Die Sanierung von Immobilien ist mit erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden. Für Eigentümer von Ferienwohnungen stellt sich dabei oft die Frage, inwieweit diese Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Das deutsche Steuerrecht bietet hierfür spezifische Regelungen, die jedoch an klare Voraussetzungen geknüpft sind. Dieser Artikel beleuchtet die steuerlichen Möglichkeiten, die sich aus der Sanierung von Ferienwohnungen ergeben, und differenziert zwischen den verschiedenen Nutzungsarten und den daraus resultierenden steuerlichen Konsequenzen.
Grundlagen der steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten
Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten hängt maßgeblich von der Nutzung der Immobilie ab. Das Einkommensteuerrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen selbst genutzten Wohnungen, vermieteten Wohnungen und Ferienwohnungen. Für jede Kategorie gelten unterschiedliche Regelungen bezüglich der Absetzbarkeit von Kosten.
Für selbst genutzte Immobilien hat der Gesetzgeber mit dem § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) einen Steuerbonus für energetische Sanierungen eingeführt. Dieser Bonus ermöglicht es, 20 % der Sanierungskosten, verteilt auf drei Jahre, von der Steuerschuld abzuziehen. Allerdings ist die Anwendung dieses Steuerbonus auf Ferienwohnungen nur unter bestimmten Bedingungen möglich, die im Folgenden erläutert werden.
Selbstgenutzte Ferienwohnungen
Eigentümer, die eine Ferienwohnung ausschließlich selbst nutzen und nicht vermieten, können von steuerlichen Vorteilen profitieren. Laut den vorliegenden Quellen wird die Ferienwohnung in diesem Fall als eigenständiges Objekt betrachtet. Das bedeutet, dass für eine selbstgenutzte Ferienwohnung weitere 200.000 EUR an anrechenbaren Sanierungskosten geltend gemacht werden können.
Dieser Höchstbetrag von 200.000 EUR ist pro Objekt definiert. Eine zeitweilige Nutzung der Ferienwohnung durch die eigenen Kinder ist dabei in der Regel unproblematisch und ändert nichts an der Einstufung als selbstgenutzte Wohnung. Entscheidend ist, dass die Nutzung unentgeltlich erfolgt. Eine entgeltliche Mitnutzung durch Dritte, beispielsweise eine Vermietung, würde die Ferienwohnung in den Bereich der Vermietung überführen und die Absetzbarkeit der Sanierungskosten nach den Regeln für vermietete Immobilien erfordern.
Absetzung von Sanierungskosten bei vermieteten Ferienwohnungen
Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten bei vermieteten Ferienwohnungen ist komplexer. Grundsätzlich sind Kosten für die Sanierung und Erhaltung von vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar. Diese mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und somit die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer.
Es gilt eine wichtige Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Erhaltungsaufwand umfasst Reparaturen und Renovierungen, die den bestehenden Zustand der Immobilie erhalten. Herstellungskosten hingegen führen zu einer wesentlichen Verbesserung oder Erweiterung der Substanz und müssen über die gesetzliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Die Vereinfachungsregel
Eine wichtige Regelung für die Praxis ist die sogenannte Vereinfachungsregel. Diese besagt, dass Kosten bis zu 4.000 EUR pro Jahr automatisch als Erhaltungsaufwand (Reparaturleistungen) abgesetzt werden können. Das Steuerrecht geht davon aus, dass Sanierungsarbeiten im Allgemeinen teurer als 4.000 EUR sind. Diese Regelung erleichtert die Abrechnung für kleinere Renovierungsmaßnahmen, da eine detaillierte Prüfung, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten handelt, für Beträge unter dieser Grenze entfällt.
Sonderregelungen für vermietete Immobilien
Bei vermieteten Wohnräumen, zu denen auch vermietete Ferienwohnungen zählen, gibt es spezifische Sonderregelungen, die beachtet werden müssen.
Ein Beispiel ist die Kompletterneuerung von Einbauküchen. Wird eine Einbauküche in einer vermieteten Ferienwohnung komplett erneuert, gilt dies rechtlich nicht als Erhaltungsaufwand. Eine Einbauküche wird als „eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut“ betrachtet. Bei einer Kompletterneuerung, bei der alle wesentlichen Komponenten wie Herd, Spüle, Einbaumöbel und Elektrogeräte ausgetauscht werden, muss eine Abschreibung über 10 Jahre erfolgen. Teilrenovierungen hingegen können durchaus als Erhaltungsaufwand eingestuft werden.
Für Investoren, die Mietwohnungen, darunter auch vermietete Ferienwohnungen, neu errichten oder erwerben, besteht zudem die Möglichkeit einer Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. Seit 2019 dürfen private Investoren 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neu geschaffenen Mietwohnung zusätzlich abschreiben. Diese Sonderabschreibung beginnt im Jahr der Anschaffung und umfasst drei Folgejahre.
