Die Modernisierung des Wohnungsbestands in München, insbesondere durch die GWG (Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft), stellt einen zentralen Pfeiler der Münchner Stadtpolitik dar. Angesichts des dringenden Bedarfs an klimaneutralem und bezahlbarem Wohnraum sind umfangreiche Sanierungs- und Nachverdichtungsmaßnahmen unerlässlich. Der vorliegende Artikel beleuchtet die Strategien, technischen Herausforderungen und städtebaulichen Konzepte, die im Rahmen der GWG-Projekte in München zur Anwendung kommen. Basierend auf den vorliegenden Informationen aus der Baupraxis und städtischen Planungen wird ein Überblick über die aktuelle Situation, konkrete Bauprojekte und die langfristige Vision der städtischen Wohnbaugesellschaft gegeben.
Die Bedeutung der GWG für den Münchner Wohnungsmarkt
Die GWG München ist eine der wichtigsten Akteure im Münchner Wohnungsbestand. Laut aktuellen Daten besitzt die GWG zusammen mit der Gewofag einen Bestand von rund 68.000 Wohnungen, von denen bis zum Jahr 2040 sämtliche Einheiten klimaneutral sein sollen. Dieses Ziel erfordert massive Investitionen in die energetische und bauliche Substanz.
Klimaneutralität und Sanierungsbedarf
Ein Großteil des Bestands weist erheblichen Sanierungsbedarf auf. Die Initiative zur Klimaneutralität zielt nicht nur auf Energieeffizienz ab, sondern umfasst auch den kompletten Umbau der Heizsysteme. Die Umstellung auf klimafreundliche Wärmeversorgung ist ein Kernbestandteil der Modernisierung.
- Zielsetzung: Klimaneutralität des gesamten GWG-Bestands bis 2040.
- Umfang: Mehr als die Hälfte der rund 68.000 Wohnungen muss saniert werden.
- Kosten: Das Gesamtvorhaben wird auf mehr als sechs Milliarden Euro veranschlagt.
Die Sanierung betrifft nicht nur die Bausubstanz, sondern auch die Infrastruktur der Wohnanlagen. Es ist geplant, den Wohnungsmix zu optimieren und vermehrt familiengerechte Großwohnungen zu schaffen, um den Bedürfnissen der Mieter gerecht zu werden.
Konkrete Sanierungsprojekte: Das Beispiel Moosach
Ein prominentes Beispiel für die Umsetzung von Sanierung und Nachverdichtung ist der Komplex in der Badgasteiner Straße sowie die Siedlungen im Bereich Moosach. Hier zeigt sich, wie Altbausanierung mit modernen städtebaulichen Konzepten kombiniert wird.
Sanierung und Nachverdichtung in der Badgasteiner Straße
Das Projekt in der Badgasteiner Straße 4-6a und Fernpaßstraße 36 stellt ein Modell für die Zukunftsfähigkeit im Bestand dar. Es handelt sich um einen Geschosswohnbau aus dem Jahr 1958, der im Oktober 2013 fertiggestellt wurde. Die Sanierung und Nachverdichtung umfasst eine Nutzfläche von 7.590 m².
Besonders bemerkenswert ist der architektonische Ansatz der Architekten Kaufmann.Lichtblau.Architekten. Der Fokus liegt auf einer "Modellerneuerung in Holz". Dies unterstreicht den Aspekt der Nachhaltigkeit und Wertschöpfung im Bestand. Durch den Einsatz von Holz als primäres Baumaterial im Rahmen der Sanierung werden ökologische und ökonomische Vorteile realisiert.
Die GWG-Siedlung südlich der Hugo-Tröndle-Straße
Im Bereich der Karlinger-, Bauberger- und Gubestraße plant die GWG umfangreiche Sanierungen. Diese Maßnahmen sind Teil einer größeren Vision für das Quartier.
Städtebauliche Rahmenplanung
Die Grundlage für die Entwicklungen bildet eine Rahmenplanung, die im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs der Stadtsanierung Moosach erstellt wurde. Ziel ist es, die Wohnanlagen zu modernisieren und gegebenenfalls zu erweitern.
