Einleitung
Die Modernisierung von Bestandsgebäuden stellt eine zentrale Aufgabe der urbanen Wohnungswirtschaft dar, insbesondere in Metropolen wie München. Ein herausragendes Beispiel für eine solche städtebauliche Maßnahme ist die Komplettsanierung der Gebäude Gollierstraße 84 und 84a im Münchner Stadtteil Westend. Dieses Projekt, initiiert und durchgeführt durch die städtische Wohnungsgesellschaft GWG (GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH), dient als Fallstudie für die Herausforderungen und Lösungsansätze beim Bauen im Bestand unter Denkmalschutz.
Der folgende Artikel beleuchtet die verschiedenen Phasen dieses Sanierungsvorhabens, basierend auf den vorliegenden Informationen. Er untersucht die Ausgangslage des Gebäudeensembles, die planerische Entwicklung unter Berücksichtigung denkmalgeschützter Vorgaben, die spezifischen Baumaßnahmen sowie die energetische und architektonische Aufwertung des Quartiers. Ziel ist es, Fachleuten, Investoren und Hausbesitzern einen detaillierten Einblick in die Planung und Umsetzung komplexer Sanierungsprojekte zu geben.
Ausgangslage und Zustand des Gebäudes
Vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen befand sich das Gebäudeensemble Gollierstraße 84, 86 und 86a in einem Zustand, der dringenden Handlungsbedarf signalisierte. Die Bausubstanz wurde als schlecht beschrieben; Berichte des zuständigen Bezirksausschusses charakterisierten die Gebäude sogar als „Ärgernis pur“. Die Wohnungen, die von der GWG übernommen wurden, entsprachen nicht mehr den aktuellen Wohnstandards und benötigten eine umfassende Renovierung.
Ein entscheidender Faktor, der die Sanierung zusätzlich komplex gestaltete, war der Denkmalschutz. Das Gebäudeensemble aus der Zeit zwischen 1900 und 1945 steht unter Schutz, was eine behutsame Vorgehensweise erforderte. Ziel war es, den historischen Charakter zu bewahren und gleichzeitig eine zeitgemäße Nutzung zu ermöglichen. Die GWG verpflichtete sich, die Lebensbedingungen der Mieter nachhaltig zu verbessern, was eine grundlegende Erneuerung der Wohnungen notwendig machte.
Projektentwicklung und Planung
Die Planung für die Sanierung begann Jahre vor dem eigentlichen Baubeginn. Das Projekt wurde unter der Bezeichnung „Gollier-/Westendstraße Modernisierung, Neubau“ geführt und umfasste weit mehr als die reine Instandsetzung einzelner Objekte. Es handelte sich um eine integrierte Quartiersentwicklung, die fünf bestehende Gebäude sowie einen Neubau im Innenhof umfasste.
Diese ganzheitliche Herangehensweise ermöglichte eine Gesamtentwicklung des Quartiers. Für die Planung zeichnete ein Team unter der Leitung der GWG verantwortlich. Ziel der Planungsphase war es, nicht nur den baulichen Zustand zu verbessern, sondern auch eine neue architektonische Qualität im Westend zu schaffen.
Durchführung: Bauen im Bestand und Holzbau
Die Bauausführung zwischen 2014 und 2017 beinhaltete eine Komplettsanierung eines 5-geschossigen Wohngebäudes aus den 1960er Jahren, das über zwei erdgeschossige Ladeneinheiten verfügte. Zu den Kernmaßnahmen gehörte die energetische Ertüchtigung des Bestandsgebäudes.
Eine besondere logistische und bauliche Herausforderung stellte der Innenhof dar. Nach dem Abriss eines Bestandsgebäudes wurde auf einer neuen Tiefgarage in sehr kurzer Zeit unter schwierigen logistischen Rahmenbedingungen ein Holzbau errichtet. Diese Bauweise (Typus: Holzbau) ermöglichte eine schnelle Realisierung des Neubaus.
Nutzungskonzept und Flächenaufteilung
Das nutzungsorientierte Konzept sah eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe vor: * Erdgeschoss: Die beiden Einheiten im Erdgeschoss wurden als Künstlerateliers genutzt. * Obergeschosse: In den Obergeschossen entstanden sechs Wohnungen, die über einen Laubengang erschlossen werden. * Tiefgarage: Es wurden 31 Tiefgaragenstellplätze geschaffen.
Die Gesamtnutzfläche belief sich auf ca. 1.400 m² Wohnfläche, 350 m² Ladenfläche/Künstlerateliers sowie die Fläche für die Tiefgarage. Als Bauherr fungierte die GWG – Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH. Die Planungsleistungen umfassten die Leistungsphasen 6 bis 8 (Vergabe, Objektüberwachung/BA mit Bauabschluss, Objektbetreuung) laut HOAI.
Bauphysikalische und handwerkliche Aspekte der Sanierung
Eine Komplettsanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes erfordert eine Vielzahl an Gewerken, die aufeinander abgestimmt werden müssen. Die vorliegenden Informationen geben Aufschluss über die Bandbreite der notwendigen Arbeiten, wie sie auch von Sanierungsunternehmen in München angeboten werden. Diese umfassen typische Maßnahmen einer Komplettsanierung:
Boden- und Wandarbeiten
Für die Aufwertung der Wohnräume sind umfangreiche Boden- und Wandarbeiten essenziell. * Bodenverlegung: Das Spektrum reicht von Parkett über Fliesen bis hin zu Laminat und Vinyl. Die Verlegung erfordert Präzision, insbesondere in Altbauten, wo die Ebenheit der Böden oft schwierig ist. * Fliesenarbeiten: Sowohl an Wänden als auch an Böden werden Fliesenarbeiten professionell ausgeführt, oft im Sanitär- und Nassbereich. * Verputzarbeiten: Für makellos glatte Wände sind Verputzarbeiten notwendig. Diese bilden die Grundlage für spätere Malerarbeiten.
