Denkmalgerechte Sanierung einer Industriehistorie: Die Alte Papierfabrik in Rosenheim

Die Sanierung historischer Industriebauten stellt Architekten, Bauingenieure und Handwerker vor besondere Herausforderungen. Die Anforderungen an den Denkmalschutz kollidieren häufig mit modernen energetischen Standards und heutigen Nutzungsanforderungen. Ein herausragendes Beispiel für eine solche bautechnische Gratwanderung ist die Generalsanierung der Alten Papierfabrik Niedermayr in Rosenheim. Dieser Industriebau aus dem frühen 20. Jahrhundert wurde unter strenger Beachtung denkmalrechtlicher Vorgaben saniert und für eine zeitgemäße Nutzung als Büroflächen, Sportstudios und Arztpraxen adaptiert. Der folgende Artikel beleuchtet die technischen, materialtechnischen und regulatorischen Aspekte dieses Projekts, um Eigentümern von denkmalgeschützten Immobilien sowie Bauhandwerkern Einblicke in die erfolgreiche Umsetzung einer komplexen Altbausanierung zu geben.

Historischer Hintergrund und Bedeutung des Objekts

Die Papierwarenfabrik Niedermayr in Rosenheim ist ein bedeutendes Zeugnis der Industriearchitektur des frühen 20. Jahrhunderts. Nach Plänen des Architekten David Schray errichtete die Firma Niedermayr 1911/12 in unmittelbarer Nähe zur Flussgabelung von Inn und Mangfall ein zweigeschossiges Fabrikationsgebäude.

Das ursprüngliche Bauwerk bestand aus einer Eisenbetonkonstruktion. Charakteristisch war ein gleichmäßig durchfensterter Hallentrakt mit einem erhöhten Untergeschoss, welches der Produktion von Papiertüten diente. Daran angebaut waren zwei quergestellte Kopfbauten mit Satteldach, die dem Gebäude seine markante Silhouette verliehen.

Die wirtschaftliche Bedeutung der Fabrik war im 20. Jahrhundert erheblich. Im Jahr 1931 produzierte das Unternehmen wöchentlich 15 bis 20 Millionen Tüten, Beutel und Zigarrenspitzen. Neben der Produktion von Papiertüten stellte das Stammhaus in Rosenheim auch Zementsäcke aus mehrfachem Kraftpapier her und unterhielt eine angegliederte Druckerei für die Beschriftung der Säcke. 1938 wurde zudem eine neue Werkshalle errichtet.

Nach einer Umwandlung in eine Aktiengesellschaft in den 1920er Jahren und dem Betrieb mehrerer Zweigniederlassungen stellte die Niedermayr Papierwarenfabrik AG ihre operative Tätigkeit im Jahr 2002 ein. Das Gebäude wurde einige Jahre später verkauft. Im Jahr 2007 erhielt das Gebäude schließlich den Schutzstatus als Denkmal. Dieser Status war entscheidend für die spätere Sanierung, da er die Basis für die strengen Auflagen bildete, die bei der Renovierung einzuhalten waren.

Der Denkmalschutz als treibender Faktor der Sanierung

Die Entscheidung, das Gebäude unter Denkmalschutz zu stellen, hatte direkte Auswirkungen auf die geplante Sanierung, die 2010 begann und in den Jahren 2016 bis 2018 intensiv durchgeführt wurde. Laut der Allgemeinen Bauzeitung (ABZ) stand unter Schutz nicht nur das äußere Erscheinungsbild, sondern die Bausubstanz generell – auch Bereiche, die nach der Sanierung nicht mehr sichtbar sein würden.

Dieser Umstand stellte die Bauausführung vor erhebliche Schwierigkeiten. Bei der Sanierung wurde deutlich, dass die Zeiten vorbei sind, in denen nur das geschützt wurde, was man sieht. Die Denkmalbehörde legte großen Wert auf den Erhalt der originalen Bausubstanz, selbst wenn diese durch moderne Bauteile verdeckt werden würde.

