Denkmalgerechte Generalsanierung: Vom Kurhaus zum modernen Behördenzentrum in Bad Kissingen

Die denkmalgerechte Sanierung historischer Gebäude ist eine der anspruchsvollsten Aufgaben im Bauwesen. Sie vereint den Erhalt kulturellen Erbes mit modernen Anforderungen an Energieeffizienz, Arbeitsschutz und Nutzungskonzepten. Ein herausragendes Beispiel für eine solche Transformation ist die Generalsanierung des Kurhausbades und des Neumannflügels in Bad Kissingen. Diese Immobilie, die einst als Kurhaushotel und später als Steigenberger Hotel diente, wurde im Rahmen eines umfangreichen Staatsprojekts zu einem modernen Dienstsitz umgebaut. Der folgende Artikel beleuchtet die technischen, finanziellen und planerischen Aspekte dieser Baumaßnahme, die als „Masterplan für Bad Kissingen“ bekannt ist und als Leitprojekt für die Umnutzung von Denkmälern dienen kann.

Historischer Kontext und Ausgangslage

Die Gebäude des Kurhausbades und des Neumannflügels befinden sich im Zentrum der Kurstadt Bad Kissingen, unmittelbar in der Nähe des Kurparks. Der Neumannflügel, ursprünglich im Jahr 1828 als Kurhaushotel errichtet, präsentiert sich als L-förmige Anlage aus zwei Flügeln mit drei Etagen, einem Keller und einem nicht ausgebauten Dachgeschoss.

Bis Oktober 2010 beherbergte das Gebäude das Steigenberger Hotel. Anschließend stand die Immobilie leer und benötigte dringend eine umfassende Instandsetzung. Der Freistaat Bayern entschied sich gegen einen Verkauf und favorisierte stattdessen eine Umnutzung. Ziel war es, die denkmalgeschützten Gebäude zu sanieren und als Behördenzentrum für das Bayerische Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit (LGL) zu adaptieren. Diese Entscheidung unterstreicht den Wert historischer Bausubstanz, die durch fachgerechte Sanierung neuen Zwecken dienlich sein kann.

Finanzierung und Projektumfang

Die Generalsanierung war ein finanziell gewaltiges Vorhaben. Der Freistaat Bayern investierte insgesamt 56,9 Millionen Euro in die denkmalgerechte Sanierung und den Umbau der beiden Gebäude. Die Bauarbeiten erstreckten sich über einen Zeitraum von fünf Jahren. Im März 2023 wurde das neue LGL offiziell eröffnet. Inzwischen arbeiten rund 90 Mitarbeiter in den neu geschaffenen Büros und Laboren im Herzen von Bad Kissingen.

Das Projekt ist Teil eines übergeordneten „Masterplans für Bad Kissingen“, der weitere Renovierungen staatseigener Gebäude in der Kurstadt vorsieht.

Herausforderungen der Denkmalpflege

Bei der Sanierung von Gebäuden dieser Bauart treffen unterschiedliche Anforderungen aufeinander. Wie in Quelle 4 beschrieben, verändern Umnutzungen die Anforderungen an den Bestand massiv. Wände werden abgerissen, Raumverteilungen geändert, und es entstehen neue bautechnische Parameter bezüglich Wärme-, Schall- und Brandschutz.

Eine zentrale Herausforderung war die Vielfalt der vorhandenen Mauerwerksbildnern. Die Bausubstanz bestand aus: * Naturstein * Bestandsziegel * Neue Ziegel * Vorhandene Putze

Aus diesen diversen Materialien musste im Zuge der Sanierung eine einheitliche Oberfläche generiert werden. Ein entscheidender Aspekt bei der Erhaltung der Bausubstanz war die Sicherung der historischen Fassaden. Während die Gebäude innen total entkernt und wiederaufgebaut wurden, blieben die Natursteinfassaden erhalten. Um diese während der Baumaßnahmen zu schützen, wurden sie durch eine temporäre Stahlkonstruktion gestützt. Auch das historische Treppenhaus im Mittelbau wurde weitestgehend erhalten und in das neue Nutzungskonzept integriert.

Technische Sanierungsmaßnahmen

Die technische Umsetzung der Sanierung erforderte spezifische Baustoffe, die sowohl den Denkmalschutzanforderungen als auch modernen Standards gerecht werden.

Innenputz und Wandgestaltung

Ein Kernproblem bei der Umnutzung von Altbaubestand ist die Schaffung einheitlicher Wandoberflächen trotz unterschiedlicher Untergründe. Für die Innen- und Trennwände entschied man sich für den Kalkputz maxit ip 380 purcalc. Die Wahl fiel auf diesen Baustoff, da sein Wasseraufnahmevermögen und seine Wasserdurchlässigkeit ein gutes Raumklima ermöglichen – ein essenzieller Faktor in Verwaltungs- und Laborgebäuden.

Dämmung und Energieeffizienz

Um den energetischen Anforderungen gerecht zu werden, wurden die Außenwände mit einer Innendämmung versehen. Hierfür kam der mineralische Dämmputz maxit ip 76 therm zum Einsatz. Innendämmungen sind bei denkmalgeschützten Fassaden oft die einzige Möglichkeit, den Wärmeschutz zu verbessern, ohne die historische Fassadenoptik zu verändern. Der Einsatz von mineralischen Dämmputzen bietet zudem Vorteile hinsichtlich des Brandschutzes und der Diffusionsoffenheit.

