Die Generalsanierung von Schulgebäuden stellt eine der komplexesten Aufgaben im modernen Bauwesen dar. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Betrieb während der gesamten Sanierungsphase aufrechterhalten werden muss. Die Sanierung der Staatlichen Realschule Obergünzburg im Landkreis Ostallgäu bietet ein prominentes Beispiel für eine solche Großbaumaßnahme. Der folgende Artikel beleuchtet auf Basis der vorliegenden Informationen die Planung, Durchführung, die aufgetretenen Herausforderungen sowie die finanziellen und technischen Aspekte dieses Projekts.
Ausgangslage und Notwendigkeit der Sanierung
Die Notwendigkeit einer tiefgreifenden Sanierung des Schulgebäudes ergab sich aus einer Kombination von Platzmangel und einem erheblichen Sanierungsstau. Laut den Planungsdokumenten war die Substanz des Alt- und Mittelbaus dringend sanierungsbedürftig. In der Vergangenheit wurde die Schule lediglich situativ und „angestückelt“ gepflegt, was zu einer unzureichenden und fragmentarischen Bausubstanz führte. Ziel der Maßnahme war es daher, eine ganzheitliche Lösung aus einem Guss zu finden, anstatt weiterhin Einzelmaßnahmen durchzuführen.
Zwei Hauptgründe waren für die Sanierung maßgeblich: 1. Erhöhter Platzbedarf: Die Schülerzahlen waren stabil, jedoch wurde ein Zuwachs an Gastschülern prognostiziert. Zudem fehlten sechs Klassenzimmer sowie weitere Fachräume. Durch die Einführung des Fachraumprinzips, bei dem die Schüler in die Räume wechseln, konnten organisatorisch zwar zwei Klassenzimmer eingespart werden, dennoch blieb ein erheblicher Mehrbedarf an Fläche bestehen. 2. Energetische Sanierung: Die Notwendigkeit, das Gebäude energetisch auf den aktuellen Stand zu bringen, war unumgänglich, um den heutigen Anforderungen an den Wärmeschutz und die Energieeffizienz zu entsprechen.
Die Planungen für diese umfangreiche Maßnahme begannen frühzeitig. Der Landkreis Ostallgäu beschäftigte sich erstmals 2013 konkret mit einer Erweiterung der Schule. Im Jahr 2016 stimmte der Kreisausschuss dem Entwurf der Architekten zu, und noch im selben Jahr wurde ein Verfahren zur Vergabe öffentlicher Aufträge (VOF-Verfahren) durchgeführt, bei dem das Büro F64 Architekten aus Kempten den Zuschlag erhielt.
Planungskonzept und Architektur
Das Planungskonzept der Architekten sah eine Neustrukturierung der Klassen- und Fachraumbereiche vor, die im Laufe der Jahrzehnte situativ im Schulkomplex eingerichtet worden waren. Ein zentrales Element der Umgestaltung war die Verlegung der Aula.
Ursprünglich befand sich die Aula im Erdgeschoss des Altbaus. Der Plan sah vor, diese in den sogenannten Zwischenbau zu verlegen. Von dort aus sollte die Erschließung in den Altbau und den Neubau erfolgen. Diese räumliche Neuordnung zielte darauf ab, die Erschließungsdefizite, die sich über die Jahre aufgestaut hatten, zu lösen.
Ein entscheidender technischer Schritt war die Einfügung eines neuen Treppenraumes an der Schnittstelle zwischen Alt- und Verbindungsbau. Diese Maßnahme war notwendig, um alle Gebäudeteile barrierefrei zu erschließen – ein Standard, der im modernen öffentlichen Bauwesen obligatorisch ist. Die Planung umfasste die Leistungsphasen 1 bis 9 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), was eine Vollplanung von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung bedeutet.
Neben den Architekten war ein multidisziplinäres Team von Ingenieuren beteiligt, darunter Tragwerksplaner, Planer für Heizung, Lüftung und Sanitär (HLS), Elektroplaner sowie Experten für Bauphysik, Brandschutz und Freianlagen. Dies unterstreicht die technische Komplexität des Vorhabens.
Finanzielle Rahmenbedingungen und Kostenentwicklung
Die Finanzierung der Sanierung oblag dem Landkreis Ostallgäu als Sachaufwandsträger. Die ursprünglichen Kostenschätzungen entwickelten sich im Laufe des Projekts dynamisch und führten zu signifikanten Mehrkosten.