Ein zentrales Problem stellte der vorhandene Altputz dar. Nach dem Entfernen des losen Putzes und der Reinigung des Mauerwerks zeigte sich ein sogenannter „Fleckerlteppich“: Es verblieben nur noch etwa 20 Prozent der ursprünglichen Putzfläche am Mauerwerk. Dennoch hatte der Erhalt dieser Restflächen oberste Priorität. Diese Vorgabe führte zu einer Gratwanderung zwischen Erhalt der historischen Substanz und energetischer Optimierung.

Herausforderungen bei der Fassadensanierung und Dämmung

Die energetische Ertüchtigung eines denkmalgeschützten Gebäudes ist eine der größten Herausforderungen moderner Baupraxis. Moderne Neubauten nutzen Standardlösungen wie Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) oder wärmedämmende Hochleistungsziegel. Diese Optionen waren für die Alte Papierfabrik jedoch nicht ohne Weiteres verfügbar, da sie das historische Erscheinungsbild und die Bausubstanz gefährden könnten.

Die Sanierung zielte darauf ab, die Fassade zu erhalten und dennoch energetische Verbesserungen zu erzielen. Die Fassade des Gebäudes zeichnete sich durch ein leichtes Übergewicht der massiven Flächen aus. Besonders im unteren Geschoss sowie im Hallentrakt waren die Fensterformate großformatig, was dem Bau eine massive, produktive Optik verlieh. Die ursprüngliche Putzstruktur war durch einen waagrecht gesetzten Besenstrich definiert. Dieses Erscheinungsbild sollte erhalten bleiben.

Um die energetischen Anforderungen (z. B. nach KfW-Standards) zu erfüllen, wurde zunächst der Einsatz von Hochleistungsdämmputz erwogen. Ein solcher Dämmputz hätte eine hohe Wärmedämmung bei geringerer Aufbauhöhe bieten können. In der Praxis erwies sich jedoch, dass die Unterschiede in der Schichtdicke zwischen dem verbliebenen Bestandsputz und dem neuen Dämmputz zu optischen Störungen führen würden. Da der Dämmputz eine höhere Schichtdicke als der originale Altputz aufweist, hätte er über die erhaltenen Altputzflächen dünner überzogen werden müssen. Dies hätte den „Fleckerlteppich“ sichtbar auf der neuen Putzfläche abgezeichnet.

Obwohl der Bauherr bereit war, die Mehrkosten für den Hochleistungsdämmputz zu tragen, musste aus denkmaltechnischen Gründen von dieser Lösung Abstand genommen werden. Stattdessen wurde eine Kombination aus verschiedenen Maßnahmen gewählt, die im Folgenden erläutert wird.

Die Wahl der Putzsysteme: Kalkputz im Fokus

Eine zentrale Vorgabe des Denkmalschutzes für die Sanierung der Alten Papierfabrik war die Materialvorgabe: Sämtliche verwendete Putzsysteme mussten auf Kalkbasis aufgebaut sein. Dies entspricht der historischen Bauweise, da damals lokale Sande mit Kalk und Trasskalk vor Ort händisch gemischt wurden.

Die Verarbeitung von Kalkputz ist für Handwerker eine anspruchsvolle Aufgabe, die Expertise erfordert. In diesem Projekt wurde mit Putzsystemen gearbeitet, die speziell für die Sanierung von Denkmalbauten konzipiert sind. Ein besonderer Fokus lag auf der Verarbeitung von Kalkputz mit und ohne Aerogel.

Aerogel, oft als „gefrorener Rauch“ bezeichnet, ist ein hochporöses Material mit extrem niedriger Wärmeleitfähigkeit. Der Einsatz von Aerogel in Kalkputz ermöglicht eine verbesserte Wärmedämmung, ohne die Dicke der Putzschicht im Vergleich zum historischen Original stark zu erhöhen. Dies könnte eine Lösung für die Problematik des „Fleckerlteppichs“ gewesen sein. Die Quellen geben an, dass Hochleistungsdämmputz nur auf Teilbereichen der Fassade zum Einsatz kam. Dies legt nahe, dass man sich für den sensiblen Bereich der erhaltenswerten Altputzflächen für eine andere Strategie entschied, während in Bereichen ohne historischen Putzrest möglicherweise eine modernere Dämmtechnik (wie ein Kalkdämmputz mit Aerogel) angewendet wurde, um die Energieeffizienz zu steigern.

