Steuerliche Absetzung von Sanierungsmaßnahmen in Österreich – Voraussetzungen, Förderungen und Praxisbeispiele

Die Sanierung von Immobilien in Österreich bietet nicht nur ökologische Vorteile, sondern auch steuerliche Vorteile, die sorgfältig genutzt werden können. Mit der ökosozialen Steuerreform und der Umsetzung klimapolitischer Ziele hat der österreichische Gesetzgeber verschiedene Modelle geschaffen, die es Eigentümern und Mieter ermöglichen, Renovierungskosten und energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich abzusetzen. Dieser Artikel gibt einen detaillierten Überblick über die aktuell geltenden Regelungen, Voraussetzungen, Förderungsmodelle und praktische Beispiele, um Interessierte optimal über ihre Möglichkeiten zu informieren.

Allgemeine steuerliche Absetzmöglichkeiten für Renovierungen

Die allgemeine steuerliche Absetzung von Renovierungskosten ist im österreichischen Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere in § 35a, geregelt. Nach dieser Vorschrift können Handwerkerleistungen bis zu 20 % der Gesamtkosten, jedoch maximal 1.200 Euro pro Jahr, steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt unabhängig davon, ob die Renovierung in einem eigenen oder vermietetem Objekt durchgeführt wird.

Wer kann absetzen?

Grundsätzlich profitieren sowohl Eigentümer als auch Mieter von dieser Regelung, wobei die Anforderungen je nach Nutzungszweck variieren:

Eigentümer: Sie können Renovierungskosten absetzen, insbesondere wenn die Immobilie vermietet ist. In solchen Fällen gelten die Ausgaben als Betriebsausgaben und können in der Einkommensteuererklärung als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Mieter: Mieter können Renovierungskosten nur dann absetzen, wenn sie von einer behörde genehmigten Renovierung betroffen sind. Allerdings ist diese Option in der Praxis selten und stark eingeschränkt.

Um die Absetzung in Anspruch zu nehmen, ist eine genaue Dokumentation erforderlich. Handwerkerrechnungen, Materialbelege und eventuelle Förderungen müssen ordnungsgemäß aufbewahrt und im Steuerjahr geltend gemacht werden.

Energetische Sanierungen und die Öko-Sonderausgabenpauschale

Eine der zentralen steuerlichen Absetzmodelle in Österreich ist die Öko-Sonderausgabenpauschale, die im Zuge der ökosozialen Steuerreform 2022 eingeführt wurde. Diese Pauschale ermöglicht es, Investitionen in energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen über einen Zeitraum von fünf Jahren abzusetzen. Pro Jahr können bis zu 800 Euro abgesetzt werden, was auf insgesamt 4.000 Euro summiert.

Voraussetzungen für die Öko-Sonderausgabenpauschale

Um die Pauschale nutzen zu können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Förderung durch den Bund: Die Maßnahme muss durch eine Bundesförderung gemäß dem Umweltförderungsgesetz gefördert worden sein.
Mindestinvestition: Die Nettoinvestitionskosten nach Abzug der Förderungen müssen mindestens 4.000 Euro betragen.
Privat genutzte Immobilien: Die Sanierungsmaßnahme muss ein privat genutztes Gebäude oder einen privat genutzten Gebäudeteil betreffen.
Datenübermittlung: Es muss eine Einwilligung zur Datenübermittlung an das Finanzamt vorliegen.

Absetzbare Maßnahmen

Folgende Sanierungsmaßnahmen sind förderfähig und können steuerlich abgesetzt werden:

Austausch von Fenstern und Außentüren
Außenwänden, Dach, Kellerboden und Geschoßdecken dämmen
Austausch fossiler Heizungssysteme durch klimafreundliche Alternativen wie Wärmepumpen, Pellets oder Fernwärme

Praxisbeispiel

Ein Beispiel aus der Praxis verdeutlicht die Absetzung: Ein Eigentümer investiert im April 2023 20.000 Euro in die Sanierung seiner Immobilie. Durch eine Förderung vom Bund in Höhe von 6.000 Euro und zusätzliche Mittel vom Bundesland Niederösterreich in Höhe von 1.200 Euro reduziert sich der Nettoaufwand auf 12.800 Euro. Da dieser Betrag die Mindestgrenze von 4.000 Euro übersteigt, kann der Eigentümer die Öko-Sonderausgabenpauschale in Anspruch nehmen. Die Absetzung verteilt sich auf fünf Jahre mit 800 Euro pro Jahr.

Verlängerung des Abschreibungszeitraums

Werden innerhalb der fünf Jahre weitere förderfähige Maßnahmen durchgeführt, verlängert sich der Abschreibungszeitraum auf zehn Jahre. In diesem Fall verteilt sich die Absetzung auf 10 Jahre, wobei der Betrag je nach Anzahl der Maßnahmen variiert.