Die ursprüngliche Kalkulation
Die Baukosten für die Tragwerksplanung und die Bauphysik (Kostenbereich 300–400 der DIN 276) wurden zunächst auf 10,3 Millionen Euro (inkl. MwSt.) veranschlagt. Diese Summe deckte jedoch nicht alle Aspekte der später notwendigen Arbeiten ab.
Die Gesamtinvestition
Die Gesamtsumme, die der Landkreis investierte, belief sich laut Presseberichten auf 15 Millionen Euro. Diese Summe macht die Sanierung zur größten Schulsanierung in der Geschichte des Landkreises Ostallgäu.
Anstieg der Kosten (Mehrkosten)
Während der Bauausführung traten unvorhergesehene Umstände auf, die zu einer erheblichen Kostensteigerung führten. * Turnhallensanierung: Die Sanierung der Turnhalle war ursprünglich mit rund 2,5 Millionen Euro (Stand Juli 2021) veranschlagt. Durch unvorhersehbare Mängel im Sockelbereich sowie notwendige Abdichtungs- und Dämmarbeiten stiegen die Kosten auf knapp 4 Millionen Euro. * Abdichtungsmängel: Zusätzlich fielen durch unplanmäßige Entwicklungen, insbesondere Abdichtungsmängel, Kosten in Höhe von 150.000 Euro an. * Werkraum: Im Werkraum, der sich in der Turnhalle befindet, wurden statische Mängel sowie eine schadstoffbelastete Dämmung der Decke festgestellt. Die Sanierung dieses Bereichs verursachte Kosten in Höhe von 125.000 Euro.
Zusammen mit anderen Anpassungen führte dies dazu, dass die Gesamtkosten von den ursprünglichen Planungen deutlich abwichen. Ein Nachförderantrag wurde gestellt, um diese finanziellen Engpässe zu adressieren.
Technische Herausforderungen und Baumängel
Die Bauphase offenbarte gravierende technische Defizite, die eine schnelle und einfache Sanierung verhinderten. Die Quellen identifizieren folgende kritische Bereiche:
- Abdichtungsprobleme: Ein Hauptgrund für die Verzögerungen und Mehrkosten waren Mängel an der Abdichtung. Diese führten zu Feuchtigkeitsschäden und erforderten umfangreiche Dämm- und Sanierungsarbeiten, insbesondere im Sockelbereich des Gebäudes.
- Statische Mängel: Im Bereich des Werkraums wurden statische Unzulänglichkeiten festgestellt, die eine Verstärkung oder Neugestaltung der Tragstruktur erforderlich machten.
- Schadstoffbelastung: Eine besondere Gefahr stellte die im Werkraum vorgefundene, schadstoffbelastete Dämmung der Decke dar. Die Entfernung und fachgerechte Entsorgung solcher Materialien erfordert spezielle Sicherheitsvorkehrungen und erhöht die Kosten.
- Barrierefreiheit: Das ursprüngliche Gebäude verfügte über keine durchgängige barrierefreie Erschließung. Erst durch den Einbau eines neuen Treppenhauses konnte dieser Mangel behoben werden.
Umsetzung: Sanierung bei laufendem Schulbetrieb
Eine der größten Herausforderungen war die Organisation der Baustelle bei gleichzeitig aufrechterhaltenem Schulbetrieb. Die Bauzeit erstreckte sich über drei Jahre, von August 2018 bis September 2021. Die Maßnahme wurde in fünf Bauabschnitte unterteilt, um die Störung des Unterrichts so gering wie möglich zu halten.
Alle Arbeiten wurden bei laufendem Schulbetrieb ausgeführt. Dies erforderte eine präzise Koordination zwischen den Bauunternehmen, der Schulleitung und den Lehrkräften. Die Schüler mussten während der Bauphase in provisorischen Räumen oder in den nicht sanierten Bereichen untergebracht werden. Die Tatsache, dass die Sanierung erfolgreich abgeschlossen werden konnte, ohne den Schulbetrieb zu unterbrechen, wird in den vorliegenden Berichten als besondere Leistung gewertet.
Ergebnis der Generalsanierung
Im September 2021 ging die sanierte und erweiterte Realschule Obergünzburg offiziell in Betrieb. Die Ergebnisse der Maßnahme sind vielfältig:
Flächengewinn und Erweiterung
Die Hauptnutzfläche des Gebäudes wurde durch die Generalsanierung signifikant erhöht. Aus ursprünglich rund 3.400 Quadratmetern wurden über 4.100 Quadratmeter Nutzfläche. Dieser Zuwachs von mehr als 700 Quadratmetern ermöglichte die Schaffung der dringend benötigten zusätzlichen Klassenzimmer und Fachräume.