- Erster Bauabschnitt: Die Arbeiten im ersten Bauabschnitt sind bereits im Gange. Die Baustelleneinrichtung gestaltet sich aufgrund der beengten Platzverhältnisse als komplex. Es sind Teilsperrungen auf einer Straßenseite notwendig.
- Zweiter Bauabschnitt: Der Zeitplan für den zweiten Bauabschnitt erstreckt sich voraussichtlich von Dezember 2022 bis März 2025.
- Perspektive: Der Entwurf sieht eine Zunahme an Wohnraum um ca. 25 Prozent vor. Dies ist eine Reaktion auf den dringenden Bedarf an Wohnraum in München.
Entscheidung über Abriss oder Sanierung
Eine zentrale Frage bei der Modernisierung von Siedlungen aus den 1950er oder 1960er Jahren ist oft die Entscheidung zwischen Abriss und aufwändiger Sanierung. In Moosach fiel die Entscheidung für bestimmte Gebäudekomplexe klar aus.
Gebäude südöstlich des 5. Bauteils (Karlingerstraße 7-13 und 12-20 sowie Gubestraße 9) sollen nicht abgerissen werden. Hier wurde entschieden, dass eine umfassende Sanierung der bestehenden drei Geschosse sinnvoller ist. Ein Abriss und Neubau wäre aus baurechtlichen Gründen nicht möglich, da die Abstandsflächen einen Bau von mehr Geschossen verhindern würden. Zudem wäre der Sanierungsaufwand bei einem Verzicht auf den Abriss enorm, während die bestehende Infrastruktur (wie Kita oder Hausverwaltung) erhalten bleiben kann.
Freiraumkonzepte und Erhalt von Grünflächen
Ein wesentlicher Aspekt der Sanierung in Moosach ist der Umgang mit Außenbereichen und Bäumen. Die historische Zeilenstruktur der Siedlung soll übernommen werden, da sie das Quartier prägt. Es sind offene Freflächendurchwegungen geplant, um einladende Außenbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität zu schaffen.
Der Erhalt von Bäumen und Freiflächen hat oberste Priorität. Die Freiflächen sind schützenswert aufgrund erhaltenswerten Baumbestands und dem notwendigen Wurzelschutz. Die GWG München hat ein Freiraumkonzept erstellt, das barrierefrei zugängliche Terrassen und ruhige Innenhöfe vorsieht. Lediglich für die Realisierung des Neubaus im ersten Bauteil mussten vereinzelte Bäume gefällt werden, was im Rahmen des Genehmigungsverfahrens bei der Unteren Naturschutzbehörde beantragt und genehmigt wurde.
Technische und Organisatorische Herausforderungen
Die Durchführung von Sanierungen im laufenden Betrieb ("Wohnen im Bau") stellt hohe Anforderungen an die Projektsteuerung und die Kommunikation mit den Mietern.
Kommunikation mit Mietern: Siedlungsgespräche
Um die Bewohner frühzeitig in den Planungsprozess einzubinden, führt die GWG "Siedlungsgespräche" durch. Diese Veranstaltungen, moderiert durch das Stadtteilmanagement, bieten Mietern, Anwohnern und Politikern die Möglichkeit, Fragen zu stellen und sich über die Baupläne zu informieren. Solche Formate sind essenziell, um Akzeptanz zu schaffen und Transparenz herzustellen.
Logistik und Infrastruktur während der Bauphase
Die Sanierung von großflächigen Wohnanlagen erfordert eine komplexe Logistik. * Verkehr: Aufgrund der beengten Platzverhältnisse sind Teilsperrungen von Straßenseiten notwendig, um Baustellen sicher einzurichten. * Umzug: Bei notwendigen Umzügen garantiert die GWG Ersatzwohnungen. Die Mieter werden mindestens drei Jahre vor einem notwendigen Umzug informiert. * Notfallmanagement: Für technische Notfälle steht den Mietern eine Hotline zur Verfügung. Für Schäden gibt es ein Online-Portal und eine App, um Reparaturen effizient zu melden. Außerhalb der Geschäftszeiten ist eine Notfall-Hotline für akute Gefahren (Rohrbrüche, Heizungsausfälle) eingerichtet.
