnungs- und Grundstücksgesellschaft Passau (WGP) mbH umfassen zwei Hauptkomponenten: 1. Eine Generalsanierung des Gebäudeteils am Rindermarkt. 2. Den Neubau des Gebäudeteils an der Donaulände.
Zunächst waren Entkernung des Altbaus und der Abbruch des Gebäudes an der Donaulände notwendig. Ebenso wurde die Sanierung der Wand zum Nachbargebäude bereits abgeschlossen.
Herausforderungen der Baugrube und Statik
Besonders relevant für Bauingenieure und Planer sind die komplexen statischen Herausforderungen dieses Projekts. Aufgrund der komplexen Statik und aufwändiger Arbeiten an der Baugrube mussten mehrere Varianten untersucht werden. Die Notwendigkeit von Unterfangfundamenten ergab sich aus der Notwendigkeit, das bestehende Fundament des Altbaus zu stabilisieren.
Zu den durchgeführten oder geplanten Maßnahmen gehörten: * Das Setzen von Mikrobohrpfählen. * Der Bau von Unterfangfundamenten (Beginn im Juni, Stand der Quelle). * Felssicherungsmaßnahmen in der Baugrube.
Die Unterfangung und die Felssicherung wurden als „äußerst komplex“ eingestuft, da sie aufgrund der vorhandenen Substanz notwendig waren. Der Prüfstatiker musste mehrere Varianten untersuchen, bis eine freigegeben werden konnte. Dies unterstreicht die Bedeutung einer detaillierten geotechnischen Voruntersuchung und statischen Prüfung bei Sanierungen im Bestand.
Fortschritt der Bauarbeiten
Im Altbau wurde das neue Treppenhaus als Zugang zur Baustelle bereits als Rohbau fertiggestellt. Zudem sind die tragenden Wände saniert und der bauliche Brandschutz abgeschlossen worden. Für den Neubau sind die Betonarbeiten mit dem Errichten der Fundamente geplant.
Handwerkerzentren als Dienstleister im Sanierungsumfeld
Ein weiterer Aspekt, der im Kontext von Sanierungen relevant ist, ist die Organisation der Handwerksleistungen. Die Quellen nennen das Handwerkerzentrum der Johannesstift Diakonie Services in Spandau. Obwohl dieser Standort geografisch getrennt ist, illustriert er die Struktur, wie sie auch für größere Sanierungsprojekte wie in Paderborn oder Passau notwendig ist.
Dieses Zentrum bündelt verschiedene Gewerke – darunter Maler, Maurer, Trockenbauer, Fliesenleger und Tischler – und arbeitet mit Fachkräften aus Elektro-, Sanitär-, Klima- und Heizungstechnik zusammen. Das Modell, Leistungen verschiedener Gewerke „aus einer Hand“ anzubieten, ist für große Sanierungsprojekte vorteilhaft, da es die Koordination vereinfacht und Verantwortlichkeiten bündelt. Die Gewerke arbeiten eng mit dem Immobilienmanagement zusammen, um den Werterhalt der Objekte zu sichern. Ein solcher Ansatz ist essenziell, um bei langfristigen Sanierungsmaßnahmen, die über Jahre laufen können, die Qualität zu gewährleisten.
Sanierungstechnische Aspekte und Bestandsbewertung
Die beiden genannten Projekte zeigen gemeinsame Herausforderungen bei der Sanierung von Bestandsgebäuden, insbesondere im Bereich der sozialen Infrastruktur.
Bestandserhaltung vs. Abriss
Eine zentrale Entscheidung bei jeder Sanierung ist die Abwägung zwischen Bestandserhaltung und Neubau. Während in Passau ein Gebäude (an der Donaulände) abgebrochen wurde, um durch einen Neubau ersetzt zu werden, findet in Paderborn eine Kernsanierung statt. Bei der Kernsanierung bleibt das äußere Erscheinungsbild oft erhalten, während das Innere komplett entkernt und neu strukturiert wird. Dies erfordert Techniken wie die Verstärkung von Decken und Wänden, um neue Anforderungen (z. B. schwerere Einbaumöbel, neue Brandschutzanforderungen) zu erfüllen.