Anteilige Absetzung bei gemischter Nutzung
Falls ein Teil der Ferienwohnung selbst genutzt und ein anderer Teil vermietet wird, können die anteilig für den selbst genutzten Teil angefallenen Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Diese Kosten sind dann jedoch den Regeln für die selbstgenutzte Immobilie (§ 35c EStG) zu unterwerfen.
Der Steuerbonus für energetische Sanierungen (§ 35c EStG)
Der Steuerbonus nach § 35c EStG ist eine zentrale Fördermaßnahme für energetische Sanierungen. Er ermöglicht einen Steuerabzug in Höhe von 20 % der förderfähigen Aufwendungen, maximal jedoch 40.000 EUR, verteilt auf drei Jahre (20 % im ersten Jahr, je 10 % in den beiden folgenden Jahren). Die förderfähigen Maßnahmen umfassen beispielsweise den Austausch von Fenstern, die Dämmung von Dach oder Fassade, die Erneuerung der Heizung oder den Einbau einer Lüftungsanlage.
Voraussetzungen für die Anwendung auf Ferienwohnungen
Für die Inanspruchnahme des Steuerbonus ist entscheidend, wer die Ferienwohnung nutzt. Der Bonus kann von Eigentümern geltend gemacht werden, die das Haus oder die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen. In diesen Kreis fallen auch Zweit- oder Ferienwohnungen, sofern sie selbst genutzt werden. Eine Vermietung der Ferienwohnung schließt die Anwendung des § 35c EStG jedoch aus.
Arbeitszimmer oder beruflich genutzte Flächen in der Ferienwohnung müssen bei der Berechnung der förderfähigen Kosten berücksichtigt werden. Der Steuerbonus gilt nur für den privat genutzten Teil. Das bedeutet, dass die Kosten für das Arbeitszimmer aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden müssen.
Kombination mit anderen Fördermitteln
Eine wichtige Frage ist die Kombinierbarkeit des Steuerbonus mit anderen staatlichen Förderprogrammen, wie denen der KfW oder des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die Quellen geben hierzu eine klare Auskunft: Der Steuerbonus nach § 35c EStG ist nur möglich, wenn die Sanierungskosten nicht bereits anderweitig steuerlich oder als öffentlich geförderte Maßnahme berücksichtigt worden sind.
Der Steuerbonus stellt somit eine Alternative für alle dar, die keine KfW- oder BAFA-Förderung in Anspruch nehmen wollen. Eine Kombination ist jedoch für unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen möglich. Tauscht ein Eigentümer beispielsweise die Fenster und lässt parallel das Dach dämmen, kann für die Fenster die eine und für die Dämmung die andere Förderung (oder der Steuerbonus) gewählt werden.
Technische und formale Anforderungen an die Absetzung
Unabhängig davon, ob es sich um eine selbstgenutzte oder vermietete Ferienwohnung handelt, sind bei der steuerlichen Absetzung von Sanierungskosten formale Anforderungen zu beachten.
Notwendigkeit der Fachfirma
Für den Steuerbonus nach § 35c EStG ist zwingend vorgeschrieben, dass die Sanierung von einem Fachunternehmen durchgeführt wird. Ein Fachunternehmen ist jedes Unternehmen, das in den relevanten Gewerken (z. B. Maurer, Betonbauer, Zimmerer, Dachdecker, Fensterbauer, Heizungsbauer) tätig ist. Wichtig ist, dass das beauftragte Unternehmen auch für das jeweilige Gewerk tätig ist. Ein Eigentümer darf also keinen fachfremden Handwerksbetrieb beauftragen. Für die Sanierung der Heizung ist beispielsweise ein Heizungsfachbetrieb notwendig.
Auch bei der Absetzung von Handwerkerkosten für Renovierungsarbeiten im Rahmen von Werbungskosten (bei Vermietung) oder für haushaltsnahe Dienstleistungen (bei selbstgenutzter Immobilie) ist die Beauftragung eines Fachunternehmens üblich und oft Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung.
Rechnungsstellung und Zahlungsart
Die Rechnung des Fachunternehmens muss zwingend in deutscher Sprache ausgestellt sein. Dies gilt auch für im Ausland liegende Ferienwohnungen. Die Rechnung muss zudem folgende Angaben enthalten: - Die förderfähigen Maßnahmen - Die Arbeitsleistung des Fachunternehmens - Die Adresse der Immobilie
Ein entscheidender Punkt ist die Art der Zahlung. Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht akzeptiert. Die Rechnung muss immer „unbar“ (per Überweisung, Kreditkarte etc.) bezahlt werden. Es wird empfohlen, die Kopie des Kontoauszugs, auf dem der Überweisungsvorgang ersichtlich ist, mindestens für einige Jahre aufzubewahren, um im Falle einer Steuerprüfung die ordnungsgemäße Zahlung nachweisen zu können.
Aufbewahrung der Belege
Grundsätzlich gilt für alle steuerlich relevanten Ausgaben: Alle Belege und Rechnungen müssen sorgfältig aufbewahrt werden, um die Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung nachweisen zu können. Dies betrifft insbesondere Maßnahmen, die der Erhaltung oder Verbesserung der Wohnung dienen, wie Modernisierung von Heizungen, Austausch von Fenstern oder Erneuerung von Bodenbelägen.
