Einleitung
Die KaDeWe Group, ein renommierter Verbund aus drei der bekanntesten Luxus-Kaufhäuser in Deutschland – dem Kaufhaus des Westens (KaDeWe) in Berlin, dem Oberpollinger in München und dem Alsterhaus in Hamburg – stand im Zuge der finanziellen Turbulenzen des Signa-Konzerns vor einer existenziellen Krise. Der Insolvenzanfang im Januar 2024 markierte den Beginn einer komplexen Restrukturierungsphase, die nicht nur den Fortbestand der traditionsreichen Warenhäuser sichern, sondern auch eine grundlegende Neuausrichtung des Geschäftsmodells bewirken sollte. Der Kern des Problems lag nicht in einem fehlenden Kundeninteresse oder sinkenden Umsätzen, sondern in einer Immobilienstruktur, die durch überhöhte Mietbelastungen an den insolventen Vermieter Signa das wirtschaftliche Überleben gefährdete. Dieser Artikel beleuchtet die strategischen Schritte der Sanierung, die Rolle der beteiligten Akteure und die Ergebnisse dieser Restrukturierung, die im Jahr 2025 zu einer stabilen Zukunft für die traditionsreichen Warenhäuser führten.
Die Ausgangslage: Eine Krise durch Mietlasten
Die finanzielle Schieflage der KaDeWe Group wurde maßgeblich durch die Verflechtungen mit dem österreichischen Investor René Benko und dessen Signa-Firmengeflecht verursacht. Obwohl die KaDeWe Group zu 50,1 Prozent der thailändischen Central Group der Familie Chirathivat und zu 49,9 Prozent der Signa Retail gehörte, waren die Immobilien der drei Kaufhäuser in Berlin, München und Hamburg Eigentum von Signa.
Das zentrale Problem, das zur Insolvenz führte, war die Mietbelastung. Laut Unternehmensangagen waren die Mieten an den drei Standorten so hoch, dass sie ein nachhaltiges, ertragreiches Wirtschaften nahezu unmöglich machten. Trotz operativ gut laufendem Geschäft und steigenden Umsätzen, wie sie vom damaligen Geschäftsführer Michael Peterseim beschrieben wurden, fraßen die Mietzahlungen die Gewinne vollständig auf. Verhandlungen über Mietminderungen mit dem Vermieter Signa blieben über einen langen Zeitraum erfolglos. Diese Struktur führte dazu, dass das Unternehmen faktisch für den Vermieter arbeitete, ohne eigene wirtschaftliche Reserven bilden zu können.
Die Insolvenz der Signa Retail, die Ende November 2023 angekündigt wurde, verschärfte die Situation. Die KaDeWe Group sah sich gezwungen, einen Insolvenzantrag zu stellen, um sich aus diesen als „toxisch“ bezeichneten Vertragsbeziehungen zu lösen. Der Antrag wurde Anfang Januar 2024 beim Amtsgericht Berlin Charlottenburg eingereicht. Es war jedoch kein Antrag auf Abwicklung, sondern auf Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung. Dieser Schritt signalisierte die Absicht, das Unternehmen zu sanieren und den Geschäftsbetrieb fortzuführen.
Strategie der Sanierung: Eigenverwaltung als Werkzeug
Die Wahl der Eigenverwaltung war ein entscheidender strategischer Schritt. Im Gegensatz zum klassischen Insolvenzverfahren mit einem externen Insolvenzverwalter erlaubt die Eigenverwaltung dem Management, die Kontrolle über das Unternehmen zu behalten und aktiv an der Restrukturierung mitzuwirken. Dieses Verfahren wird in der Regel Unternehmen gewährt, die gute Aussichten haben, den Geschäftsbetrieb langfristig fortzuführen. Ziel war es, einen Sanierungsplan zu erarbeiten, der die Mietproblematik löst und das Unternehmen finanziell neu aufstellt.
Um diesen Prozess zu beschleunigen und professionell zu begleiten, holte das Unternehmen personelle Unterstützung an Bord. Mit sofortiger Wirkung übernahm Josef Schultheis, ein erfahrener Restrukturierungsexperte, die Rolle des Chief Restructuring Officers (CRO) und übernahm zudem die Geschäftsführung. Er beerbte Michael Peterseim, der das Unternehmen nach kurzer Zeit als CEO verließ. Schultheis, geschäftsführender Gesellschafter von Reviresco Management, brachte Erfahrung aus vorherigen Sanierungen, wie etwa beim Verlags- und Buchhandelskonzern Weltbild, ein.
Seine Aufgabe definierte Schultheis klar: Die Restrukturierung der operativen Prozesse und Strukturen zu beschleunigen, um ein langfristig tragfähiges Geschäftsmodell zu etablieren und das bestmögliche Ergebnis für die Gläubiger zu erzielen. Parallel dazu wurde ein vorläufiger Sachwalter durch das Gericht bestellt, der die Interessen der Gläubiger vertrat und den Sanierungsprozess begleitete.