Herausforderungen im Bestand
Wie am Beispiel Passau deutlich wird, können Bestandsgebäude erhebliche statische Überraschungen bereithalten. Die Notwendigkeit von Unterfangfundamenten deutet auf eine mangelnde Tragfähigkeit des bestehenden Fundaments hin, möglicherweise verursacht durch Setzungen oder Bodenveränderungen. Maßnahmen wie Mikrobohrpfähle sind Minimalinvasive Verfahren, um Tragfähigkeit zu erhöhen, ohne den Baugrund großflächig zu stören. Diese Technologien sind entscheidend, wenn benachbarte Gebäude nicht gefährdet werden dürfen.
Brandschutz und Barrierefreiheit
In der Pflegearchitektur sind zwei Faktoren besonders kritisch: Brandschutz und Barrierefreiheit. Die Quellen erwähnen für Passau bereits den abgeschlossenen baulichen Brandschutz im Altbau. Bei der Sanierung in Paderborn ist implizit durch die Schaffung von Einzelzimmern und modernen Wohngemeinschaften die Einhaltung aktueller Brandschutzverordnungen und Fluchtwegevorschriften gegeben. Auch die Erweiterung der Apartments durch Einbeziehung von Balkonen dient auch der Barrierefreiheit und der Schaffung von mehr Wohnraum, der den Anforderungen moderner Pflege gerecht wird.
Zusammenfassung der Projektdaten
Zum besseren Überblick über die beiden vorgestellten Projekte dienen folgende Vergleiche:
| Merkmal | Ulrich-Johannsen-Haus (Paderborn) | St. Johannis-Spital-Stift (Passau) |
|---|---|---|
| Art der Maßnahme | Kernsanierung (Bestand) | Generalsanierung & Neubau |
| Kosten | ca. 12 Mio. EUR | Nicht explizit genannt (Teilprojekt) |
| Kapazitätsänderung | Reduzierung von 80 auf 40 stationäre Plätze + 33 Kurzzeitpflegeplätze | Neubau von Wohnungen für betreutes Wohnen |
| Besondere Technik | Einbeziehung von Balkonen, Aufteilung in Wohngemeinschaften | Unterfangfundamente, Mikrobohrpfähle, Felssicherung |
| Bauweise | Sanierung bei laufendem Betrieb (2 Abschnitte) | Entkernung, Abbruch, Neubau |
| Statik | Anpassung an neue Raumstrukturen | Komplexe Prüfung durch Prüfstatiker notwendig |
Fazit
Die Sanierung und der Neubau von Pflegeheimen und Wohnanlagen für betreutes Wohnen sind Investitionen in die Zukunft der Gesundheitsinfrastruktur. Die Beispiele aus Paderborn und Passau verdeutlichen, dass solche Projekte weit über eine einfache Renovierung hinausgehen.
In Paderborn zeigt die Kernsanierung des Ulrich-Johannsen-Hauses, wie durch eine Investition von zwölf Millionen Euro und eine intelligente Raumplanung (Wohngemeinschaften, Balkoneinbau) aus einem veralteten Altenheim eine moderne, kleinteilige Pflegeeinrichtung entstehen kann. Die Herausforderung liegt hier in der Durchführung bei laufendem Betrieb und der behutsamen Integration neuer Nutzungsformen in den Bestand.
Das Projekt in Passau hingegen unterstreicht die Wichtigkeit einer fundierten statischen Begleitung bei Sanierungen im historischen Kontext. Die Notwendigkeit komplexer Unterfangungen und Felssicherungen zeigt, dass Altbausubstanz oft nur durch aufwändige technische Maßnahmen stabilisiert werden kann, bevor Neubauten errichtet werden können.
Für Bauherren, Investoren und Planer bleibt festzuhalten, dass sowohl die Kernsanierung als auch der Teilersatz von Bausubstanz valide Strategien sind. Der Erfolg solcher Projekte hängt maßgeblich von einer detaillierten Vorplanung, der Bündelung von Gewerken (wie durch Handwerkerzentren) und der Flexibilität ab, auf während der Bauarbeiten auftretende statische oder logistische Herausforderungen zu reagieren. Die beschriebenen Maßnahmen dienen letztlich dem Ziel, den Wert von Immobilien zu erhalten und gleichzeitig den Qualitätsstandard in der Pflege und im Wohnen anzuheben.