Zukunftsfähigkeit durch Holzbau und Modernisierung
Das Projekt in der Badgasteiner Straße zeigt auf, dass Sanierung auch im Sinne einer Modellerneuerung in Holz erfolgen kann. Dieser Ansatz ist für die Zukunft des Städtebaus von hoher Relevanz. Holz als Baustoff bietet ökologische Vorteile und ermöglicht innovative Bauweisen, die im Bestand Wertschöpfung generieren.
Wirtschaftliche Aspekte
Die Sanierung von Altbauten ist nicht nur aus ökologischen Gründen notwendig, sondern auch ökonomisch sinnvoll. Wie im Beispiel Badgasteiner Straße dargelegt, bedeutet Sanierung "Wertschöpfung im Bestand". Durch die Aufwertung der Immobilie und die Senkung der Energiekosten für die Mieter entsteht ein nachhaltiger wirtschaftlicher Nutzen.
Herausforderungen bei der Umsetzung
Die Umsetzung der Sanierungspläne stößt jedoch an ihre Grenzen, wenn die Infrastruktur nicht parallel modernisiert wird. Ein Abriss von Gebäuden, um anschließend die gleiche Anzahl an Wohnungen wiederzuerrichten, wird in der Planung kritisch gesehen, wenn dabei keine qualitativen Verbesserungen (z.B. mehr Wohnraum, bessere Infrastruktur) erzielt werden. Die Entscheidung, Gebäude zu sanieren statt abzureißen, wie im Fall der Karlingerstraße, zeigt eine wirtschaftliche und baurechtliche Abwägung auf.
Zusammenfassung der Baumaßnahmen und Zeitpläne
Die GWG München verfolgt einen gestaffelten Ansatz bei der Sanierung ihres Bestands. 1. Priorisierung: Zunächst werden Bereiche mit akutem Sanierungsbedarf bearbeitet (z.B. Karlinger-, Bauberger- und Gubestraße). 2. Planung: Für die Bereiche südlich der Hugo-Tröndle-Straße ist noch keine konkrete Planung vorhanden, die Prüfung auf Modernisierung und Erweiterung steht noch aus. 3. Zeitrahmen: Die Sanierung erstreckt sich über mehrere Jahre. Der zweite Bauabschnitt in Moosach ist bis März 2025 geplant. Die Gesamtvision der Klimaneutralität reicht bis 2040.
Die Entscheidung über Umzüge oder Verbleib der Mieter wird erst drei Jahre vor Beginn der Maßnahmen finalisiert, wobei die Planung im Vorfeld transparent kommuniziert wird.
Fazit
Die Sanierungs- und Nachverdichtungsmaßnahmen der GWG München sind ein zentraler Baustein zur Sicherung des Münchner Wohnungsmarkts und zur Erreichung der Klimaziele. Die Projekte, insbesondere in Moosach und an der Badgasteiner Straße, demonstrieren, wie durch intelligente Architektur und den Einsatz nachhaltiger Materialien wie Holz bestehende Strukturen aufgewertet werden können.
Die Entscheidung für die Sanierung bestehender Gebäude statt für einen Abriss, wo immer dies baurechtlich und wirtschaftlich sinnvoll ist, erhält die Identität der Stadtviertel und spart Ressourcen. Gleichzeitig erfordert die Nachverdichtung den Mut zu neuen städtebaulichen Konzepten, die mehr Wohnraum bei gleichzeitig hoher Aufenthaltsqualität in den Außenbereichen schaffen.
Für Bauherren, Investoren und Mieter bleibt die GWG ein wichtiger Ansprechpartner. Die organisierten "Siedlungsgespräche" und die transparente Kommunikation über Baupläne zeigen, dass die Gesellschaft die Bedürfnisse der Bewohner ernst nimmt. Die kommenden Jahre werden geprägt sein von einem Wandel hin zu klimaneutralen, modernen und sozial durchmischten Wohnquartieren in München.