Steuerliche Absetzung von Heizkesseltausch

Der Heizkesseltausch war bis Ende 2024 ein weiteres Modell der steuerlichen Absetzung. In diesem Zusammenhang stand ein Zuschuss von 400 Euro pro Jahr über einen Zeitraum von fünf Jahren (also insgesamt 2.000 Euro) zur Verfügung. Dieser Zuschuss setzte voraus, dass der fossile Heizkessel durch ein klimafreundliches System wie eine Wärmepumpe ersetzt wird.

Änderungen in der Förderung

Die Förderung für Heizkesseltausch wurde mit der Aktion „Raus aus Öl und Gas 2023/24“ beendet. Neue Anträge sind aktuell nicht mehr möglich. Eine mögliche Neuauflage der Förderung im Jahr 2025 hängt von der Entscheidung der neuen Bundesregierung ab.

Einkommensschwache Haushalte können jedoch weiterhin von der Aktion „Sauber Heizen für Alle“ profitieren. Bei dieser Initiative können Anträge ab dem 2. Januar 2025 wieder gestellt werden.

Barrierefreie Sanierungen und Pauschalbeträge

Neben energetischen Sanierungen bietet Österreich auch steuerliche Vorteile für barrierefreie Anpassungen, insbesondere für Menschen mit Behinderungen. Laut den Vorgaben des Bundesministeriums für Finanzen können außergewöhnliche Belastungen von der Einkommensteuer abgesetzt werden, darunter auch rollstuhlgerechte Adaptierungen.

Pauschalbeträge für Menschen mit Behinderung

Die Pauschalbeträge hängen vom Grad der Behinderung ab:

Ab 25 % Behinderung: 124 Euro pro Jahr
Ab 95 % Behinderung: 1.198 Euro pro Jahr

Diese Beträge sind ohne Selbstbehalt und können als Sonderausgaben abgesetzt werden. Zudem gibt es zusätzliche Zuschüsse und Förderungen für barrierefreies Wohnen im Alter.

Steuerliche Absetzung für vermietete Wohngebäude

Eigentümer von vermieteten Wohngebäuden können zusätzliche Vorteile durch den Öko-Zuschlag genießen. Dieser ermöglicht eine steuerliche Absetzbarkeit von 15 % der Sanierungskosten als Betriebsausgabe oder Werbungskosten in den Jahren 2024 und 2025.

Beispiel für den Öko-Zuschlag

Bei einer Sanierung mit einem Nettoaufwand von 20.000 Euro beträgt der Öko-Zuschlag 3.000 Euro. Dieser Betrag kann als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden und senkt somit die steuerliche Belastung.

Wichtige Einschränkungen und Verzichte

Nicht alle Renovierungsarbeiten oder Investitionen können steuerlich abgesetzt werden. Laut der Arbeiterkammer Österreich sind beispielsweise folgende Arbeiten nicht absetzbar:

Laufende Wartungsarbeiten
Reparaturen, auch wenn sie nicht jährlich anfallen
Erneuerung des Bodenbelags ohne Erneuerung des Unterbodens
Ausschmücken und Tapezieren
Austausch von Türschnallen, Türschlössern
Austausch beschädigter Fensterscheiben

Ausnahmen

Es gibt jedoch Ausnahmen, wenn die Arbeiten von einem befugten Unternehmer durchgeführt wurden, wie:

Fenstertausch
Einbruchschutz
Badeinbau
Heizungseinbau, insbesondere nachträgliche Einbauten von Wärmepumpen, Solaranlagen oder Photovoltaikanlagen
Wärmedämmung

Darüber hinaus können Darlehensrückzahlungen, die für Sanierungsmaßnahmen genutzt werden, in der Regel steuerlich abgesetzt werden, wenn sie sich auf die Tilgung und Zinsen beziehen.

Eigenleistung und Absetzung

Es ist wichtig zu wissen, dass Materialkosten, die von den Eigentümern selbst angeschafft wurden, nicht steuerlich absetzbar sind. Auch wenn Freunde, Bekannte oder Nachbarn die Arbeiten durchführen, ist die Absetzung ausgeschlossen. Die Absetzung ist nur möglich, wenn befugte Unternehmer den Auftrag ausführen.

Fazit

Die steuerliche Absetzung von Sanierungsmaßnahmen in Österreich bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten, die sorgfältig genutzt werden können. Ob allgemeine Renovierungskosten, energetische Sanierungen oder barrierefreie Adaptierungen – jede Maßnahme hat ihre eigenen Voraussetzungen und Grenzen. Mit der Öko-Sonderausgabenpauschale, dem Öko-Zuschlag und den Pauschalbeträgen für Menschen mit Behinderung können Haushalte und Eigentümer ihre steuerliche Belastung erheblich senken.

Um die vollen Vorteile zu nutzen, ist eine klare Planung, gute Dokumentation und rechtzeitige Beantragung der Förderungen entscheidend. Zudem ist es empfehlenswert, sich durch Steuerberater oder Fachberatungsstellen beraten zu lassen, um alle steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen.