Die energetische Sanierung von Großsiedlungen stellt eine der zentralen Aufgaben der modernen Stadtentwicklung und des Klimaschutzes in Deutschland dar. Ein herausragendes Beispiel für eine solche Transformation ist die Sanierung der John-Locke-Siedlung in Berlin-Lichtenrade durch die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH. Dieses Projekt, das in den frühen 1960er Jahren erbaut wurde, dient als Modellfall für die Revitalisierung von Bauten aus der Nachkriegszeit, deren Energiestandards und Substanzerhaltung dringend überarbeitet werden müssen. Der folgende Artikel beleuchtet die technischen, energetischen und sozialen Aspekte dieses umfassenden Sanierungsvorhabens, das nicht nur die Bausubstanz erneuert, sondern auch einen signifikanten Beitrag zum Klimaschutz in Berlin leistet.
Das Projekt John-Locke-Siedlung: Ein Überblick
Die John-Locke-Siedlung, errichtet in den Jahren 1964 bis 1969, ist ein architektonisches Zeugnis der 60er Jahre und verkörpert bis heute die städtebauliche Idee einer „Stadtlandschaft“. Diese Planungsidee zeichnet sich durch viel Grün, viel Luft und viel Weitblick aus. Angesichts des Alters der Bausubstanz von mittlerweile über 50 Jahren war ein massiver Eingriff in die Bausubstanz jedoch unumgänglich. Die STADT UND LAND, als einer der sechs großen städtischen Immobilienanbieter Berlins mit rund 42.000 eigenen Wohnungen, hat sich zum Ziel gesetzt, diese markanten Hochhäuser und die dazugehörigen Außenanlagen zu sanieren.
Das Sanierungsvorhaben umfasst insgesamt ca. 1.600 bis 1.800 Wohnungen. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund 70 Millionen Euro, die bis zum Jahr 2019 investiert werden sollten. Ingo Malter, Geschäftsführer der STADT UND LAND, betont die Bedeutung des Substanzerhalts: „Obwohl das Thema Neubau zur Zeit sehr im Fokus steht, darf auch der Substanzerhalt im Bestand nicht vernachlässigt werden. Nach 50 Jahren wurde es höchste Zeit, in Lichtenrade wieder zu investieren.“ Das Projekt ist in seiner Dimension das größte Sanierungs- und Modernisierungsprojekt des Unternehmens.
Gebäudestruktur und Umfang der Maßnahmen
Das Sanierungsgebiet erstreckt sich auf mehrere Gebäudekomplexe, darunter den Töpchiner Weg 164–180 und die Angermünder Straße 7–8 (WE207). In diesem Teilbereich umfassen die Maßnahmen sieben Gebäude mit 124 Wohnungen und 17 Hauseingängen. Von diesen Wohnungen befinden sich 84 in den Bestandsgeschossen, während 40 Wohnungen durch eine Dachgeschossaufstockung entstehen. Dies zeigt, dass die Sanierung nicht nur die Instandsetzung, sondern auch die Aufwertung und den Ausbau der Wohnfläche beinhaltet.
Die baulichen Eingriffe sind vielfältig und zielen auf eine vollständige Modernisierung ab. Zu den Kernmaßnahmen gehören: * Fassadensanierung und Wärmedämmung: Die Außenhülle der Gebäude wird saniert und mit Wärmedämmung versehen. * Kellerdeckendämmung: Auch die Dämmung der Kellerdecken ist ein wesentlicher Bestandteil der Energieeffizienzsteigerung. * Dach- und Balkonsanierung: Die Dachflächen und Balkone werden instand gesetzt. * Austausch alter Fenster: Der Austausch der Fenster ist entscheidend für die Reduzierung von Wärmeverlusten. * Instandsetzung von Aufzügen: Die Modernisierung der Aufzüge verbessert die Erreichbarkeit der Wohnungen und steigert den Wohnkomfort. * Neugestaltung der Außenanlagen: Die städtebaulichen Qualitäten der „Stadtlandschaft“ werden durch die Aufwertung der Außenanlagen wiederhergestellt. Hierzu zählt auch die Fertigstellung eines zentralen Stadtplatzes, der als Veranstaltungsort für Feste und Märkte dient.