Die Herausforderung bestand darin, ein System zu finden, das sowohl die Atmungsaktivität des Mauerwerks (was für die Bausubstanz essenziell ist) gewährleistet als auch die energetischen Vorgaben erfüllt. Kalkputz ist hierfür prädestiniert, da er diffusionsoffen ist und Feuchtigkeit regulieren kann, was Schimmelbildung im Altbau vorbeugt.

Energetische Gesamtlösung: KFW Haus Denkmal und Fernwärme

Neben der Fassade spielte die gesamte energetische Konzeption eine Rolle. Die Sanierung zielte auf das Erreichen des Standards „KfW Haus Denkmal“ ab. Dieser Standard ermöglicht es, energetische Sanierungen an denkmalgeschützten Gebäuden durchzuführen, ohne die strengen Vorgaben des KfW-Effizienzhauses erfüllen zu müssen, die für moderne Gebäude gelten.

Die Energieversorgung erfolgt über einen Fernwärmeanschluss. Dies ist eine effiziente Möglichkeit, um den Betrieb eines größeren Gebäudekomplexes mit den neuen Nutzungen (Büros, Sportstudio, Arztpraxen) zu gewährleisten, ohne vor Ort eine aufwändige Heizungsanlage mit hohem Schornsteinausbau zu betreiben. Zudem wurde eine Bauteiltemperierung nach Grosseschmidt implementiert. Bauteilaktivierung oder -temperierung nutzt die thermische Masse von Decken und Wänden, um Wärme zu speichern und abzugeben. Dies sorgt für ein sehr angenehmes Raumklima und kann den Energiebedarf senken. Die Kombination aus Fernwärme und Bauteiltemperierung ist ein moderner Ansatz, der die historische Bausubstanz nicht belastet und dennoch hohen Komfort bietet.

Statik und Tragwerksplanung

Bei einem Gebäude aus dem Jahr 1911/12, das als Eisenbetonkonstruktion errichtet wurde, ist die Überprüfung der Tragwerksplanung ein essenzieller Bestandteil der Sanierung. Die Firma Köppl Ingenieure GmbH war für die Tragwerksplanung verantwortlich.

Eisenbeton war zu Beginn des 20. Jahrhunderts ein relativ neues Baustoffsystem. Die Bestandsaufnahme erforderte eine genaue Untersuchung des Korrosionszustands der Bewehrung und der Tragfähigkeit der Betonbauteile. Die neuen Nutzungen als Sportstudio bedeuten hohe dynamische Lasten, die die ursprünglich für eine Papierfabrikation vorgesehenen Böden möglicherweise überfordert hätten. Die Tragwerksplanung musste daher Verstärkungsmaßnahmen vorsehen, die unauffällig in die bestehende Struktur integriert werden konnten, um den Denkmalschutz nicht zu gefährden.

Die neue Nutzung: Mischung aus Büro, Sport und Gesundheit

Das Ziel der Sanierung war die Schaffung einer neuen, zukunftsfähigen Innennutzung. Auf knapp 2000 m² Geschossfläche entstanden moderne Büroflächen, Sportstudios sowie Arztpraxen. Diese Nutzermischung ist für die Revitalisierung von Industriedenkmalen typisch, da sie verschiedene Zielgruppen anspricht und eine hohe Auslastung sichert.

Die Architektur des Gebäudes mit seinen großzügigen Hallen und hohen Decken eignet sich ideal für moderne Loftbüros. Die Immobilienverwaltung von Richard Wurm bot Mietern die Möglichkeit, die Grundrisse variabel einzuteilen und den Ausbaustandard individuell zu gestalten. Dies ermöglichte es, die historische Atmosphäre des „Loftambientes“ mit modernen Arbeitsumgebungen zu verbinden.