Die Umsetzung: Übertragende Sanierung und Verkauf
Die Sanierung verlief in mehreren Phasen, die von hoher Dynamik geprägt waren. Ein zentraler Meilenstein war die sogenannte „übertragende Sanierung“. Im Rahmen dieses Prozesses wurde der operative Geschäftsbetrieb der drei Luxuskaufhäuser an eine neue Rechtseinheit, die KaDeWe GmbH, übertragen. Dieser Vorgang, der innerhalb von nur vier Monaten umgesetzt wurde, diente dazu, das Kerngeschäft von den belasteten Vermögenswerten und Verbindlichkeiten der alten KaDeWe Group zu trennen.
Voraussetzung für diesen Schritt war die erfolgreiche Verständigung mit den Gläubigern. Laut dem vom Gericht bestellten Sachwalter Christian Graf Brockdorff haben Lieferanten, Gläubiger und Partner den Sanierungskurs unterstützt. Ein entscheidender Faktor war hierbei die Einigung über die Mietverhältnisse. Die Verhandlungen zwischen dem Insolvenzverwalter der Alsterhauses und des Oberpollinger sowie der neuen Eigentümerin – der Central Group – wurden erfolgreich abgeschlossen.
Parallel dazu nutzte die Central Group die Gelegenheit, ihre Beteiligung massiv auszuweiten. Der im Juni 2024 unterzeichnete Kaufvertrag mit der thailändischen Central Group konnte kurzfristig umgesetzt werden. Die Central Group erwarb nicht nur die restlichen Anteile an der KaDeWe Group, sondern kaufte auch die Immobilien in Berlin, München und Hamburg. Dieser Schritt war entscheidend, um die erdrückende Mietlast dauerhaft zu beseitigen. Durch den direkten Erwerb der Immobilien durch den Betreiber entfielen die Fremdmieten, und die KaDeWe Group konnte die Immobilien in eigener Regie nutzen und verwalten.
Am 1. August 2024 war die Restrukturierung abgeschlossen. Die neue KaDeWe GmbH unter dem Dach der Central Group nahm offiziell den Betrieb auf. Die insolvente Signa-Gruppe war vollständig ausgestiegen. Gleichzeitig gab es einen Wechsel an der Spitze: Timo Weber, ein langjähriger KaDeWe-Mitarbeiter, übernahm als Geschäftsführer die Leitung der Warenhauskette.
Die Ergebnisse und die Situation im Jahr 2025
Die Sanierung der KaDeWe Group kann als erfolgreich bezeichnet werden. Im Jahr 2025 befindet sich das Unternehmen in ruhigerem Fahrwasser und ist nicht mehr von einer Pleite bedroht. Die finanzielle Neuausrichtung war gelungen. Die Befreiung von den „Altlasten“ der Mietverträge und der vollständige Übergang in den Besitz der Central Group haben die wirtschaftliche Grundlage des Unternehmens stabilisiert.
Die drei Luxuskaufhäuser KaDeWe, Alsterhaus und Oberpollinger bleiben geöffnet und werden fortgeführt. Die Maßnahmen haben den Fortbestand der traditionsreichen Häuser gesichert. Für die Kunden änderte sich im Laufe des Prozesses – abgesehen von der Eigentümerstruktur – zunächst wenig, da die Warenhäuser während der gesamten Insolvenzphase und Restrukturierung normal geöffnet blieben. Die operative Leistung, die schon vor der Insolvenz als herausragend beschrieben wurde, konnte beibehalten werden.
Die Sanierung der KaDeWe Group dient als Beispiel dafür, wie Unternehmen Immobilienkrisen und hohe Mietbelastungen durch strategische Restrukturierung und den Wechsel der Eigentümerstruktur bewältigen können. Die zentrale Erkenntnis ist, dass selbst ein operativ starkes und profitables Unternehmen durch eine ungünstige Immobilienfinanzierung in massive Schwierigkeiten geraten kann. Die Lösung lag in der konsequenten Nutzung der Insolvenzgesetzgebung zur Eigenverwaltung, der Einbindung erfahrener Restrukturierungsmanager und letztlich in der Übernahme durch einen strategischen Investor, der bereit war, die Immobilien zu erwerben und die Mietlast zu eliminieren.
Fazit
Die Sanierung der KaDeWe Group war ein komplexer Prozess, der durch die Übernahme der Immobilien durch die Central Group und die Übertragung des operativen Geschäfts auf eine neue GmbH erfolgreich abgeschlossen wurde. Der Schlüssel zum Erfolg lag in der Beseitigung der Mietlast, die durch die Verflechtung mit dem insolventen Signa-Konzern entstanden war. Durch den Einsatz der Eigenverwaltung und die Führung durch CRO Josef Schultheis konnte der Fortbestand der traditionsreichen Warenhäuser gesichert werden. Im Jahr 2025 präsentiert sich die KaDeWe Group als stabilisiertes Unternehmen in thailändischer Hand, das ohne die Lasten der Vergangenheit in die Zukunft blicken kann.