Energieeffizienz und Klimaschutz
Im Zentrum der Sanierung stehen Ziele, die im Rahmen einer Klimaschutzvereinbarung mit dem Berliner Senat festgelegt wurden. Die energetischen Sanierungsmaßnahmen sind darauf ausgelegt, den Energieverbrauch drastisch zu senken und den CO2-Ausstoß zu reduzieren.
Energieeinsparungen und CO2-Minderung
Die energetischen Maßnahmen führen im Ergebnis zu einer Einsparung von fossiler Energie. Konkret wird eine Einsparung von ca. 70 Prozent bei der Energie angestrebt. Diese massive Reduktion des Energiebedarfs ist ein wesentlicher Beitrag zur Erreichung der Klimaziele. In Abhängigkeit von der Genehmigung von Erdwärmesonden ergeben sich hieraus Einsparungen von ca. 60 Prozent CO2.
Das Ziel der STADT UND LAND war es, nach Abschluss der Sanierung im Jahr 2019 insgesamt ca. 2.142 Tonnen CO2 pro Jahr einzusparen. Diese Einsparung entspricht dem Versprechen, den CO2-Ausstoß auf durchschnittlich 1,5 Tonnen pro Wohnung und Jahr abzusenken. Bereits mit der Sanierung der ersten 500 Wohnungen in drei Hochhäusern wurde ein wichtiger Etappensieg erreicht: Es wurden bereits 878 Tonnen CO2 eingespart. Dies belegt, dass die Berechnungen der Energieeffizienz auf der Baustelle greifen.
Umstellung der Energieträger
Ein wesentlicher Faktor für die CO2-Reduktion ist die Umstellung der Energieversorgung. In den sanierten Bereichen wurde die Energieversorgung von Öl auf Gas umgestellt. Gas als Energieträger weist im Vergleich zu Öl einen geringeren CO2-Ausstoß auf und ist eine sauberere fossile Alternative, die als Brückentechnologie auf dem Weg zu einer vollständig erneuerbaren Energieversorgung dient.
Technische Sanierung: Schadstoff- und Strangsanierung
Bei einem Gebäudebestand aus den 1960er Jahren ist die Sanierung nicht nur eine Frage der Energieeffizienz, sondern auch der Gesundheit und Sicherheit der Bewohner. Die Sanierung umfasst daher zwingend notwendige Arbeiten an den technischen Installationen.
Schadstoffbeseitigung
Die „Schadstoff- und Strangsanierung“ in den Wohnungen ist ein komplexer Vorgang. Im Zuge dieser Sanierung müssen Schadstoffe, die im Laufe der Jahrzehnte in der Bausubstanz gebunden oder entstanden sind, fachgerecht entfernt werden. Dies betrifft oft Asbest oder andere gesundheitsgefährdende Materialien, die in der Bauzeit der 60er Jahre Verwendung fanden. Diese Arbeiten erfordern eine sorgfältige Planung und Ausführung, um die Gesundheit der Bewohner zu schützen.
Sanierung der Versorgungsstränge
Zu den notwendigen Maßnahmen gehört auch die Erneuerung der Versorgungsleitungen (Stränge) in den Wohnungen. Dazu gehören Wasserleitungen, Abwasserleitungen und Heizungsleitungen. Diese Sanierung ist technisch erforderlich, um die Funktionsfähigkeit der Haustechnik zu gewährleisten und zukünftige Schäden zu vermeiden. Die Notwendigkeit dieser tiefgreifenden Eingriffe bedingt, dass die Wohnungen über einen mehrwöchigen Zeitraum leer stehen müssen.
Herausforderungen im Projektmanagement: Die Mieterperspektive
Während die energetischen und technischen Ziele des Projekts aus bautechnischer Sicht klar definiert sind, stellt die Durchführung in bewohntem Bestand eine enorme Herausforderung dar. Die Koexistenz von Baustelle und Wohnort erzeugt Konflikte, die im Rahmen des Mietermanagements gelöst werden müssen.