Ein interessanter Aspekt ist die Mietpreisgestaltung. Laut einer der Quellen lag die Miete (netto) bei ca. 9,50 € pro Quadratmeter und Monat. Da es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt, war laut der EnEV (Energieeinsparverordnung) kein Energieausweis nötig. Dies ist für Mieter und Käufer ein wichtiger Hinweis, da es die energetischen Rahmenbedingungen definiert.

Außenraumgestaltung und Infrastruktur

Die Sanierung beschränkte sich nicht nur auf das Gebäudeinnere. Auch die Außenraumgestaltung wurde komplett überarbeitet. Die Maßnahmen umfassten:

Neue Zuwege und Wegeflächen
Ein Pausenhof für die Mitarbeiter der eingemieteten Firmen
Gartenräume zur Erholung
Mehr Fahrradständer zur Förderung der Mobilität
Neue Mülleinhausungen

Diese Maßnahmen verbessern die Aufenthaltsqualität im Umfeld des Gebäudes und integrieren es besser in das städtische Umfeld von Rosenheim. Die Schaffung von Grünflächen und Pausenhöfen ist besonders für Büronutzungen von hoher Bedeutung.

Zusammenfassung der Bauphase und Auszeichnung

Die Bauzeit erstreckte sich von 2016 bis 2018. In dieser Phase wurden die umfangreichen Sanierungsarbeiten durchgeführt, die von der Architektur (Leistungsphase 1-8) über die Tragwerksplanung bis hin zur spezialisierten Handwerksarbeit (Putzarbeiten innen und außen) reichten.

Die Qualität der Sanierung wurde 2019 mit dem Fassadenpreis der Stadt Rosenheim ausgezeichnet. Dies unterstreicht, dass die Lösung, trotz der Einschränkungen durch den Denkmalschutz, architektonisch und handwerklich auf hohem Niveau umgesetzt wurde. Das Unternehmen Hasit wurde für die Beratung und Ausführungsbetreuung der Putzarbeiten verantwortlich zeichnen. Die Aufgabe, die Putzarbeiten innen und außen bei gleichzeitigem Schutz der Denkmalsubstanz durchzuführen, wurde als „bautechnische Gratwanderung“ beschrieben.

Fazit

Die Sanierung der Alten Papierfabrik Niedermayr in Rosenheim ist ein Musterbeispiel für die erfolgreiche Revitalisierung von Industriedenkmalen. Das Projekt zeigt, dass sich historische Bausubstanz und moderne Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzungsqualität nicht ausschließen müssen, wenn planerisches Know-how und handwerkliche Expertise zusammenfinden.

Die zentralen Erkenntnisse für Bauherren und Planer lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Frühzeitige Einbindung der Denkmalbehörden: Der Status als Denkmal erfordert eine enge Abstimmung bereits in der Planungsphase. Die Vorgabe, Materialien wie Kalkputz zu verwenden, ist bindend.
Akzeptanz von Kompromissen: Die Sanierung von Substanz („Fleckerlteppich“) kann die Anwendung von Standardlösungen (z. B. vollflächiges WDVS) verhindern. Hier sind kreative Alternativen wie Teilflächen-Dämmung oder spezielle Dämmputze (evtl. mit Aerogel) gefragt.
Fachspezifische Handwerksarbeit: Die Verarbeitung von Kalkputz erfordert spezialisierte Kenntnisse. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Firmen, die sich mit der Sanierung von Denkmalen auskennen, ist unerlässlich.
Ganzheitliche Betrachtung: Eine erfolgreiche Sanierung umfasst nicht nur das Gebäude, sondern auch die technische Infrastruktur (Fernwärme, Bauteiltemperierung) und die Außenraumgestaltung.

Die Alte Papierfabrik in Rosenheim beweist, dass Industriedenkmale eine hohe Wertschöpfung ermöglichen, wenn sie behutsam saniert und für zeitgemäße Nutzungen geöffnet werden. Sie stehen damit nicht im Widerspruch zu modernen Ansprüchen, sondern bieten eine einzigartige Atmosphäre, die in Neubauten nicht zu finden ist.