Fassadensanierung: Wann reicht eine einfache Mehrheit?

Die Sanierung der Fassade eines Gebäudes ist eine der häufigsten und wichtigsten Maßnahmen im Bereich der Immobilienrenovierung. Insbesondere in älteren Wohnbauten kann die Fassade Schäden aufweisen, die nicht nur optisch unansehnlich wirken, sondern auch Schäden an der Struktur oder der Energieeffizienz des Gebäudes verursachen. In der Praxis ist es oft notwendig, eine Fassadensanierung durchzuführen, um die Immobilie langfristig zu erhalten. Allerdings hängt die Umsetzung solcher Maßnahmen stark von der Entscheidung der Wohnungseigentümer ab, die in der Regel in einer Eigentümerversammlung getroffen wird. Besonders wichtig ist dabei die Frage, welche Mehrheit für eine Fassadensanierung erforderlich ist, und wie sich die Kostenverteilung gestaltet.

Grundlagen der Fassadensanierung und der Beschlussfassung

Eine Fassadensanierung ist in der Regel eine bauliche Veränderung, die über die bloße Erhaltung des bestehenden Zustands hinausgeht. Solche Maßnahmen können verschiedene Aspekte umfassen, wie die Erneuerung des Putzes, die Verbesserung der Wärmedämmung oder die Sanierung von Schimmelschäden. Im Gegensatz zur bloßen Erhaltung, bei der das Gebäude in seinem ursprünglichen Zustand belassen wird, führt jede Fassadensanierung zu einer Modernisierung, die oft auch technische Verbesserungen beinhaltet.

Die Beschlussfassung über eine Fassadensanierung erfolgt in der Regel in einer Eigentümerversammlung. Hierbei ist es entscheidend, ob die Sanierung als Erhaltungsmaßnahme oder als Modernisierung angesehen wird. Gemäß den aktuellen gesetzlichen Regelungen ist in vielen Fällen eine einfache Mehrheit für die Durchführung einer Fassadensanierung ausreichend. Dies gilt insbesondere, wenn die Sanierung aufgrund ordnungsrechtlicher Vorschriften notwendig ist, wie beispielsweise eine zusätzliche Wärmedämmung, um die Energieeffizienz zu verbessern.

Allerdings gibt es Ausnahmen. Wenn die Fassadensanierung nicht zur Erhaltung, sondern zur Modernisierung des Gebäudes führt, ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich. Das bedeutet, dass in der Versammlung eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Maßnahme stimmen müssen.

Diese Regelung ist besonders relevant, wenn die Fassadensanierung beispielsweise mit der Erneuerung der Fenster, Balkonabdichtung oder Dämmung verbunden ist. In solchen Fällen handelt es sich nicht mehr um eine reine Erhaltungsmaßnahme, sondern um eine modernisierende Instandsetzung, die den Gebäudezustand verbessert und möglicherweise auch den Wert der Immobilie erhöht.

Beschlussfassung und Mehrheitsentscheidung

Die Beschlussfassung über eine Fassadensanierung ist ein zentraler Punkt bei der Durchführung solcher Maßnahmen. In der Regel ist es ausreichend, wenn die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer die Sanierung unterstützt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Fassadensanierung notwendig ist, um Schäden an der Struktur oder den Schimmelschäden zu beheben.

Im Rahmen der Wohnungseigentumsgesetze (WEG) hat sich in den letzten Jahren eine Reform abgeschlossen, die die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen und Modernisierungen erleichtert. Der neue § 20 WEG erlaubt es, bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit durchzuführen. Dies bedeutet, dass nicht mehr alle Wohnungseigentümer, die von einer Fassadensanierung betroffen sind, eine Zustimmung geben müssen.

Diese Reform erleichtert insbesondere bauliche Veränderungen wie den Einbau von E-Auto-Ladestationen oder barrierefreie Umbauten, da die Beschlussfassung nicht mehr eine doppelt qualifizierte Mehrheit erfordert. Allerdings bleibt die Kostentragung weiterhin ein zentraler Punkt, der in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erfolgt.

Kostentragung und Kostenverteilung

Die Kostentragung bei einer Fassadensanierung ist ein weiterer zentraler Aspekt. In der Regel werden die Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA) auf die Wohnungseigentümer verteilt. Das bedeutet, dass die Kostenquote für jede Wohnung entsprechend dem Anteil am Gesamtvermögen des Gebäudes berechnet wird. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Fassadensanierung als Erhaltungsmaßnahme durchgeführt wird, bei der alle Wohnungseigentümer betroffen sind.