Besonderheiten bei Denkmalschutzimmobilien
Ferienwohnungen können sich auch in Gebäuden unter Denkmalschutz befinden. In diesem Fall gibt es spezielle, sehr attraktive steuerliche Regelungen.
Für Sanierungen und Renovierungen von Denkmalschutzimmobilien können Sonderabschreibungen genutzt werden. Diese ermöglichen eine besonders schnelle steuerliche Absetzung der Kosten: - Im ersten Jahr können bis zu 9 % der Sanierungskosten abgeschrieben werden. - Im zweiten Jahr können bis zu 7 % abgeschrieben werden. - Die restlichen Kosten werden über die nächsten 8 Jahre abgeschrieben.
Zusätzlich können Investitionsabzugsbeträge genutzt werden, um die Sanierungskosten steuerlich abzusetzen. Diese Vergünstigungen dienen der Förderung der Erhaltung und Sanierung von denkmalgeschützter Bausubstanz.
Absetzung von weiteren haushaltsnahen Dienstleistungen
Neben den klassischen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten können auch andere Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Ferienwohnung anfallen, steuerlich geltend gemacht werden.
Dazu gehören: - Reparaturen an der Immobilie, die von Handwerkern durchgeführt werden. - Gartenpflege und Reinigungsarbeiten. - Malerarbeiten oder Reparaturen, die von Fachleuten erledigt werden.
Für diese Arbeiten können bis zu 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abgesetzt werden, allerdings nur in begrenztem Umfang. Bei selbstgenutzten Immobilien (einschließlich Ferienwohnungen) können solche Kosten oft als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend gemacht werden. Bei vermieteten Ferienwohnungen wären diese Kosten als Werbungskosten absetzbar.
Wichtige Fristen und Antragsverfahren
Die Einhaltung von Fristen ist für die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten entscheidend.
Für den Steuerbonus nach § 35c EStG können die Kosten erstmals in dem Kalenderjahr abgesetzt werden, in dem die Sanierungsarbeiten beendet werden. Die Verteilung der 20 % über drei Jahre geschieht automatisch.
Bei vermieteten Ferienwohnungen müssen die Kosten im Rahmen der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Fristen für die Abgabe der Steuererklärung sind zu beachten.
Für Mieter von Ferienwohnungen, die selbst Renovierungsarbeiten durchführen (was seltener vorkommt, aber möglich ist, z. B. bei langfristigen Mietverhältnissen), gilt, dass Renovierungskosten innerhalb des laufenden Kalenderjahres geltend gemacht werden müssen.
Die Notwendigkeit professioneller Beratung
Die steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungskosten, insbesondere bei Ferienwohnungen, ist ein komplexes Thema mit vielen Sonderregelungen und Fallstricken. Die Quellen betonen wiederholt, dass eine individuelle Beratung durch einen professionellen Steuerberater durch nichts ersetzt werden kann. Dies gilt insbesondere für: - Die korrekte Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. - Die Anwendung der Vereinfachungsregelung. - Die korrekte Berechnung der Kostenanteile bei gemischter Nutzung (selbstgenutzt/vermietet). - Die Kombination mit anderen Förderprogrammen. - Die Anforderungen an die Rechnungsstellung und Nachweisführung.
Ein Steuerberater kann zudem prüfen, ob die Voraussetzungen für den Steuerbonus nach § 35c EStG erfüllt sind oder ob eine Absetzung als Werbungskosten bei Vermietung vorteilhafter ist. Zudem kann er bei der Antragstellung für Sonderabschreibungen, wie sie für Denkmalschutzimmobilien gelten, unterstützen.
Fazit
Die Sanierung einer Ferienwohnung bietet steuerliche Möglichkeiten, die je nach Nutzung der Immobilie stark variieren. Für selbstgenutzte Ferienwohnungen kann der Steuerbonus nach § 35c EStG eine attraktive Möglichkeit sein, 20 % der Kosten für energetische Sanierungen von der Steuerschuld abzuziehen. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten von einem Fachunternehmen durchgeführt und unbar bezahlt werden.
Für vermietete Ferienwohnungen sind Sanierungskosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Hier ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand (bis 4.000 EUR pauschal) und Herstellungskosten (Abschreibung über Jahre) entscheidend. Besonders vorteilhaft sind die Sonderabschreibungen für Denkmalschutzimmobilien, die eine schnelle steuerliche Absetzung ermöglichen.
Unabhängig von der gewählten Variante ist die sorgfältige Dokumentation und die Einhaltung der formalen Anforderungen (Rechnung in deutscher Sprache, unbare Zahlung, Fachunternehmen) unerlässlich. Angesichts der Komplexität der steuerlichen Regelungen und der Vielzahl an Sonderfällen ist die Konsultation eines Steuerberaters dringend zu empfehlen, um die maximalen steuerlichen Vorteile zu erzielen und Fehler in der Steuererklärung zu vermeiden.