Die Notwendigkeit von Umsetzwohnungen
Aufgrund der mehrwöchigen Auszüge während der Schadstoff- und Strangsanierung müssen die Mieter in Umsetzwohnungen umziehen. Dieser Prozess umfasst nicht nur den Umzug der Person, sondern auch die externe Einlagerung der kompletten Wohnungseinrichtung. Für die Bewohner bedeutet dies eine erhebliche Belastung und den Verlust des gewohnten Lebensumfeldes für mehrere Wochen.
Kommunikation und Mieterbetreuung
Eine professionelle Mieterbetreuung ist für den Erfolg des Projekts unerlässlich. Die STADT UND LAND setzt hierfür auf die SO-PHIA Berlin GmbH, ein Tochterunternehmen, das von geschulten Mitarbeitern durchgeführt wird. Ziel ist es, eine umfassende Beratung zu gewährleisten. Dennoch berichten Quellen von Problemen in der Kommunikation. Mieter berichteten, dass sie über Verzögerungen nicht informiert wurden und selbst nachhaken mussten. Solche Mängel in der Informationspolitik führen zu Frustration und einem Vertrauensverlust.
Bauverzögerungen und deren Ursachen
Trotz der Zielsetzung, die Sanierung bis 2019 abzuschließen, gab es erhebliche Verzögerungen. Als Grund für die Verzögerungen nennt die Wohnungsgesellschaft Probleme mit den ausführenden Firmen. Die Bauverzögerungen haben direkte Auswirkungen auf die Lebensqualität der Bewohner. Diese berichten über unerträglichen Lärm und Schmutz über einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren. Die Geduld der Mieter ist hierbei oft am Ende, was die soziale Komponente solcher Großprojekte unterstreicht.
Soziale Verantwortung und Mietpreisentwicklung
Trotz der massiven Eingriffe in die Bausubstanz und die Lebensqualität der Bewohner wird versucht, die soziale Verantwortung wahrzunehmen. Die Miete wird nur moderat angehoben. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller betont die Vorbildfunktion der kommunalen Wohnungsgesellschaften und das Austarieren zwischen sozialverträglichen Mieten und Maßnahmen des Umwelt- und Klimaschutzes. Ziel der Sanierung ist es, den Wohnraum bezahlbar zu halten.
Quartiersbildung und städtebauliche Aufwertung
Die Sanierung beschränkt sich nicht auf die Gebäude allein, sondern greift die städtebauliche Idee der „Stadtlandschaft“ wieder auf. Neben den Baumaßnahmen wird unter Einhaltung des vorhandenen Charakters die Bildung von vier Quartieren angestrebt, um die Identifikation der Mieter mit ihrer Siedlung zu erhöhen. Der bereits abgeschlossene Stadtplatz im Zentrum der Siedlung ist ein erstes sichtbares Ergebnis dieser Strategie. Er dient als sozialer Treffpunkt und stärkt das Gemeinschaftsgefühl.
Fazit
Die Sanierung der John-Locke-Siedlung in Berlin-Lichtenrade durch die STADT UND LAND ist ein Paradebeispiel für die energetische und strukturelle Aufwertung von Großsiedlungen der 1960er Jahre. Die Investitionssumme von ca. 70 Millionen Euro ermöglicht tiefgreifende Eingriffe in die Bausubstanz, die zu einer Reduktion des Energiebedarfs um ca. 70 Prozent führen. Das Ziel, den CO2-Ausstoß um jährlich über 2.000 Tonnen zu senken, wird durch die Umstellung von Öl auf Gas, die Dämmung von Fassaden und Kellerdecken sowie die Erneuerung der Fenster verfolgt.
Gleichzeitig offenbaren die Quellen die enormen Herausforderungen bei der Umsetzung. Die Notwendigkeit von mehrwöchigen Auszügen und Umsetzwohnungen, die Schadstoffsanierung und die Verlängerung der Bauzeiten durch Probleme mit Handwerksfirmen belasten die Mieter erheblich. Die Kritik am Informationsmanagement zeigt, dass eine technisch perfekte Sanierung ohne ein ebenso gutes soziales Management nicht gelingen kann. Dennoch bleibt das Projekt ein wichtiger Schritt, um Berlin auf einen zukunftsfähigen Kurs zu bringen und den Klimazielen gerecht zu werden, ohne die sozialen Aspekte des Wohnens aus den Augen zu verlieren.