Allerdings gibt es Ausnahmen. Wenn eine Fassadensanierung mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen wird, müssen alle Wohnungseigentümer nach ihrer Miteigentumsquote die Kosten tragen. Dies gilt insbesondere, wenn sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Ein wichtiger Anhaltspunkt ist dabei der 10-Jahres-Zeitraum, der bisher für modernisierende Instandsetzungen galt.

In diesem Fall ist es für die Wohnungseigentümer zwingend, die Kosten nach ihrer Miteigentumsquote zu tragen, da die Maßnahme für alle vorteilhaft ist und sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Allerdings kann es in Einzelfällen auch eine andere Kostenverteilung vereinbart werden, wenn dies in der Eigentümerversammlung beschlossen wird.

Ein weiterer Punkt ist die Kostentragung bei Maßnahmen, die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden. In solchen Fällen müssen alle Wohnungseigentümer nach ihrer Miteigentumsquote die Kosten tragen, außer, wenn die Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. In diesem Fall kann es eine Ausnahme geben, bei der nicht alle Wohnungseigentümer die Kosten tragen müssen.

Praktische Beispiele und Musterbeschlüsse

Um eine Fassadensanierung durchzuführen, ist es notwendig, einen Beschluss in der Eigentümerversammlung zu fassen. Dieser Beschluss muss klar formuliert sein, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden. Im Folgenden sind einige praktische Beispiele und ein Musterbeschluss für eine Fassadensanierung aufgeführt:

Musterbeschluss für eine Fassadensanierung

a) Firma X wird auf der Grundlage ihres Angebots vom [Datum] mit der Erneuerung und Dämmung der Fassade beauftragt. b) Firma Y wird auf der Grundlage ihres Angebots vom [Datum] mit dem Einbau neuer Fenster beauftragt. c) Firma Z wird auf der Grundlage ihres Angebots vom [Datum] mit der Sanierung der Balkone beauftragt. d) Das Ingenieurbüro Dr. I. wird gemäß dem Angebot vom [Datum] mit der Objektüberwachung nebst Dokumentation und technischen Abnahme beauftragt.
Sollte eine der beauftragten Firmen auf einer Sicherheitsleistung gemäß § 650f BGB bestehen, so ist der Verwalter berechtigt, eine Bankbürgschaft im Namen der Gemeinschaft ausstellen zu lassen.
[Optional: Sondervergütung des Verwalters für die Begleitung der Baumaßnahme]
Die Kosten der Maßnahmen nach Nr. 1 bis 3 werden nach dem Verhältnis der MEA auf alle Eigentümer verteilt. Zur Finanzierung wird eine Sonderumlage i. H. v. EUR [Betrag] erhoben. Diese wird nach dem Verhältnis der MEA auf alle Eigentümer verteilt und ist fällig zum [Datum].
Der Verwalter wird angewiesen, den Beschluss erst nach Eintritt der Bestandskraft auszuführen.

Dieser Musterbeschluss ist eine Standardformulierung, die in der Praxis oft verwendet wird, um eine Fassadensanierung zu beschließen. Er ist jedoch nicht verpflichtend und kann je nach Eigentümerversammlung und Gemeinschaft unterschiedlich formuliert werden.

Fazit

Die Fassadensanierung ist eine der wichtigsten und häufigsten Maßnahmen im Bereich der Immobilienrenovierung. Sie ist oft notwendig, um Schäden an der Struktur des Gebäudes zu beheben und die Energieeffizienz zu verbessern. Die Beschlussfassung über eine Fassadensanierung erfolgt in der Regel in einer Eigentümerversammlung, bei der eine einfache Mehrheit ausreicht, wenn die Sanierung als Erhaltungsmaßnahme durchgeführt wird.

Allerdings gibt es Ausnahmen, bei denen eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich ist, insbesondere wenn die Fassadensanierung nicht zur Erhaltung, sondern zur Modernisierung des Gebäudes führt. In solchen Fällen müssen alle Wohnungseigentümer nach ihrer Miteigentumsquote die Kosten tragen, außer, wenn die Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.

Die Kostentragung erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, was bedeutet, dass die Kostenquote für jede Wohnung entsprechend dem Anteil am Gesamtvermögen des Gebäudes berechnet wird. Allerdings kann es in Einzelfällen auch eine andere Kostenverteilung vereinbart werden, wenn dies in der Eigentümerversammlung beschlossen wird.

Im Zusammenhang mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) hat sich die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen und Modernisierungen erleichtert, was Eigentümer und Verwalter gleichermaßen betrifft. Dennoch bleibt die Kostentragung weiterhin ein zentraler Punkt, der klar formuliert und rechtssicher sein muss.