Laboranforderungen

Da das Gebäude als Dienstsitz für das Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit genutzt wird, mussten die Räume den spezifischen Anforderungen von Laboren entsprechen. Dies umfasst nicht nur die technische Ausstattung, sondern auch die Gestaltung der Innenräume, um eine funktionale Arbeitsumgebung zu gewährleisten.

Einordnung in den regionalen Kontext: Weitere Sanierungsprojekte in Bad Kissingen

Die Sanierung des Kurhausbades ist Teil einer Serie von Investitionen in die Infrastruktur von Bad Kissingen. Ein weiteres prominentes Projekt ist die Sanierung des Terrassenschwimmbads. Obwohl dieses Projekt nicht direkt den Kurhauskomplex betrifft, zeigt es die ähnlichen Herausforderungen, vor denen die Stadt und der Staat bei der Instandhaltung von Baudenkmälern und historischen Freizeiteinrichtungen stehen.

Das Terrassenschwimmbad als Vergleichsprojekt

Das Terrassenschwimmbad wurde 1953/54 erbaut und galt damals als eines der modernsten Freibäder Europas. Ähnlich wie das Kurhausbad unterliegt es der Denkmalpflege (der Sprungturm ist denkmalgeschützt) und weist altersbedingte Mängel auf. Die Beckenköpfe sind marode, Fliesen platzen ab, und der Sprungturm wies statische Probleme auf, die eine Schließung erzwungen hätten. Zudem sind die Wege nicht behindertengerecht.

Die Stadt Bad Kissingen musste hier ebenfalls hohe Investitionen tätigen. Die Sanierung des „unteren Bereichs“ des Terrassenschwimmbads ist unausweichlich. Da die Kosten für die Stadt allein nicht zu stemmen waren, wurde ein Finanzierungskonzept mit Bund und Freistaat Bayern aufgestellt. Die Gesamtsumme beläuft sich hier auf 7,95 Millionen Euro. Der Bund fördert dieses Vorhaben mit rund 1,5 Millionen Euro über das Programm „Sanierung kommunaler Einrichtungen in den Bereichen Sport, Jugend und Kultur“.

Dies zeigt, dass die Finanzierung großer Sanierungsprojekte im öffentlichen Bereich oft nur durch Kooperationen zwischen Kommunen, Bundesländern und dem Bund möglich ist. Auch hier fanden umfangreiche Sanierungen in den Jahren 1986-88 sowie 1993 und 2016/17 statt, was den Zyklus von Instandhaltung und Notwendigkeit von Modernisierungen verdeutlicht.

Vergabe und Planung

Die Komplexität der Generalsanierung erforderte professionelles Projektmanagement. Die Architekten Grellmann Kriebel Teichmann waren für die Planung verantwortlich. Als Bauherr trat der Freistaat Bayern, vertreten durch das Zentrum Staatsbädern Bayern Bad Steben, auf.

Für die Steuerung des Projekts wurden umfangreiche Leistungen in Anspruch genommen, darunter: * Projektsteuerung (PS 1-5, A-E) * Projektleitung * Vergabemanagement

Diese strukturierte Herangehensweise ist essenziell, um Budgets einzuhalten und Termine zu gewährleisten, insbesondere wenn Denkmalschutzbehörden und Nutzer (hier das LGL) eingebunden sind.

Fazit

Die Generalsanierung des Kurhausbades und des Neumannflügels in Bad Kissingen ist ein Musterbeispiel für die gelungene Verbindung von Denkmalschutz und modernem Staatsbau. Durch die Investition von 56,9 Millionen Euro und eine Bauzeit von fünf Jahren konnte ein historisches Gebäudeensemble vor dem Verfall gerettet und als modernes Behördenzentrum für das Bayerische Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit neu interpretiert werden.

Die technischen Maßnahmen, wie der Einsatz spezifischer Kalkputze für ein gesundes Raumklima und mineralischer Dämmputze zur Verbesserung der Energieeffizienz, zeigen, wie modernes Bauen im denkmalgeschützten Bestand funktioniert. Die Erhaltung der Natursteinfassaden durch temporäre Stahlkonstruktionen und die Renovierung des historischen Treppenhauses unterstreichen den Respekt vor der historischen Bausubstanz.

Für Bauherren, Planer und Immobilienbesitzer bietet dieses Projekt wertvolle Erkenntnisse: Umnutzung ist möglich, erfordert aber hohe finanzielle Mittel, professionelles Projektmanagement und die Auswahl von Baustoffen, die sowohl denkmalpflegerischen als auch modernen technischen Anforderungen gerecht werden. Der Vergleich mit der Sanierung des Terrassenschwimmbads zeigt zudem, dass solche Großprojekte ohne staatliche Förderung im öffentlichen Bereich kaum zu realisieren sind. Die Transformation des ehemaligen Hotels zum Gesundheitsamt markiert einen wichtigen Schritt im Masterplan für Bad Kissingen und sichert die Zukunft dieser historischen Gebäude für kommende Generationen.