Maler- und Trockenbauarbeiten
Die optische Aufwertung erfolgt durch Malerarbeiten, die mit frischen Farben eine neue Ausstrahlung verleihen. * Trockenbau: Trockenbauarbeiten werden zur Realisierung von Trennwänden, Decken und individuellen Raumlösungen eingesetzt. In Sanierungsprojekten oft genutzt, um Raumstrukturen flexibel an neue Nutzungen anzupassen.
Gebäudehülle und Dämmung
Zur energetischen Ertüchtigung zählen Maßnahmen an der Gebäudehülle. Obwohl die spezifischen Dämmstoffe im Kontext der Gollierstraße nicht detailliert genannt werden, gehören zu einer Komplettsanierung in der Regel: * Dämmung: Von Fassade, Dach und Keller. * Innendämmung: Speziell bei Denkmalschutzfassaden oft notwendig, um den Bestand zu schonen und dennoch Energie zu sparen. * Fassadensanierung & Bautenschutz: Erhalt der Bausubstanz.
Logistische Herausforderungen und Neubau
Das Projekt Gollierstraße 84 zeigt, wie komplex die Verzahnung von Alt- und Neubaumaßnahmen sein kann. Der Neubau im Innenhof auf einer neuen Tiefgarage erforderte eine exakte Logistik. Das Errichten eines Holzbaus in kurzer Zeit unterlines die Notwendigkeit moderner Bauweisen, um Projektzeiten zu verkürzen und den Eintrag von Baumaterialien in das bestehende Quartier zu optimieren.
Holzbauweise bietet in diesem Kontext Vorteile hinsichtlich der Bauzeit und der Nachhaltigkeit. Die Fertigung der Bauteile in der Werkstatt und die Montage vor Ort minimieren Belästigungen für die Bewohner und die Umgebung.
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Energieeffizienz ist ein zentrales Kriterium jeder modernen Sanierung. Die „energetische Ertüchtigung“ des 5-geschossigen Wohngebäudes aus den 60er Jahren war ein explizites Ziel des Projekts. Ziel ist es, den Energiebedarf der Gebäude zu senken, was zu niedrigeren Heizkosten für die Mieter und einer Reduzierung des CO2-Ausstoßes führt.
Zu den Maßnahmen der Energieeffizienz gehören, wie allgemein in der Branche üblich und in den Quellen für Sanierungen in München beschrieben: * Dämmung der Gebäudehülle: Um Wärmeverluste zu reduzieren. * Erneuerung der Fenster: Fenster mit hoher Dämmwirkung (Wärmeschutzverglasung) sind Standard. * Heizungstausch: Modernisierung der Heizanlage auf effizientere Systeme. * Lüftungskonzepte: Um hohen Energiestandards gerecht zu werden und gleichzeitig ein gesundes Raumklima zu gewährleisten.
Zusammenfassung der Projektdaten
Im Folgenden sind die wesentlichen Daten zur Komplettsanierung Gollierstraße 84 und 84a zusammengefasst:
| Parameter | Details |
|---|---|
| Standort | München, Westend |
| Bauzeitraum | 2014 – 2017 |
| Bauherr | GWG – Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH |
| Architektur / Planung | Team unter Leitung der GWG (Planungsphasen 6-8) |
| Gebäudetypus | 5-geschossiges Wohngebäude (Bestand 60er Jahre) |
| Besonderheiten | Denkmalschutz, Neubau Holzbau im Innenhof, Tiefgarage |
| Nutzfläche (ca.) | 1.400 m² Wohnfläche, 350 m² Gewerbe/Ateliers |
| Tiefgarage | 31 Stellplätze |
| Nutzung | Wohnen, Künstlerateliers, Ladenflächen |
| Bauliche Schwerpunkte | Komplettsanierung, energetische Ertüchtigung, Holzbau |
Fazit
Die Sanierung der Gollierstraße 84 und 84a in München-Westend ist ein Musterbeispiel für die erfolgreiche Revitalisierung von Bausubstanz unter denkmalgerechten und energetischen Gesichtspunkten. Das Projekt unterstreicht die Bedeutung einer frühzeitigen und integrierten Planung durch erfahrene Akteure wie die GWG.
Wesentliche Erfolgsfaktoren waren: 1. Die ganzheitliche Betrachtung: Nicht nur einzelne Häuser, sondern ein gesamtes Ensemble wurde saniert und durch einen Neubau im Innenhof ergänzt. 2. Die Einhaltung denkmalgeschützter Vorgaben: Der Erhalt des historischen Charakters bei gleichzeitiger Schaffung moderner Wohn- und Nutzflächen. 3. Moderne Bauweisen: Der Einsatz von Holzbau für den Neubau ermöglichte eine schnelle und logistisch entlastende Umsetzung. 4. Energieeffizienz: Die energetische Ertüchtigung sichert die Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit der Immobilie für die Zukunft.
Für Eigentümer von Bestandsimmobilien, die vor ähnlichen Aufgaben stehen, zeigt dieses Projekt, dass eine Komplettsanierung weit mehr ist als nur ein Anstrich oder der Austausch von Fenstern. Es ist ein komplexer Prozess, der handwerkliche Präzision, logistische Planung und ein konsequenes Qualitätsmanagement erfordert. Die Umwandlung eines „Ärgernisses“ in ein modernes Wohnquartier mit Künstlerateliers und Tiefgarage belegt den hohen Wert professioneller Sanierung.