Modernisierung der Bausubstanz
Neben den strukturellen Erweiterungen wurden die Klassenzimmer vollständig saniert und der Pausenhof erneuert. Das Gebäude ist nun energetisch auf dem neuesten Stand und erfüllt die aktuellen Anforderungen an den Wärmeschutz.
Barrierefreiheit und Erschließung
Durch den neuen Treppenraum und die Verlegung der Aula ist das Gebäude nun vollständig barrierefrei erschlossen. Dies verbessert die Zugänglichkeit für alle Nutzer, einschließlich Menschen mit Mobilitätseinschränkungen.
Resümee der Beteiligten
Landrätin Maria Rita Zinnecker bezeichnete die Schule nach Abschluss der Arbeiten als „moderne und schöne Schule, die beste Rahmenbedingungen für den Lernerfolg bietet“. Schulleiter Stefan Zillenbiller sah in der Fertigstellung „eine Zäsur in der Schulgeschichte“ und betonte, dass sich die Mühen gelohnt hätten. Das Projekt wurde als gemeinsame Anstrengung von Schulfamilie, Landkreis und beteiligten Unternehmen gewertet.
Zusammenfassung der Baukosten und Förderung
Die Finanzierung des Projekts war komplex und bedurfte einer engen Abstimmung mit der Regierung von Schwaben, da eine Förderung beantragt wurde. Die folgende Tabelle fasst die finanziellen Entwicklungen zusammen:
| Bereich | Ursprüngliche Kalkulation | Endgültige Kosten / Aktueller Stand | Abweichung / Bemerkung |
|---|---|---|---|
| Gesamtprojekt (Architektenplanung) | 10,3 Mio. € (KG 300-400) | - | Nur Planungskostenbereich |
| Gesamtinvestition (Landkreis) | - | 15,0 Mio. € | Größte Schulsanierung des Landkreises |
| Turnhallensanierung | 2,5 Mio. € | 4,0 Mio. € | +1,5 Mio. € durch Sockel- und Abdichtungsmängel |
| Abdichtungsmängel (Zusatz) | - | +150.000 € | Unplanmäßige Entwicklungen |
| Werkraum (Statisch/Schadstoffe) | - | +125.000 € | Statische Mängel und belastete Dämmung |
Die Kostenentwicklung zeigt, dass bei Sanierungsprojekten dieser Größenordnung, insbesondere bei Altbauten, stets mit unvorhersehbaren Mängeln (z.B. Abdichtung, Schadstoffe, Statik) kalkuliert werden muss. Die Summe von 15 Millionen Euro stellt eine erhebliche Investition in die Bildungsinfrastruktur dar.
Fazit
Die Generalsanierung der Staatlichen Realschule Obergünzburg ist ein Musterbeispiel für eine gelungene Sanierung eines öffentlichen Gebäudes unter schwierigen Bedingungen. Das Projekt umfasste nicht nur die Beseitigung von Baumängeln und die energetische Aufwertung, sondern auch eine funktionale Erweiterung des Raumsprogramms.
Wesentliche Faktoren für den Erfolg waren: * Eine frühzeitige und detaillierte Planung durch erfahrene Architekten und Ingenieure. * Die Bereitschaft des Trägers (Landkreis Ostallgäu), die notwendigen Mittel in Höhe von 15 Millionen Euro bereitzustellen. * Die strukturierte Umsetzung in fünf Bauabschnitten, die den Schulbetrieb nicht gefährdete. * Die schnelle Reaktion auf unvorhergesehene technische Probleme (Abdichtung, Statik).
Für Bauherren und Planer zeigt das Projekt eindrücklich, dass Sanierungen von Gebäuden aus den 1960er oder 1970er Jahren oft mit erheblichen Mehraufwendungen für die Beseitigung von Baumängeln und Schadstoffen verbunden sind. Die Investition in eine barrierefreie Erschließung und eine moderne, funktionale Raumaufteilung (Aula-Verlegung, Fachraumkonzept) zahlt sich jedoch langfristig in der Nutzungsdauer und der Attraktivität des Gebäudes aus. Das Ergebnis ist eine moderne Bildungsstätte, die den aktuellen Standards entspricht und den Schülern optimale Lernbedingungen bietet.